聚焦不動產管理 踐行增值型審計

國有企業是國民經濟的重要支柱，其內部審計工作應堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，在促進企業持續健康發展、提升治理效能、保障依法合規經營等方面發揮重要作用。H集團牢固樹立“政治強審、風險導向、經濟衛士、增值服務”理念，逐步建立健全增值型內部審計體系，促進企業完善治理結構、加強內部控制和防控內外部風險，充分發揮內部審計監督和服務功能。本文圍繞該集團產業園板塊審計案例，總結集團審計部門在落實市委、市政府決策部署，服務集團發展戰略，確保國有資本保值增值中，不斷完善增值型審計模式，推動企業規范經營的經驗做法、成果運用和工作啟示。

一、主要做法

（一）結合集團重點工作，選定審計項目

1.項目立項背景。

2022年，青島市委辦公廳、市政府辦公廳印發《青島市城市更新和城市建設三年攻堅行動方案》，開展重點低效片區（園區）開發建設攻堅行動。市自然資源和規劃局、市國資委對市直企業存量土地資產進行盤點，將H集團9處土地資產納入低效存量土地盤活利用清單。H集團積極匹配青島城市發展戰略，認真貫徹落實市委、市政府工作部署，于2023年初成立低效存量土地資產盤活工作專班，指導制訂低效存量土地資產盤活方案，推動方案落地實施。

H集團產業園公司的戰略定位是改變H集團不動產資源管理分散、主輔混營等現狀，實現對集團自持非自用不動產的集約化、專業化管理和風險控制。產業園公司及其全資子公司、控股子公司、實際控制或代管公司共14戶（統稱為產業園板塊）。已納入市直企業低效存量土地盤活利用清單的9處土地資產均由產業園板塊運營管理。

2.選定審計項目。

根據“聚焦主責主業、以風險為導向、以增值為目標”的審計原則，結合“城市更新三年行動”，H集團審計部門將管理集團非自用不動產的產業園板塊納入審計計劃，經集團黨委會、董事會批準后組織實施。

3.確定審計目標。

本次審計目標包括：評價企業治理結構、決策機制的合理性、合規性；評估企業內控體系，發現并修正存在的問題；評價不動產運營的經營績效，分析內外部風險和機會，提出改進措施，助力企業盤活“存量”、培育“增量”。

4.明確審計原則。

明確推進不動產審計“四原則”。一是風險導向原則。緊盯重大風險領域和問題，加大審計監督力度，確保不發生系統性風險。二是整體性原則。統籌協調其他相關職能部門，實現資源共享和信息共享，形成一個整體的監督體系，增強審計工作的全面性、系統性和高效性。三是踐行研究型審計。運用調查研究方法和新型審計工具開展審計工作，將研究思維與審計實踐相結合，提高審計項目的質量和管理水平。四是增值導向原則。從內部控制、風險管理、組織治理等多方面開拓增值路徑，實現內部審計增值。

（二）高效鎖定審計重點，開展巡審聯動

1.以風險為導向明確審計重點。

審計進點前，審計組查閱了產業園板塊財務賬套、歷年內部業績考核報告、工商登記信息、內部制度等，根據產業園板塊主要業務，識別風險類型以及審計關注點（見圖1）。本次審計重點主要是與低效土地資產盤活相關的租賃業務開展情況，通過關注集團非自動不動產的高效利用情況，助力低效閑置資產盤活。

審計組通過召開審計項目啟動會形式，明確項目負責人、主審、組員職責范圍和工作重點，為下一步實施現場審計明確工作方向。

2.“自審+內部巡察”相結合整合監督資源。

為更好整合審計監督和巡察監督資源，發揮各自優勢，集團黨委研究決定，采用“自主審計+集團內部巡察”的方式，對產業園開展巡察審計。審計組和巡察組堅持聚焦重點、貫通融合，在審前、審中、審后階段以不同方式進行配合。巡審聯動模式如圖2所示。

巡審小組統一制訂工作計劃，每日交流問題線索，每周召開工作會議，對重大問題開展專題協商，強化整改工作的統籌與調度，促使責任單位迅速整改，提高監督效能。

（三）創新審計方法和程序，提高工作效率

1.系統安排審計任務。

產業園板塊審計工作量大，一是審計對象資產多，涉及不動產158處，土地面積47萬平方米，房屋面積42萬平方米；二是不動產集約化管理模式多，主要是四類，包括自有不動產出租、委托運營、買斷轉租以及引入第三方合作運營；三是財務賬套多且不同租賃業務核算模式不一樣。為提高工作效率，審計組根據內部審計人員自身優勢，以業務為出發點，探索“風險點+控制點+審計程序+核心人員”模式，系統梳理審計流程，責任到人，有效避免審計漏項和重復審計。以租賃業務為例，對應四點主要風險，列出內控關鍵控制點和必要的審計程序，將工作專項安排給組內審計人員，流程見圖3。

