老房“長出”新業態

今年的政府工作報告指出，持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造。

3月9日，住房城鄉建設部部長倪虹表示，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

根據相關普查數據，我國現有建成超過50年設計使用年限的城鎮建筑約71.5萬棟，房屋“老齡化”嚴重，大量老舊住房存在安全隱患。

“當前，城市大規模擴張的‘熱潮’已過，城市建設邁入存量優化的新階段，城市更新將成為我國城市建設與發展的‘新常態’，需要我們從現實出發，探求建筑的本質，尋找解決痛點的新路徑。”全國工程勘察設計大師、中國建筑首席大師、中建五局總建筑師兼設計研究總院院長楊瑛告訴記者。

近年來，中建五局作為中國建筑的全資骨干企業，在助力城市發展和更新的過程中，將城市及其中的建筑視為有機生命體，不斷嘗試新技術、新模式，提供了極具價值的實踐范例。

“老破小” 蛻變成 “好房子”

老舊小區改造不僅是實施城市更新行動的關鍵切入點。“老破小”如何變“新居”，正是現下民眾有關住房問題的關切熱點之一。

“建筑也有生命期，到了一定的工作年限，就該‘退休’。”楊瑛向記者介紹，我國存量房面積很大，做好舊房改造工作，是對全行業的挑戰。

從建筑再生設計的理論角度看，舊房改造就是用各種方法來延續建筑的生命，延長其工作時間。楊瑛說：“舊房存在一系列居住挑戰，如墻體結構損壞、基礎設施老化、空間局限、采光、保溫、隔音差、滲漏、返臭等系列問題。我們針對老房子這些通病缺陷，結合新時代居住需求，提出從診斷到提質的一攬子解決方案。”

中建五局工程創新研究院以湖南長沙上世紀六七十年代兩套磚混結構住宅為樣板，充分調研，梳理出老百姓真實需求，提煉出134條痛點問題與解決方案，配套開發出16種新產品和材料、12種新技術、6種新工藝，精準解決老房通病，為城市更新提供了除“拆除新建”以外的新思路。

他們不僅做調研，還動手實踐更新改造。

廣州悅匯城改造前是大型鞋類批發市場，2019年6月被中建五局安裝公司改造為大型單體購物廣場。

這個項目是國內體量較大的商業改造項目之一。中建五局進場之初，全面檢測原系統，深化設計后，確定了電氣、給水、排水、暖通、消防5個系統“利舊”（利用舊有基礎）思路。其中，暖通系統實現高度“利舊”，在舊有基礎上下“繡花功”，利舊率高達90%。

老化的高層建筑怎么拆

世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）數據顯示，中國已建成的150米以上建筑達 3466座、200米以上有1254 座、300米以上為122座，在全球范圍內，擁有的高層建筑數量也居于前列。

這些高聳入云的建筑，雖然彰顯城市魅力，但也潛藏著諸多弊端和風險。2022年6月，國家發改委在《“十四五”新型城鎮化實施方案》中要求，嚴格限制新建超高層建筑，嚴格限制新建250米以上建筑。

楊瑛告訴記者，以建筑物“高度”衡量城市現代化程度的時代已經過去，質量、安全以及可持續性應當成為城市建筑設計更為核心的考量要素。

高層建筑同樣難逃老化的命運。高層建筑為了防災、防震、防風、防爆、防撞、防雷等，需要增加大量的建設成本和設施設備。當它的使用壽命到期時，會出現各種電梯老化、管線老舊、跑冒滴漏等問題，維護成本和改造難度、改造代價等都遠高于低層建筑。

這些高樓超過使用壽命后，是否只能拆除？應當如何拆除？

針對這一痛點，楊瑛直言：“對于建筑的生命來講，維護改造只是一種延續的手段，并不能根本性地解決老化問題，一些建筑需要拆除重建，高層建筑尤為如此。”

