轉企改制背景下房地產企業增值稅稅收籌劃

【摘" 要】在轉企改制的政策驅動下，房地產企業的經營模式與稅務環境發生深刻變革。論文以完成改制的WJ公司為研究對象，通過構建“政策背景—企業轉型—稅務策略”分析框架，系統探討了增值稅籌劃路徑。論文聚焦“合理選擇供貨方”與“甲供材”兩大策略，通過價格折讓臨界點測算以及利用稅率差，量化分析不同方案對綜合稅負的影響。研究表明，轉企改制倒逼企業通過精細化稅務管理實現降本增效，且通過供應商選擇與材料供應模式的優化可有效降低整體稅負水平，并為同類企業提供可復制的實踐經驗。

【關鍵詞】稅收籌劃；增值稅；房地產

【中圖分類號】F293.3；F812.42" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2025）01-0182-03

1 引言

轉企改制是我國經營性事業單位市場化轉型的核心舉措。依據《關于從事生產經營活動事業單位改革的指導意見》（中發〔2016〕19號），至2020年底，生產經營類事業單位需全面完成企業化改革，其運營邏輯從“非營利導向”轉向“營利導向”。房地產企業作為改革重點領域，面臨雙重挑戰：一是改制后自負盈虧的生存壓力倒逼成本控制升級；二是“營改增”政策（《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，財稅〔2016〕36號）通過全鏈條抵扣機制，迫使企業重構供應鏈管理及合同設計，以優先獲取高抵扣率進項稅。這一轉型驅動稅收籌劃成為房企降本增效的核心工具。轉企改制后，原有稅收優惠的逐步退出加劇了房企的顯性稅負壓力，而“營改增”政策通過全鏈條抵扣機制，將供應商選擇標準、采購模式等經營決策深度綁定增值稅稅負核算，倒逼企業從被動計稅轉向主動籌劃。然而，現有研究多聚焦改制政策或稅收技術單一路徑，缺乏對二者協同機制的系統性探討。本文以改制企業WJ公司為例，構建“政策背景—企業轉型—稅務策略”分析框架，從供應商選擇與采購模式重構雙維度切入，為房企應對市場化競爭與稅制改革提供實踐范式。

2 基于增值稅的稅收籌劃方案設計

增值稅在當前的稅收體系中占據了主導地位，是我國最大的稅種，征收制度紛繁復雜。特別是在“營改增”政策實施后，稅率的多樣性和優惠政策的豐富性為增值稅的稅務籌劃提供了更廣闊的操作空間。WJ公司為一般納稅人，從增值稅計稅方法可得出：增值稅應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額，如果想要控制增值稅稅負，可以從銷項稅額和進項稅額兩個角度出發，分析銷項稅額和進項稅額的影響因素，通過調整這些影響因素可以從根源上解決增值稅稅負偏高問題。以銷項稅額為例，其主要影響因素為銷售收入總額和銷售額適用稅率，因此，可通過降低收入總額以及調整適用稅率控制銷項稅額。一方面，收入總額與企業利潤息息相關，運用“降低收入”的方法，可同時實現利潤增加且稅負減少的目標，但需要納稅人對市場及稅收環境進行準確預估并做到精確計算，具有太多不確定因素，因而存在較大的籌劃風險；另一方面，銷售額的適用稅率較為穩定，因而籌劃空間較小。因此，可以從降低進項稅額的角度出發，采用“合理選擇供貨方”及“甲供材”的方法對增值稅進行籌劃。

2.1 “合理選擇供貨方”的籌劃方案設計

根據供貨方的納稅人類別可分為增值稅一般納稅人和增值稅小規模納稅人。因此，企業在采購業務上有兩種主要渠道：一種是從具備一般納稅人資格的增值稅納稅人處進行采購；另一種則是選擇從小規模納稅人身份的增值稅納稅人處進行采購。“營改增”政策實施前，由于企業繳納營業稅時不涉及流轉稅額的抵扣，所以對采購方的納稅人身份（一般納稅人或小規模納稅人）選擇不會對企業稅務產生影響。“營改增”政策實施后，WJ公司選擇具備一般納稅人資格的供應商進行合作，可獲取增值稅專用發票，并按13%的進項稅額進行抵扣；從小規模納稅人處采購貨物，且小規模納稅人僅提供增值稅普通發票，進項稅額不得抵扣；如果小規模納稅人使用增值稅發票管理系統，則可開具抵扣率為3%的增值稅專用發票。一般納稅人在交易中通常會尋求小規模納稅人在售價上提供一定的價格讓步，以消除因抵扣率差異帶來的經濟損失。為探究小規模納稅人給予多大的價格優惠，才能彌補無增值稅專用發票抵扣的損失，可以通過計算價格折讓的閾值選擇供貨方。