2.創新使用數據分析軟件。

產業園板塊審計需要在短時間內分析大量財務數據，審計組的數據分析能力面臨較大挑戰。為提高效率，審計組首次引入可視化數據分析軟件Power BI（見圖4），將數據處理時間由3周壓縮至2周。

通過對財務數據進行系統性分析，并與租賃合同進行比對，審計組發現12戶租戶應收未收租金1995萬元，33戶租戶少收保證金473萬元。通過梳理合同臺賬發現，大量長期合同未約定租金增長比例，租賃單價低，存在租金損失風險。此外，已出租房產面積35.53萬平方米，僅占總面積的84%，存在大量閑置房屋亟待有效利用。

3.審計組和巡察組高效配合。

審計期間，審計組向巡察組移交24項重要審計線索和資料，其中財務和業務數據量化分析為巡察提供了精準靶向；巡察組著重檢視制度執行與決策流程，將內部審計移交的線索轉化為問責追責的突破口。兩部門通過信息實時共享機制實現監督效能倍增：審計專業研判助力巡察組快速突破復雜問題，而巡察談話的引導則為審計組打通了跨部門取證壁壘。兩部門通過聯合調閱300余份文件資料、開展40余人次針對性談話和實地走訪，實現對100余處房產土地的全覆蓋核查。審計組和巡察組充分發揮各自職能優勢，有效整合監督資源。

得益于審計組和集團內部巡察有效配合，巡察審計發現應評估未評估房產10處，應掛牌未掛牌房產27處，發現承租方未經允許私自轉租、違規加蓋、改造租賃資產的情況。

（四）精準揭示問題，落實審計整改“工作閉環”

本次巡察審計共揭示問題27項，突出反映了產業園公司沒有建立系統的租賃業務管理體系，缺乏提高資產收益率的主動性，未按照集團不動產管理相關制度開展業務，合規意識、安全意識淡薄等問題。要求產業園公司針對巡察審計發現問題形成專項整改報告并向集團黨委匯報，同時將整改落實情況納入企業工作年度考核，進一步落實審計整改“工作閉環”，以真改實改抓本治源。

二、取得成效

H集團審計部門向產業園公司下發審計整改通知，將審計發現問題分為立行立改、分階段整改、持續整改三類，動態跟蹤整改完成情況，實行銷號管理。產業園公司針對巡察審計組提出的問題，召開專題會議，迅速研究部署，成立領導小組，明確整改責任，堅持長短結合，按照問題性質和整改要求，制訂統籌兼顧相互促進的整改方案，深化巡察審計成果運用，通過完善租金催收機制、低效園區改造模式、不動產管理制度、聯合監督機制等途徑，實現了經濟增值、品牌增值、管理系統增值和監督體系增值。

（一）完善租金催收機制，實現經濟增值

租金收繳成果與績效掛鉤，欠款清收工作成果顯著。審計組將審計截止日應收未收租賃保證金、房屋租金明細列出清單，通過訪談、查閱合同和上會匯報材料梳理欠收原因，建議企業將租金收取率與績效考核掛鉤，激勵企業和員工通過多種方式積極催收租金。審計整改通知下發一年內，通過訴訟、發律師函、走訪催繳等多種形式，產業園公司共收回欠繳租金約950萬元、欠繳保證金260萬元，填補了企業經營資金缺口，提升了國有資產財務價值。

（二）創新低效園區改造模式，實現品牌增值

產權單位、運營單位改造與租戶改造模式相結合，低效資產盤活成果突出。根據審計建議，產業園公司打破產權單位和運營單位改造固有模式，通過產業賦能、政策優惠等方式引入產業合作方，加快低效片區升級改造。2024年上半年，6宗土地按照計劃完成升級改造提升，1宗土地完成自主環境整治工作，1宗土地完成區政府層面的調規工作。產業園區改造升級后，順利引入優勢產業，其中，永平路4號提升改造項目和興華路16號調整項目成為市低效土地盤活標桿亮點項目，獲青島市城市更新和城市建設指揮部以及國資委專班肯定，同時青島電視臺等5家主流媒體對H集團盤活低效片區、助力城市更新典型案例進行重點報道，市國資委在資通青島平臺專刊宣傳，切實發揮了示范引領作用，增加企業品牌價值。

