2025年一線城市房子能入手嗎？

在“房地產前所未有的寬松政策環境之下”，2024年的廣州樓市將交上怎樣的答卷？2025年以廣州為代表的一線城市，又將出現怎樣的市場行情？樓市已經止跌回穩了嗎？一線城市的購房投資信心何時恢復？帶著種種問題，南都灣財社誠邀以廣州地區為主的十大資深房地產人士，分析2024年的廣州樓市實況，暢想2025年的廣州樓市發展盛景。

“高價地”頻出，一線城市優質居住物業的投資信心正在恢復

趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理）

在去年12月，房企有“三喜”：年末房地產市場出現了較為明顯的翹尾行情。以北上廣深為首的中心城市，一手房市場和二手房市場成交活躍度提高。其次，政策仍有空間，在“止跌回穩”目標下，仍可期待房地產行業的利好新政。此外，“化債”新政推出，沖刺年末經濟指標背景下，地方城投和央企、地方國有房企將獲得更大力度的支持，發展空間也將拓寬。

但也有隱憂：伴隨2021年以來樓價的持續下跌，房企盈利水平持續下降。A股94家房企中，在去年前三季度虧損房企達42家。年末再疊加降價促銷，預提損失，2024年房企業績總體難言樂觀。民營房企流動性危機仍未得到根本改善。

不過，去年12月，一線城市“高價地”不斷出現，市場已經進入新階段。有關城市的管理部門不但不憚于“高價地”的出現，還反而希望“高價地”可以給市場帶來更大的熱度。

“高價地”的頻繁出現，意味著房地產市場的投資信心，尤其是一線城市優質居住物業的投資信心正在得到恢復。開發商敢于投入百億總價的地塊，則必然對高端市場抱有足夠的信心。

與此同時，在取消限制性措施后，房地產減稅效應也相當突出，5天全國申報36.7萬戶，契稅就減免84億元。一線城市房地產市場成為了年末全國市場的熱點，預計這個勢頭將延續到2025年。

在2024年年末，房地產市場的信心正在增強，預計年末市場的翹尾行情有望延續到2025年。從一線城市的量價分析，可以初步判斷，一線城市房地產市場已經接近底部，市場止跌回穩態勢明顯。一線城市房地產的物業價值和投資價值，正在回歸。

從當前形勢看，房地產市場最快在今年上半年能夠初步企穩，但不確定性還很多，方方面面都還要努力。

預計系列樓市提振措施在今年年中產生更明顯的效果

徐建平（廣州中地行投資咨詢有限公司董事長）

去年12月雖然進入傳統樓市淡季，但根據10-11月的市場表現看，市場新政的影響在繼續發揮效應，能夠促進市場的交易活躍度，房價基本穩定止跌。對整個2024年的樓市來說，系列政策出臺扭轉樓市下行趨勢，給予市場穩定的預期和信心，為新一年樓市平穩發展奠定基礎。目前廣州樓市有積極變化，交易量上升，價格實際上是有一定的分化，二手市場受到一手特別是新規項目的影響，還是出現一些局部的下調，一手市場基本呈現止跌回穩的態勢。

2024年已經出臺了多項政策，預計2025年可能會根據市場情況和經濟環境繼續出臺一些調整政策，比如進一步放寬信貸、加大房企資金支持等。在2025年，隨著政策實施，市場庫存優化，需求釋放，全球降息潮也助力交易，且廣州經濟基礎好，居民購買力強，政策持續發力和經濟好轉下，樓市有望變好。

預計2025年整體樓市會趨穩，但一二手可能會出現更進一步的分化。一手房會憑著銷量及新產品使用率的優勢，還有一定的上升空間。二手房，特別是“老破小”產品上漲空間不大，為了加快出貨還可能會出現局部降價情況。但隨著二手房交投活躍，將會迎來置換潮。2025年，市場的新規產品將批量上市，基本都能做到120%的使用率，而二手房僅有85%甚至更低的使用率，這在客戶的價格錨定中也會進一步打折。

另一個影響市場預期的因素是明年將是市中心優質項目集中入市的時機，包括南方面粉廠、琶洲、越秀區等都有豪宅項目入市，是市場改善客戶置換的好機會，也會對整個市場的價格有一個引領作用。

但是房價的核心，經濟是根本。預計一系列的提振措施能夠在明年年中產生更明顯的效果，經濟能夠穩定增長，政策繼續支持，樓市可能會逐漸回暖。

廣州作為粵港澳大灣區的核心城市，2025年的大灣區交通、互聯也會有很多進一步的突破，加上限購政策解除、入戶放松等政策，將持續吸引人才和資本流入，我對廣州的樓市發展還是很有信心的。

