深圳國資委“全力支持”，萬科困局年底或大有改觀

最近一個多月的時間，萬科管理層連續發生變動。公告顯示，來自大股東深鐵集團的“一把手”辛杰接任郁亮出任萬科董事會主席。此外萬科內部發布的《關于趙正陽等人擬任職情況的公示》顯示，還有多名深鐵背景高管進入萬科管理層。

2017年，深鐵集團在“寶萬之爭”后入主萬科成為其第一大股東，但此后較少參與萬科管理運營。此次罕見的強勢介入背后，萬科不僅面臨巨額虧損，同時還面臨嚴峻的高債務困局。

多位業內人士在接受南都灣財社記者采訪時表示，虧損與負債相比之下，萬科的負債問題更為嚴峻，且已到了大股東必須出手拯救的絕對時間點，巨額虧損的出現也為深鐵集團及深圳國資委介入公司經營提供契機。

公告發出后，多位深圳市國資委及深圳市及有關部門、金融機構負責人在接受媒體采訪時表態將“全力支持企業穩妥處置風險”。業內人士認為，相關表態分量十足，且兜底意味明顯。預計到今年年底，萬科的情況就將大有改觀。同時，相關舉措也將為全國各地以差異化方式介入當地大型房企，化解高債務困局提供借鑒作用。

巨額虧損出現或成大股東介入經營契機

據南都灣財社此前報道，萬科1月27日發布的2024年度業績預告顯示，萬科預計2024年歸母凈利虧損約450億元，同比驟降470%，2024年年報也成為萬科上市以來首份虧損年報。Choice數據顯示，萬科歸母凈利在2020年達到上市以來最高的415.16億元，此后地產行業持續下行，萬科歸母凈利在2021年至2023年分別降至225.24億元、226.18億元和121.63億元。

進入2024年后，這一指標首次轉虧。一季度歸母凈利尚僅虧損3.62億元，到三季報發布時，前三季度歸母凈利虧損就已達到179.43億元，最終全年預虧450億元較前三季度明顯擴大。

前述業績預告顯示，2024年萬科虧損主要原因包括由于房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降，新增計提了信用減值和存貨跌價準備，部分非主業財務投資出現虧損及部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值等。

巨額虧損的出現也成為大股東介入公司經營的契機。1月27日發布的《第二十屆董事會第十二次會議決議公告》稱，“因2024年度業績預告虧損額較大，本集團流動性遇到階段性困難”，董事會決定充實經營管理力量，“利用大股東深鐵集團在內的各方資源優勢，進一步聚焦主業，加快融資模式轉型。”

國家高端智庫CDI資深研究員宋丁在接受南都灣財社采訪時表示，正是此次巨額的虧損，讓深鐵集團以及深圳市國資委能夠有完全充分的理由來接管萬科。

2017年6月，中國恒大轉讓14.07%萬科股權予深鐵集團，正式終結“萬寶之爭”僵局，深鐵集團也由此成為萬科第一大股東至今。萬科三季報顯示，截至2024年9月30日深鐵集團有萬科27.18%的股份，而深鐵集團則為深圳市國資委全資子公司。在2023年和2024年，深鐵集團也曾多次表態力挺萬科。

宋丁在接受采訪時向南都灣財社記者分析指出，當前萬科存在虧損與負債兩大問題，但相比之下，負債將是更為嚴重的問題，而這個問題也已嚴重到深鐵及深圳國資委必須出手拯救的絕對時間點。

公開資料顯示，截至2024年前三季度，萬科負債合計9828.21億元，一年內到期的非流動負債高達1115.21億元，相較之下，萬科賬面上的貨幣資金僅有797.45億元。

“以巨虧為契機完成萬科的急速轉變，我認為是一個非常好的時間節點”，宋丁表示，萬科作為中國房地產的代表性上市公司，一旦出現戰略性塌方，將給所有股權方帶來重大損失和負面影響。對于深鐵集團及深圳市國資委而言，絕不可能讓萬科今年出現任何債務風險，即便困難再大，也要堅定出手，實施兜底行動。