然而，拆除高層建筑與拆除低層建筑截然不同，過程高度復雜、專業，充滿挑戰。不僅如此，如果采用常規的爆破拆除方式，很多材料無法回收再利用，是巨大的浪費。

以中建五局拆除長沙一大廈樓頂老化的鋼結構塔針為例，“最簡單粗暴的方式是用一根繩子加切割解決。但這樣操作帶來的安全隱患和粉塵污染也非常大。”為了萬無一失，項目團隊采用“智能階梯式無塵拆解工法”，通過激光掃描+無人機航拍，獲取超 500 張高清影像，生成塔針三維模型，配合紅外熱成像儀檢測鋼結構應力分布，精準制定“分層環切”方案。將鋼結構塔針一節一節切除，再往下轉運。

“原來你們不只是簡單的干活，管理思路很規范。”這件事讓業主刮目相看。

楊瑛向記者透露：“未來大量的老舊高層建筑亟待更新升級——通過‘保留修繕、提質改造、精準拆解、原地重建’并舉的方式，實現城市有機更新。我們團隊已開展前瞻性研究，致力于實現綠色、安全、智慧的城市更新技術研究，首次創新性地提出和建立了‘拆用一體、拆建協同’的技術體系，并在大量的城鎮改造工程項目中得到應用實踐，積累了豐富的經驗。”

建筑材料的再生利用也是一項重要工作。楊瑛補充道：“拆除是一項復雜工程，需要從建筑的整體思維開始，進行細致規劃、模擬和計算，以確保拆除的精準性和安全性。同時，拆除下來的建筑材料不應被視為廢料或垃圾，而應被視為資源，建立相關數據庫可為城市提供整體的資源分配和利用方案。”

施工7天，簽收新房

城市更新是個系統工程，不僅要著眼當下，更要面向未來。楊瑛認為，在城市規劃與建筑設計之初融入城市更新理念，是為城市的未來發展注入前瞻性基因，從源頭確保城市具備持久的生命力與活力。

中建五局在承接各類城市建設項目時，早已將城市更新的理念貫穿于從設計到建設的每一個環節之中。

他們在長沙承建的同有科技存儲系統及SSD研發智能制造基地項目一期（中南）項目（下稱“同有科技項目”），打破了同類結構在施項目最高5層紀錄，向上生長至22層，在不改變用地性質，滿足建筑規劃限高100米和使用凈高要求，將建筑面積容積率提升至3.0，將完整的產業鏈融進了一棟樓里。

“在沒有任何先例可循的情況下，我和中國工程院馬克儉院士所帶領的兩支專家團隊將盒式結構應用于高層工業樓宇，上百米高層22層疊合大跨度廠房建造方案‘應運而生’，算得上是城市工業空間再生的標志性事件。”楊瑛介紹道。

北京同有科技特別顧問兼項目指揮長姜贊明介紹，這是向天空借空間，讓工業廠房靈活地“向上生長”，形成一種在高層樓房中進行工業生產的新型產業空間模式，實現“工業上樓”。

同有科技項目對全國土地資源最大集約化利用具有重要參考意義，要讓高樓“向上生長”必須有系統抓手，中建五局自主研發的“中建希好斯”可變大空間體系，則是我國裝配式建造領域的抓手之一。

“中建希好斯”體系有兩個典型優勢。首先，助力建筑實現自由靈活的組裝與拆卸，便于循環利用，減少建筑垃圾的產生。其次，實現現場拼裝，建造周期可縮短20%至30%，形成綠色家居新模式。這一體系可應用于舊房改造、新建住宅、辦公樓、醫院、學校等多個場景，提供量身定制的理想解決方案。

楊瑛對記者暢談道：“建筑裝配化、工業化，最大的好處就是回收快、制造快、見效快。以后只要等房子設計生產好，就可以像拼裝家具一樣拼裝一套房子，施工只要7天，相當于業主長假旅游回來就可以擁有一套‘新房’。”

從老舊小區的翻新改造，到直面高層建筑的重重挑戰，再到設計之初對城市更新需求的深入考量，每一環節都關乎城市能否持續煥發生機，回應人民群眾對美好生活的向往。

“城市更新并非簡單的‘改造’或者‘拆除’，而是一個復雜的‘新陳代謝’過程。”楊瑛認為，中建五局擁有一整套包含投資、設計、研發、建造、運營的完整體系，可以對建筑進行全生命周期管理，在項目中落實城市更新的美好愿望。

責編：孫庭陽" suntingyang@ceweekly.cn

美編： 孫珍蘭