已摒棄購房即升值的心理

黎振偉（深圳世聯行集團首席技術官）

2024年，全國商品住宅銷售金額增速下滑約20%，1—10月的銷售金額為6.7萬億，回到2016年水平。在此背景下，全年降息降準各兩次，幾乎每個月都有刺激政策出臺。9月，中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，成為市場成交的分界線。10月，五部門出臺“五個取消”“五個降低”，進一步托穩市場。調控頻次高，最高層定調，職能部門快速落地，是今年以來的政策調控規律和特點。

在一二三線城市，二手市場呈現“以價換量”的趨勢。去年下半年，廣州（月度正常成交8000套以上）、深圳（月度正常成交4000套以上）等一線城市成交量均恢復到正常水平。

廣州一手住宅市場，呈現政策出臺后短期存量需求釋放，隨后快速回落到低位的特點。去年9月市場成交分界線出現后，世聯監控廣州170個指標盤，2022年周均認購1158套，2023年周均認購1034套，2024年周均認購815套，十一過后周均943套。市場基本恢復到了2023年的水平。市場出現“回溫”。未來市場去庫存仍是焦點所在，市場成交將會呈現震蕩上行走勢。

目前的政策刺激頻次和力度處于高位，但目前市場矛盾表現在，中低階層支付能力（意愿）的收縮，與結構性去庫存的問題。預計今年年初將會出臺降低產品成本的政策，例如降地價，降低購房者支付成本的政策，例如進一步下調房貸利率、下調存量房貸利率等。只有經濟回穩，中低階層支付能力（意愿）回升，市場庫存才會逐漸回歸正常，區域內的房地產才能真正出現回暖的預期。

中國房地產歷經三十余載的發展與調整。預計政府今后定會從長遠穩健發展視角審視房地產行業，審慎制定相關調整政策，力避市場大幅波動；房企亦不會再一味追逐規模擴張，而是將重心轉向品質提升、品牌塑造、運營優化與長期效益考量；已摒棄購房即升值的心理，在消費購房時會進行更多權衡與比較，這些轉變正深刻重塑行業格局。

房價已回到六七年前，最差的時候已經過去

黃韜（廣東中原地產項目總經理）

從廣州去年10月、11月的成交看，連續兩個月一二手住宅超兩萬套的成交，意味著廣州的樓市總體是穩定的。年底開發商也會根據全年業績情況推貨，會搞一些促銷，從而搶走一些二手客戶，加上當前部分業主在漲價，這或導致12月的二手房成交不如11月高。但整個樓市到去年12月應該止跌了，整體市場回暖，還要看今年小陽春。

我認為，今年廣州樓市肯定會有小陽春。如果1月份樓市不好，2月份政府肯定還會再出政策，政府一定會力保樓市小陽春的出現。所以，今年不會再出現樓市業績不好的情況。與此同時，經濟在不斷調整，整個市場逐步穩定，成交量正在上升，房地產政策也會基本筑底。

在當前，廣州部分區域或板塊的房價已經回到六七年前了，房地產最差的時候已經過去。房地產政策已經應出盡出，接下來的政策更多的是經濟層面的政策，更多的購房者會根據自己實力和需求買房。只有在房價企穩回升的時候，才會出現投資者進場。

從現階段而言，投資者出現的時刻還言之過早，畢竟影響房地產市場的因素太多。但我堅定認為，當前的樓市已經是整體止跌了，房價已經穩定了。

2025年廣州的房地產市場，肯定會比2024年要好。但全面向好，還需要一定的時間，要看經濟的復蘇情況，只有經濟向好，大家的購房意愿就會增強。

當前廣州樓市處于前所未有的寬松政策環境

馮佩云（合富輝煌廣州公司市場首席分析師）

2024年11月18日，廣州市發展和改革委員會公開向社會征求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見。疊加之前出臺的一系列樓市利好政策，當前廣州樓市處于前所未有的寬松政策環境，將大大增強購房者入市的信心，進一步促進購房需求的釋放。

廣州擬多渠道放寬入戶，也許未必會對樓市成交產生“立竿見影”的作用，但長期來看，影響深遠。放寬落戶政策，不僅令廣州更具競爭力，同時也會利好樓市。

自去年12月1日起，廣州取消普通住宅和非普通住宅標準，對廣州“大戶型”無論是新房還是存量房交易，肯定是利好，因為購房稅費減少了。尤其是“大戶型”住宅二手交易環節，增值稅的減少將會更加明顯，更有助于加快“大戶型”產品的交易和流通，而且有可能近郊及外圍的市場表現會更加明顯。因為市中心的“大戶型”，基本是千萬以上豪宅，而近郊及外圍的“大戶型”，價格相比中心區有著更為明顯的優勢，因此這部分買家對價格的敏感度相對更高。這一新政，也將加快近郊及外圍“大戶型”住宅的交易和流通，而釋放的這部分需求有可能會流向更中心區域。