假設某企業要從供貨方甲或供貨方乙處購進貨物，作為一般納稅人甲銷售貨物的含稅價格為X，適用增值稅稅率為T1；供貨方乙具備小規模納稅人資質，貨物銷售含稅價格為Y，適用征收率為T2。已知該企業不含稅銷售收入為S，適用增值稅稅率9%，城市維護建設稅按7%稅率征收。同時，教育費附加和地方教育費附加征收率分別為3%和2%。則：

因此，小規模納稅人提供的商品售價相較于一般納稅人設定的價格下降了93.81%時，購買者的利潤相同。若低于這一比率，則從一般納稅人處采購的商品利潤更高。若銷售定價高于該比率時，從小規模納稅人處購貨取得的銷售利潤較高。

將一般納稅人的增值稅稅率（分別為13%、9%、6%）以及小規模納稅人的征稅率（分別為3%、0%）代入上述公式中，得到價格折讓臨界點如表1所示。

2.2 “甲供材”方式籌劃方案設計

“甲供材”指建設方與施工方之間關于材料供應、管理與核算的方法，主要應用在建筑工程領域中。該服務方式下，若房地產開發企業自行采購并提供材料設備給施工方（即“甲供材”），則房地產開發企業可確保材料質量并有效控制成本，抵扣進項稅。對施工方來說，這種方式可減輕資金負擔，節省采購費用。

相關政策規定，若房地產開發企業選擇“甲供材”方式，可按購進貨物的13%進行進項稅額抵扣；在“甲供材”建筑項目實施期間，作為一般納稅人的施工單位有權采用一般計稅方法（適用9%稅率）或簡易計稅方式（按3%稅率）。若選擇“乙供材”方式，則按建筑勞務9%進行稅額抵扣。二者稅率差形成籌劃空間。

3 以WJ公司為例的稅收籌劃應用

現以WJ公司房地產開發項目為案例，探討并應用上文提出的“合理選擇供貨方”及“甲供材”的稅收籌劃策略。

3.1 “合理選擇供貨方”籌劃方案應用

WJ公司因開發建設HT項目需購進一批材料。有甲、乙、丙3個供貨方可選擇：甲供貨商是一般納稅人，可提供稅率13%的增值稅專用發票，材料合同報價為1 310萬元；乙屬于小規模納稅人范疇，可開具稅率3%的增值稅專用發票，合同報價為1 208萬元；丙也屬于小規模納稅人范疇，提供普通發票，合同報價為1 120萬元。以上報價均為不含稅價格。該項目預計收到結算款10 195萬元，相關成本支出為2 719萬元。

由表1可知，當WJ公司選擇供貨方乙時，適用的價格折讓臨界點為90.05%，則乙的臨界點價格為：1 310×90.05%=1 179.66萬元，因乙的合同報價為1 208萬元，已超出價格臨界點，因此所享有的價格優惠無法完全抵消可抵扣的增值稅進項稅額。當選擇供貨方丙時，適用的價格折讓臨界點為87.12%，則丙的臨界點價格為：1 310×87.12%=1 141.27萬元，此時丙的合同報價為1 120萬元小于臨界點價格，因此也可考慮向丙購貨。當一般納稅人和小規模納稅人提供的報價都適用此臨界點比率時，可進一步結合實際稅負及稅后利潤的大小進行綜合考慮。