萬科多名高管履新均為“國資”背景

1月27日萬科發布多則公告，其中最引人注目的信息包括郁亮申請辭去公司董事會主席職務，擔任執行副總裁職務。祝九勝則因身體原因申請辭去公司董事、總裁、首席執行官、授權代表等職務，且辭職后不再擔任公司任何職務。深鐵集團黨委書記、董事長辛杰則接任萬科董事會主席一職。

同一天，萬科發布的《第二十屆董事會第十二次會議決議公告》還顯示，多位具有深鐵集團獲深圳國資背景的高管將出任萬科高管。

果然，在公告發出一周多時間后，也就是乙巳蛇年第一個工作日，依據企業內部公示文件，多位深鐵及深圳國資背景高管也進入了萬科管理層。相關文件顯示，十名“新官”此前均有深圳國資背景，其中多人都有深鐵履職經歷。

有接近萬科人士向南都灣財社記者證實，2月5日，萬科內部發布了《關于趙正陽等人擬任職情況的公示》一文。公示顯示，“根據干部管理工作的有關要求，經相關單位提名和選派，并報有關單位相關程序審定，集團經營管理團隊會議審議，現對以下人員擬任職情況予以公示。”

擬任職的管理人員共有十人，分別為趙正陽，現任深圳資產管理有限公司副總經理，擬任萬科戰略投資運營管理部總經理；肖靜華，現任深鐵集團專家，擬任萬科財務資金管理部總經理；商德良，現任深鐵集團專職監事、深圳市特區建工集團有限公司監事，擬任萬科法務部總經理；王智余，現任深鐵置業副總經理，擬任萬科開發經營事業集團北京區域管理部總經理；陳武，現任廣州市天健興業房地產開發有限公司總經理，擬任萬科開發經營事業集團華東區域管理部總經理；萬梅，現任深圳市市政設計研究院紀檢監察室/監事會辦公室主任，擬任萬科集團辦公室副主任；鄢伯通，現任深圳市中小擔保創業投資有限公司總經理助理兼投資二部部長，擬任萬科戰略投資運營管理部副總經理；段軍，現任深圳地鐵置業集團有限公司副總經理，擬任萬科戰略投資運營管理部副總經理；李海洋，現任深鐵物業高級督導，擬任萬科開發經營事業集團成本總監；郭偉，現任深圳鐵路投資建設集團有限公司安全總監，擬任開發經營事業集團安全總監。

這十名“新官”均有深圳國資企業任職背景，其中多人在深鐵集團任職。南都灣財社記者查詢天眼查發現，深圳市特區建工集團有限公司、廣州市天健興業房地產開發有限公司均具有深圳市國資委背景，而深圳市市政設計研究院有限公司、深圳鐵路投資建設集團有限公司則為深鐵集團全資子公司。

而在這連續幾次任職任命之前，深鐵集團曾多次公開表態不會干預或參與萬科具體經營業務，即便房地產行業進入震蕩下行周期以來，深鐵集團在2023年和2024年多次表態力挺萬科，也未插手具體業務。

在去年底，深鐵集團的經營也出現80多億的虧損，宋丁認為，在房地產債務大困局時期，深鐵很難像以往那樣公開力挺萬科，因此必須換一種策略，以實現大股東對萬科困局的有效治理。

郁亮卸任董事會主席但仍將扮演重要角色

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受南都灣財社記者采訪時指出，萬科此前一直是一家非常典型的管理層影響力較大的公司，此次深鐵集團辛杰接任郁亮出任萬科董事會主席，并由股東方面委派對管理層進行了較大調整，而非從內部提拔，符合公司治理的基本邏輯。但在亂局中進行人事調整，也需要確保公司經營穩定。

嚴躍進認為，從積極的方面來，此次人事變動可以理解為萬科獲得官方背書，將進一步增強萬科后續在處置債務、管理運營方面的底氣。但管理效應的發揮，仍要取決于主營業務的恢復，需要寄希望于房地產行業止跌回穩的整體態勢，及其帶來的房屋銷售市場的提升。