自2024年4月30日中共中央政治局召開會議，首提“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”后，11月18日廣州安居集團有限公司對外發布“關于收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告”，通告對房源征集范圍及條件均有明確要求，包括：房源權屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權利限制的，應取得相關權利人書面同意；面積在90平方米以下；還有就是收購價格如何制定等等，這些都將影響收購行為。因此，短期內收購的規模不會太大，預估對樓市的整體影響有限。

未來廣州出臺地方性樓市新政的頻率將會減少

肖文曉（克而瑞廣佛區域首席市場分析師）

取消“豪宅稅”帶來的稅費紅利非常可觀。但在契稅征收環節仍然有140㎡這條差異線，將導致市場上原有的140-144㎡的“普通住宅”身份尷尬。根據克而瑞的統計，截至去年10月末，全市一手住宅140-144㎡的證載庫存6026套，去化周期26.6個月。在該面積段總價近年來飆升的情況下，其與相鄰小面積段產品總價及契稅差額進一步拉大，新政下140-144㎡產品性價比下降，競爭力減弱，開發商應考慮適當降價，未來該面積段產品的供應也會減少。

我們判斷，廣州樓市成交量在經歷了去年10月沖高、11月維穩之后，12月廣州樓市再度發力，3個月的堅挺表現足以證明廣州樓市已經穩住了。

展望2025年，在“購房落戶”大招出臺之后，廣州基本已經動用了樓市層面可以用的所有需求端的政策手段，未來出臺地方性樓市新政的頻率將會減少。2025年影響樓市更多的還是一些全國性的政策，包括可能的降準、降息，以及樓市供給側的一些改革，包括房企融資、存量土地收儲等方面。

中國商品房市場的銷售規模不管是高位的18萬億，還是現在的約10萬億，都是全世界絕無僅有的大市場。2024年一線城市已經出現了好幾宗總價在百億以上的土地成交，廣州在12月也是連續出讓了好幾宗宅地，除了國央企，一些混合所有制的企業和民企也出手了，這是一個積極的信號。

“老破小”戶型受到挑戰，未來需求量或面臨收縮風險將會減少

"張波（58安居客研究院院長）

安居客云洞察數據顯示，廣州全面放開限購至今，安居客平臺線上找房用戶中外地客群占比數量提升至40%，前三的城市分別為佛山、深圳及上海，可見放開限購對周邊及同類城市的虹吸效果明顯，大大激發了廣州的潛在購買力。

目前廣州改善需求上升表現明顯，取消豪宅稅進一步拉升廣州高總價及大戶型房源的熱度，安居客云洞察數據顯示，廣州總價1000萬以上的房源熱度占比提升至10%以上；5室及5室以上戶型占比也提升到12%以上。但在二手房市場中，“老破小”戶型會在這次新政后受到一定的挑戰，掛牌量預計會不斷增多，但需求量長期來看則面臨收縮風險。

2024年10月、11月份廣州一二手房市場熱度、成交表現和價格走勢回穩態勢較為明顯，為后續市場向好發展營造了較為良好的環境，但整體仍呈現波動性趨勢，政策效力是否能持續到2025年一季度還有待觀察。

當下房產經紀公司目前更看好一二線重點城市，但布局規模有所收縮，采取人員收縮但店面數量不變的方式。從房產經紀人分布走勢來看，三四線城市經紀人更為穩定，包括廣州在內的一線城市經紀人流動性更大。

本輪房地產市場于2021年后半年開始調整，到現在已有3年多，調整時間長，調整幅度也較大，商品住宅的銷售量已有明顯下降，目前筑底企穩的趨勢愈加明顯，但市場的止跌回穩依賴于需求的回穩和預期的回穩，根本還在于經濟、就業和收入的前景。

從政策看，目前一線城市還存在較大的發力空間，但三四線城市直接針對樓市的政策基本已出。因此本輪市場的復蘇還有待于一線熱度先行提升，從2024年11月一線城市的成交量來看已經保持了一定高位，這一趨勢如果能保持，則有望在2025年上半年迎來一線城市市場的“企穩回升”，并帶動更多城市不斷走出低谷。

房價止跌企穩，二手房業主又恢復了討價還價之力

黎文江（廣東省房協專家咨詢委員會顧問）

2024年以來，從中央各部委到廣州各主管部門，出臺了一系列利好房地產市場新政策。這些新政策針對性都很強，解決了當前阻礙樓市交易的諸多問題，廣州的新房和二手房交易從10月份開始出現回暖趨勢，房價逐漸止跌回穩。針對二手房掛牌待賣數量巨大的問題而出臺的新政尤其有效，2024年前11個月二手房交易量已達10萬套。

