從試點到全國，業主砍價掀起物業費“降價潮”

這場物業費“降價潮”，本質上是中國城市化進程從規模擴張轉向質量提升的縮影。

從重慶風花樹小區將物業費從1.8元／平方米／月降至1.3元／平方米／月，到江蘇鎮江、甘肅蘭州等地對空置房物業費實施最高50%的減免，一場由業主舉旗、政策撐腰、市場博弈帶來的物業費“降價潮”正席卷大江南北。現在，全國已經有lO多個城市加入了“物業費打折大軍”。

在這場變化里，業主和物業的“愛恨情仇”迎來轉折點，業主拿回了主動權，寫出的“砍價聯名信”起到了改變物業收費現狀的作用。面對這一轉變，物業公司得拿出“真功夫”來，既要省成本穩住利潤，也不能人小區服務縮水，不然可能還會被業主聯合“炒魷魚”。

從空置房打折到“0元物業費”

綜合看目前10多個城市的物業費“降價潮”，降價邏輯可以分為“政策派”和“市場派”。

政策推動的降價，主要集中在空置房物業費減免以及地方指導價調整上。比如江蘇鎮江對連續空置6個月以上的住宅實施最高30%的物業費減免，甘肅蘭州新區將空置房物業費收取比例設定為50%，銀川、重慶等地通過新版收費辦法限制物業費上限，都順利帶動物業費價格下調。除此之外，還有無錫、宿遷等十余個城市出臺了類似政策。

市場推動的降價，體現在業主自治和企業競爭兩個維度。比如重慶風花樹小區，因為有20%的業主發出降低物業費的呼聲，通過集體協商的方式，順利將物業費從每月每平方米1.8元降到了1.3元。同樣因為業主聯名申請，重慶金樾山項目的別墅物業費從每月每平方米4.5元驟降到了2.09元，降幅超過50%。

不僅是重慶，武漢江山如畫八期也是因為業主壓力——有3棟樓超三分之二的業主提出了降低物業費的要求，將物業費從每月3元／平方米降至2元／平方米。南昌瑞都小區在業主不愿繳費的壓力下，主動將費用從每月每平方米2.8元降到了2元。它們的降幅均在30%上下，都算是業主議價權增強引發的市場行為。

物業公司的競爭，也影響了物業費價格的制定。比如廣西柳州維美物業，為了能夠續簽小區合同，成功競標，推出了“0物業費”模式，轉而通過社區團購、家政服務彌補收入。這類降價方式本質是物業管理企業爭奪存量市場的一種生存策略。

值得注意的是，部分城市還呈現出政策與市場的疊加效應。例如重慶，既有政府指導價調整，又存在物業更替引發的市場降價案例，武漢江山如畫八期則在政策框架內推出了“階梯式繳費方案”——全年預繳費用按每月每平米16元來算，按月繳費則是每月每平米2元，實現了行政調控與企業營銷的融合。

這種由業主集體維權、企業主動讓利、政府政策引導形成的“三向合力”，使得物業費降價從個別城市的試點演變為了全國性趨勢。

多重因素驅動“降費潮”

物業費看似是居民生活支出中的“小錢”，實際卻牽動著多方利益。

實際上，這筆費用一年算下來并不少。以100平方米的住宅為例，如果按照2.4元／平方米／月的物業收費標準，意味著物業費的年支出為2880元，這對于月收入5000元以下的家庭來說就有一定的壓力。

更重要的是，交了高昂的物業費后，很多業主并沒有感受到物業應有的服務，這更加重了他們對物業費支出的怨言，對降價有明確訴求。

與此同時，物業行業也正在經歷結構性調整。根據第五次全國經濟普查公報顯示，2023年年末，全國物業管理企業有37.5萬個，比2018年年末增長了59.8%，但2020年以來，房地產新開工面積連續5年下降，這樣的供需失衡迫使企業通過降價爭奪存量市場。

這一次的“降價潮”里，政策也起了重要的作用，比如武漢等城市出臺的物業服務收費新規，將電梯住宅最高收費標準限定在0.9 - 2.3元區間，直接壓縮了物業公司溢價的空間。

目前看來，物業“降價潮”帶來的影響已初步顯現。這對業主是直接利好，比如重慶風花樹小區，降價后，100平方米的住宅一年能省下600元。重慶金樾山項目的別墅物業費從每月每平方米4.5元降到2.09元，即便按100平方米的面積來粗略計算，每年也能減少約2800元的支出。

更深層的變革則在于行業生態的重構，物業公司得拿出實打實的優質服務來惠及業主，才能讓業主愿意站在他們這邊。比如常州花語馨苑小區在將物業費從每月每平方米1.8元降至1元的同時，還承諾將投入100萬元對小區進行品質改造，以留住業主。這些案例都表明，物業公司正嘗試通過精細化運營突破低價競爭的困局，不過這其中也面臨新挑戰——如果物業公司因為成本壓力降低服務質量，或也可能引發新一輪服務糾紛。

物業費改革勢不可擋

業主苦物業久矣。2022年，有媒體曾報道，有小區業主投訴物業，“小區電梯需要門禁卡才能使用，但經常有非小區人員進出，居民多次報警反映治安問題，物業對此卻視而不見”。在這樣的服務質量下，物業還要求強制漲價，對于漲價不愿意交錢的業主，甚至采用停電梯卡的方式來“要挾”業主。

這類案例折射出行業的頑疾——部分物業公司以壟斷地位為依托，既未能履行服務承諾，又試圖通過強勢手段維持高收費。這種“質價倒掛”的狀態，在業主維權意識覺醒和政策監管收緊的雙重壓力下，迎來了轉折點。

現在，業主自治能力已經增強，比如重慶、武漢等地的一些小區要求更換物業、降低物業費的成功案例，正在推動市場形成“優質優價”的篩選機制。而隨著政策監管的持續加碼，比如山西等地建立的物業服務“紅黑榜”制度，將企業服務和招投標資格直接掛鉤，也都在倒逼物業公司提升服務質量。

這場物業費“降價潮”，本質上是中國城市化進程從規模擴張轉向質量提升的縮影。當個體獲得感與行業精細化轉型相遇，業主正在從“交錢認命”轉向“主動維權”。

這場變革的終局尚未明朗，但趨勢已不可逆。當“降價潮”褪去，唯有真正實現“質價相符”的物業公司才能在市場上立足。對于業主來說，省下的或許是眼前的一筆小錢，對于物業行業而言，這是邁向成熟市場的必經陣痛。（微信公眾號“鳳凰網財經”）