2017年6月，“寶萬之爭”落幕后，郁亮開始接任王石掌舵萬科，如今雖卸任董事會主席，但在四位執行副總裁中排位第一。宋丁認為，這意味著郁亮在萬科的成績和作用仍然是被肯定的。在萬科新一年化解債務、解除虧損以及未來的發展中，郁亮仍將扮演非常重要的角色。

值得注意的是，在公告祝九勝辭去總裁一職后，萬科相關公告并未公布新任總裁人選，這意味著萬科總裁一職或仍處空缺狀態。南都灣財社記者獲悉，目前萬科暫無文件任命新任總裁。

萬科獲深鐵70億借款政府銀行齊為其助力

公告發出后，深圳市國資委負責人在接受媒體采訪時表示，“截至2024年底，深圳市屬國資國企資產超過5萬億元，全年營收超萬億元，規模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩健發展。”此外，深圳市還將統籌資產、資金、資源，在既有支持工具的基礎上，持續、分批、逐步通過直接注資、劃撥資產等方式，進一步降低地鐵集團資產負債率，增強其流動性，支持其更好地發揮萬科第一大股東的作用。

宋丁認為，這樣的表態分量十足，兜底意味明顯，而新管理層也一定會積極采取一切措施解決化債問題。一方面是通過市場化的辦法，利用去年9月新政后市場止跌回穩的趨勢盡快盡可能多地完成銷售，另一方面則是借力化債能力更強的深鐵集團。

據南都灣財社此前報道，“為優化公司現金流，助力公司提前回籠項目資金，優化公司在商辦物業的投資金額”，萬科以人民幣12.92億元的價格向深鐵集團轉讓公司持有的紅樹灣物業開發項目49%投資收益權。2024年以來，地鐵集團已先后認購了中金印力公募基金29.75%的份額、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊等。

同時，有媒體報道稱深圳地區8家國有銀行和股份制銀行負責人均表示，將繼續積極運用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬科合理融資需求，全力保障其整體融資規模穩定。同時，進一步加大對萬科主要股東的支持力度。深圳市住建部門也表示將大力協調有關方面妥善處置萬科部分閑置存量土地，幫助萬科盤活資產、回籠資金。

事實上也的確如此，不僅是人力上，而且在財力上，萬科正不斷地獲得“輸血”。

2月21日晚，萬科公告稱獲深鐵集團42億元借款用于償債。萬科發布的《關于深鐵集團向公司提供42億元借款暨關聯交易的公告》顯示，萬科第一大股東深鐵集團擬向公司提供借款，借款金額為42億元，用于償還公司在公開市場發行的債券的本金與利息，借款利率定價基準為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR），浮動點數為減76個基點，目前為2.34%。

增信安排則為初始由萬科全資子公司上海萬科投資管理有限公司、深圳市萬科發展有限公司、萬科公寓管理有限公司提供保證擔保，在未來三個月內，萬科需在取得股東大會審議通過后，提供不超過價值60億元的資產進行抵押或質押。

萬科方面表示，股東借款有利于滿足公司資金需求，相關借款利率低于公司從金融機構的融資利率，借款質押率高于市場慣例水平，充分體現了大股東對公司的支持。

而這是年內深鐵集團為萬科提供的第二筆借款。此前的2月10日晚，萬科亦曾公告深鐵集團將向其借款28億元，用于償還公司在公開市場發行的債券的本金與利息，該筆貸款利率同樣為2.34%。

值得關注的是，在深鐵集團向萬科連續提供合計70億元低息借款的同時，萬科正面臨年內首個償債高峰，2025年一季度，萬科有98.9億元的境內公開債需要兌付，而全年到期或行權的境內公開債規模則達到326.4億元。目前，萬科的兌付工作正有序推進。

“今年的確是萬科的轉折之年”，宋丁向南都灣財社記者表示，如果萬科能夠在深圳市國資委和深鐵集團的兜底下，通過若干渠道穩健化解債務，加上房地產市場也能在年內有所好轉，到今年年底萬科的情況就將大有改觀。

同時，宋丁認為，此次深圳市國資委對萬科采取的兜底性動作，是地方國有經濟體系對當地房地產企業實施實質性化解困局的重大舉措，對全國各地城市以差異化方式介入當地大型房企化解高債務和高庫存困局都具有很好的借鑒作用。