12月是歷年的沖業績關鍵月份，開發商借力新政的氣勢，全力以赴，從12月起取消征收“豪宅”稅，更有利于釋放一大批“豪宅”的成交量。二手房交易量全年有望沖高到11萬套，達到歷年最好水平。新房市場以高檔住宅交易最為活躍，帶動了改善型買家積極入市。第二套買家亦借股市上升之勢出擊樓市，多有收獲。剛需買家信心逐漸恢復，憑首付下調和利率優惠等等多重利好，陸續加入購房大軍。樓市憑真實數據說話，一二手房交易量已回穩上升，房價亦止跌企穩，二手房業主又恢復了討價還價之力。

當前，房地產業在國民經濟發展中仍占據重要地位，對房地產業的一系列利好政策仍在持續發力，估計2025年還將有更多更有力的政策，例如金融、財稅新政策加持。因此，2025年房地產市場仍然向好的愿景不會改變。估計廣州樓市2025年會有更多更好的高品質住宅上市供應，例如第四代新戶型住宅的大量推出，以滿足廣州市民追求美好幸福生活的需要。

2025年，廣州樓市成交量有望實現突破

姚育賓（華南城市研究會常務副會長）

在2024年出臺的樓市政策中，以全面取消限購和擬在七區實施購房入戶的政策影響最大，給了很多新廣州人置業和落地生根的機會，有助于提升廣州的城市競爭力。取消豪宅稅則利好改善型買家，促使高端物業購房者更積極地入市。廣州全面收購存量房作為保障房的政策，有助于加快商品房庫存的去化速度，促使房價有效企穩。而房票安置制度，需要一定時間來觀察其對樓市的長期影響。

從目前廣州樓市成交數據看，廣州房地產市場已顯示出止跌回穩的跡象。同時，七區購房入戶也有望從公開征求意見階段，轉變為落地執行。隨著各項政策持續落地，2025年，房地產或將迎來尋求筑底的關鍵之年，廣州后期是否還會有新政出臺則取決于市場情況。

交銀國際預計2025年中國房地產市場將溫和復蘇，一手樓價格穩定，成交面積年增15%。廣州樓市則會在2025年迎來新的成長機遇。通過系列密集救市組合拳，重獲增長契機。政策端的力度加大，需求端的新房銷售階段性回穩，供給端的恢復仍需時間。

預計 2025年中國樓市或將呈現量增價穩局面，成交量方面延續2024年9月底救市以來的增長勢頭，持續保持交易活躍度，但價格不會大漲，而是止跌回穩，保持較為合理區間。同時，市場分化明顯，一二線城市可能相對穩定，而三四線城市因人口流失將面臨更大下行壓力。

在2025年，預計樓市仍呈現出分化和逐步適配的趨勢。政策支持和市場調整將是影響樓市的關鍵因素，廣州樓市成交量或將實現突破，而房價有望處于相對企穩狀態。

2025年廣州房地產市場將逐步筑底回穩

陳雪強（中指研究院華南分院研究主管）

廣州取消普通住宅與非普通住宅的標準，從新房角度看，主要利好首套剛改（90-140㎡）及二套置業群體；從二手房角度看，主要利好改善群體，即購買證滿兩年的豪宅產品將減免5.3%的增值稅。從減免金額看，購買證滿兩年的二手豪宅產品無疑是最受益的，這也將使得開發商在開發產品時，大戶型產品也將會越來越多，未來廣州新房戶型格局也將逐步改變，市面上會出現更多大面積產品。

在收購存量房做保障房方面，這一舉措將有利于加快廣州存量商品房庫存的去化，提振市場信心。同時收購的存量商品房用作保障房，將為更多廣州無房的年輕人及中低收入群體提供住房選擇，構建多元的住房保障體系。

2024年9月底以來，廣州房地產政策能出盡出，市場在近兩月確實顯著回升，預計隨著利好政策的持續釋放，疊加年底開發企業推貨節奏的加快，整個四季度的成交明顯放量，對全年的成交起到下滑收窄的作用，對于廣州樓市的止跌回穩起到積極作用。

目前，廣州房地產政策已創2010年以來最寬松時期，房貸首付及利率均為歷史最低水平，房地產契稅、二手房交易增值稅政策均已優化，以及入戶條件擬大幅放寬。當前的房地產政策已基本上是政策底，未來房地產政策仍有一定優化空間，比如公積金貸款首付比例、房貸利率等。

伴隨著房地產利好政策的持續釋放，廣州房地產政策已非常寬松，無論是對剛性置業，還是改善性需求購房者均十分友好，也將促進房地產市場需求的進一步釋放。未來伴隨著政策底的形成，2025年廣州房地產市場也將逐步筑底回穩。