①方案一：從甲供貨方處購入，合同報價1 310萬元，可計算出：

增值稅=10 195×9%-1 310×13%=747.25萬元

城建稅、教育及地方教育費附加=747.25×（7%+3%+2%）=89.67萬元

企業所得稅=（10 195-1 310-2 719-89.67）×25%=1 519.08萬元

綜合稅負=747.25+89.67+1 519.08=2 356萬元

②方案二：從乙供貨方處購入，合同報價1 208萬元，可計算出：

增值稅=10 195×9%-1 208×3%=881.31萬元

城建稅、教育及地方教育費附加=881.31×（7%+3%+2%）=105.76萬元

企業所得稅=（10 195-1 208-2 719-105.76）×25%=1 540.56萬元

綜合稅負=881.31+105.76+1 540.56=2 527.63萬元

③方案三：從丙供貨方處購入，合同報價1 120萬元，可計算出：

增值稅=10 195×9%-0=917.55萬元

城建稅、教育及地方教育費附加=917.55×（7%+3%+2%）=110.11萬元

企業所得稅=（10 195-1 120-2 719-110.11）×25%=1 561.47萬元

綜合稅負=917.55+110.11+1 561.47=2 589.13萬元

由以上籌劃結果可知，以綜合稅負最小為目標，應該選擇從甲供應商處購貨。當一般納稅人和小規模納稅人提供的產品品質相同時，利用價格折讓臨界點可以快速幫助企業選擇出合適的供應商。若兩個類型的納稅人提供的報價都適用臨界點比率時，應比較兩者實際稅負和稅后利潤的大小，并考慮其現金凈流量、信用關系、售后服務等因素。

3.2 “甲供材”籌劃方案應用

因C項目開發建設的需要，WJ房地產開發公司與ZT施工單位簽訂施工合同，合同價格為3 400萬元。已知項目結算款為7 500萬元，已知520萬元的材料開支有增值稅專用發票，另外，已包含在合同成本中的210萬元建筑材料采購任務由ZT單位承擔。現有3種簽訂方案：一是簽訂一般計稅模式的“甲供材”合同；二是簽訂簡易計稅模式的“甲供材”合同；三是簽訂“乙供材”合同。（假設以上價格均不含稅）

①方案一：若ZT施工單位選擇一般計稅的“甲供材”模式（稅率9%），則WJ房地產開發公司的相關稅費如下：

增值稅=7 500×9%-3 400×9%-520×13%=301.4萬元

城建稅=301.4×7%=21.1萬元

教育費附加、地方教育費附加=301.4×（3%+2%）=15.07萬元

企業所得稅=（7 500-3400-520-21.1-15.07）×25%=886萬元

綜合稅負=301.4+21.1+15.07+886=1 223.57萬元

②方案二：若ZT施工單位選擇簡易計稅的“甲供材”模式（征收率3%），則WJ房地產開發公司的相關稅費如下：

增值稅=7 500×9%-3 400×3%-520×13%=505.4萬元

城建稅=505.4×7%=35.38萬元

教育費附加、地方教育費附加=505.4×（3%+2%）=25.27萬元

企業所得稅=（7 500-3 400-520-35.38-25.27）×25%=879.84萬元

綜合稅負=505.4+35.38+25.27+879.84=1 445.89萬元

③方案三：若ZT施工單位選擇選擇“乙供材”模式，則WJ房地產開發公司的相關稅費如下：

增值稅=7 500×9%-3 400×9%=369萬元

城建稅=369×7%=25.83萬元

教育費附加、地方教育費附加=369×（3%+2%）=18.45萬元

企業所得稅=（7 500-3 400-25.83-18.45）×25%=1 013.93萬元

綜合稅負=369+25.83+18.45+1 013.93=1 427.21萬元

由以上籌劃結果可知，基于綜合稅負最小的角度，選擇“甲供材”模式（一般計稅）能為房地產開發企業爭取更大的稅后收益，但要關注“甲供材”帶來的其他成本費用支出平衡問題及資金占用問題。一方面，“甲供材”模式能夠在一定程度上控制材料采購成本，保證工程建筑質量，但相應會增加人工費用及管理費用等支出；另一方面，房地產企業選擇“甲供材”模式，必然要在開發建設前期投入大量資金購入設備、材料及動力等工程建設所需物資，造成資金被大量占用的局面，這將會加重房地產企業的資金壓力，并在一定程度上影響營運能力。因此，在進行增值稅稅收籌劃時要結合實際經營情況和戰略目標進行多維度、全方面分析。

4 結語

本文深入探討了WJ公司增值稅稅收籌劃的實踐案例，重點分析了“合理選擇供貨方”與“甲供材”籌劃方案的具體實施效果。研究結果顯示，這些策略不僅有效降低了企業的稅負成本，顯著提升了企業的經濟效益，同時也為同類企業在轉企改制過程中面臨的稅務管理挑戰提供有益參考。

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