（三）改進不動產管理模式，實現管理體系增值

集團層面優化不動產管理機制，賦能不動產集約化管理。鑒于產業園板塊在不動產管理方面存在較多問題，H集團黨委要求“進一步完善集團不動產管理相關規定，指導和服務好企業的業務發展”。集團相關職能部門高度重視，積極優化不動產管理機制。一是改進頂層設計，資產管理部門調崗調職，設專人指導、監督下屬企業規范管理不動產。二是修訂集團《不動產管理辦法》和《評估管理辦法》，規范不動產租賃、改造和評估等業務流程、標準和審批權限等，提高下屬企業決策效率和責任意識。三是建立不動產管理數字化平臺，推進“數字化改革”，提高信息透明度和管理效率，降低運營成本，實現集中統一高效管理資產。

企業層面制訂、修訂管理制度，規范不動產管理。產業園公司根據集團制度、自身業務特點和審計建議，制定《采購管理辦法》，修訂《非自用不動產租賃管理辦法》《績效考核管理辦法》，進一步健全內部管理制度，規范業務流程，為強化產業園運營優勢，順利助推傳統產業升級改造作保障。

（四）加強各項監督聯動，實現監督體系增值

以制度創新驅動監督效能轉化，提高監督效率。集團印發《內部巡察與內部審計聯動協作的工作辦法》，推動審計部與集團內部巡察辦聯合監督制度化、規范化，將內部審計專業核查與巡察政治監督深度綁定，健全內部監督協同體系。

共享內部監督成果，強化監督震懾效應。巡察審計發現1處房屋租賃期限到期需更換承租方，產業園公司作為房產管理方與房產所有權人互相推諉扯皮，導致租賃空檔期租金損失292.97萬元。巡察組穿透式核查管理責任，審計組同步啟動損失量化評估，最終鎖定產業園公司與產權方的雙重失職，形成“經濟責任+政治責任”雙維度追責清單。集團審計部門對相關人員進行追責，同時將問題線索移交集團紀委（見圖5），實現了監督資源“投入—產出”的價值重構，增強了集團內部審計威懾力。

三、幾點啟示

內部審計對深化國企改革、賦能國企高質量發展發揮著越來越重要的作用。H集團審計部門積極適應新形勢，認真履行新職責，以增值型內部審計體系為引領，全力推動內部審計工作的高質量開展。產業園板塊審計項目取得高質量審計成果，主要有以下原因。

（一）提高站位，科學確定審計項目

H集團內部審計堅決落實“如臂使指”工作要求，圍繞市委、市政府有關方針政策和決策部署、集團發展戰略及規劃，精準把握審計方向。跳出傳統財務審計、合規性審計思維，以實現企業戰略目標為第一要務，圍繞集團重點領域和關鍵業務確定審計項目。通過對被審計單位內控管理、風險管理、業務鏈管理等活動進行確認，降低并預防企業經營風險，為企業創造價值。

（二）數智賦能，提高審計工作效率

H集團內部審計按照“如影隨形”工作要求，借助集團數字化平臺系統和數據分析軟件，系統、高效地將歷史數據、業務數據、合同數據和財務數據等進行比對，快速找到審計突破口，提高了審計工作效率。通過巧用數字化審計工具，提升審計組數據分析能力，不斷拓展審計工作的廣度和深度。

（三）真改實改，促進審計結果運用

H集團內部審計破解整改難題，自覺落實“如雷貫耳”工作要求，深入了解問題產生原因，系統研究，綜合施策。一是抓好審計整改報告反饋，將整改成效納入被審計單位領導人員考核體系。二是與督察督辦、紀檢監督貫通協同，切實形成合力、強化震懾。三是從制度層面推動審計發現問題整改落實到位，制定《審計整改管理辦法》，以持續監督為著力點，確保真改實改。

（四）深謀細研，做深做實研究型審計

H集團內部審計堅持貫徹研究型審計理念，把研究融入審計項目全過程。在確定審計重點時，根據審計對象功能定位、發展方向和業務特點，研究重大風險和薄弱環節，增強審計工作的針對性。在選擇審計方法時，不斷優化審計工作思路，挖掘新的審計工具，提高審計效率。在組織審計時，突破現有人力、財力、物力限制，整合監督資源，聯合內部巡察、紀委等監督力量，發揮監督合力，提高審計監督質效。

H集團產業園板塊審計項目圍繞市委、市政府決策部署，聚焦集團戰略，采用巡審聯動方式實施審計程序，揭示不動產管理在制度制定、制度執行方面的管理漏洞。通過“審計問題—整改清單—治理升級”閉環管理，實現不動產管理流程重構并取得顯著成效，審計成果得到有效運用，充分發揮了內部審計在促進組織完善治理、增加價值、實現目標上的作用。

本文改編自2024年中國內部審計協會實踐案例展示活動入選典型案例