中國特色REITs發展的研究熱點、趨勢與框架

【摘 要】 立足新發展階段，系統性審視中國特色REITs實踐的道路、探索REITs如何助力健全現代化基礎設施建設體制機制從而推動經濟社會高質量發展是當前理論界和實務界的重要議題。中國特色REITs發展的研究框架尚未搭建，尤需凝聚REITs市場體系構建、制度建設和配套機制方面的共識。文章使用CiteSpace軟件對CNKI數據庫中有關國內REITs研究的核心論文進行可視化分析，總結了國內REITs在初期醞釀、私募試點、公募試點階段中的研究熱點及其發展趨勢，對既有文獻進行了簡要評述，在此基礎上嘗試構建中國特色REITs發展的研究框架，并從研究內容、研究理論和研究方法方面進行了展望，以期為發展中國特色REITs市場體系提供啟發。

【關鍵詞】 REITs； 基礎設施REITs； 知識圖譜； 文獻計量

【中圖分類號】 F234；F830.91；F832" 【文獻標識碼】 A" 【文章編號】 1004-5937（2025）10-0016-10

一、引言

黨的二十屆三中全會指出，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務，要健全現代化基礎設施建設體制機制。2024年7月，國家發展和改革委員會（下文簡稱國家發改委）印發通知①，部署推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）（下文簡稱基礎設施REITs）常態化發行工作，豐富了基礎設施投融資渠道，擴充了基礎設施建設的資金來源，為盤活存量資產，促進投資良性循環，更好發揮資本市場服務實體經濟的功能作用提供了政策空間。我國REITs市場從類REITs起步，證監會和國家發改委適時推出公募REITs，并以基礎設施領域不動產為試點，截至2024年12月31日，已發行58單基礎設施REITs，總市值為1 563.99億元，市場總募集規模1 642.87億元，試點資產類型覆蓋交通、市政、能源、倉儲物流、園區及生態環保等領域，并擴展至消費、旅游等②。當前，如何實現基礎設施REITs的高質量、可持續發展，推動產業轉型升級，已成為學術界與實務界的熱點。然而，現有研究在理論、方法和內容上仍存在不足：理論研究尚未形成系統的框架，實踐指導不足；研究方法上，鮮有文獻計量法且未能與文獻內容良好結合；研究內容上，總結國外成熟REITs經驗多于探討國內發展路徑與運營模式，缺乏對中國特色REITs市場建設的深入分析。

為厘清國內基礎設施REITs研究脈絡，構建中國特色REITs發展框架并探討未來研究方向，本文主要分析以下問題：國內基礎設施REITs研究理論基礎、關鍵詞及熱點、文獻時間分布、不同發展階段的研究趨勢及未來重點方向。本文在以下方面進行創新：研究方法上，采用文獻計量法和內容分析法，應用CiteSpace軟件探究該領域研究熱點及其演變，有助于把握研究趨勢并預測未來方向；研究內容上，全面評述國內基礎設施REITs研究現狀，構建中國特色REITs發展框架，為我國REITs市場體系發展提供理論與證據支持。

二、文獻計量分析

本文以中國知網（CNKI）數據庫中的核心期刊為文獻來源，以“REITs”為檢索主題詞，同時以“REIT”“房地產投資信托基金”“不動產投資信托基金”“房地產信托投資基金”為可替換檢索主題詞展開搜索。其中，最早的研究文獻出現在1993年，因此本研究檢索樣本的時間跨度為1993—2023年，檢索時間為2023年9月14日，共檢索到文獻590篇?；诖?，從題目、摘要與關鍵詞角度展開二次篩選，手工清洗剔除非相關文獻后，共得到有效文獻561篇。

本文參考陳悅等[ 1 ]的方法使用可視化軟件CiteSpace 6.1.R6，將數據庫中所檢索到的文獻導入該軟件，以文獻計量法和內容分析法展開研究。通過關鍵詞統計分析，繪制高頻關鍵詞表、關鍵詞聚類圖譜、文獻發表趨勢圖、突現詞列表和分階段戰略坐標圖，總結國內基礎設施REITs研究現狀與趨勢，并采用內容分析法歸納既有文獻的研究方法與主題，概述我國基礎設施REITs發展現狀，以嘗試提出未來探索方向。

（一）時間分布

基礎設施REITs主題在國內核心期刊發表數量趨勢如圖1所示。國內核心期刊發表此類主題文獻始于1993年，2003年前每年發文量較少，2004年起研究數量不斷攀升，并于2006年達到高峰58篇。后因房地產業進入宏觀調控階段，REITs發展面臨現實阻礙，理論研究發展勢頹。隨著國家發改委40號政策頒布③，國內REITs領域研究全面復興，2021年達到第二次高峰52篇，預期理論界將對基礎設施REITs展開更深入廣泛的研究。

（二）高頻關鍵詞分析

本文統計了國內REITs研究關鍵詞的頻次與中心度，篩選中心度0.01及以上的高頻關鍵詞④（見表1）。高頻關鍵詞早期為房地產（39，0.23）、投資者（37，0.31）和信托（16，0.04）；中期為廉租房（11，0.05）、公租房（17，0.06）、融資模式（21，0.19）和稅收政策（7，0.04）等；近幾年，基礎設施（38，0.15）的頻次與中心度最高，預期將和住房租賃（13，0.03）、底層資產（6，0.02）共同構成未來重點研究領域。

本文研究區間為1993—2023年，時間切片為1年，通過尋徑網絡（Pathfinder）、修剪切片網絡（Pruning Sliced Networks）對網絡進行裁剪優化，對關鍵詞聚類得到關鍵詞聚類圖譜（見圖2）。國內REITs研究網絡模塊度（Modularity Q）為0.8101，聚類效果較好；加權平均輪廓（Weighted Mean Silhouette S）為0.9327，聚類結構合理，同質性高。綜合圖2和表1分析，早期研究關鍵詞較為集中且研究熱度較高（#0投資者、#2房地產、#5啟示、#6信托財產）；中間階段聚類較分散（#3公租房、#4融資模式、#9法律規制、#7公司型、#10外部管理）；近期研究熱點以“基礎設施”為主且和#3公租房、#4融資模式及#8商業地產等關聯較為緊密。為深入研究國內REITs當下研究熱點與研究進程，下文重點評述“基礎設施”以及和該領域連線密集的“公租房”“融資模式”“商業地產”“底層資產”等領域的研究進展。

（三）研究重點與趨勢

為精準預測國內基礎設施REITs未來研究熱點和可重點發展領域，本文結合突現關鍵詞和戰略坐標圖梳理國內基礎設施REITs研究熱點與演變趨勢。作為在某領域短時間內使用頻率驟增的關鍵詞，突現詞能準確地體現學者在某段時期內研究方向、熱點的變換（見表2）。國內REITs研究經歷了三十多年的發展演變，2007年之前關鍵詞集中于“房地產”“信托”“投資者”“可行性”等，對REITs的投融資功能認知局限于房地產投資信托；2007—2019年間，“公司型”“廉租房”“公租房”“融資”等研究熱點在保障房和住房租賃領域突變出現；2020年后，“基礎設施”“底層資產”突現為近期研究熱點。因此，本文利用突現關鍵詞將國內REITs研究劃分為三個階段：初期醞釀階段、私募試點階段和公募REITs試點階段。

在此基礎上，本文參考夏恩君等[ 2 ]的方法，利用國內REITs研究高頻關鍵詞統計結果，以關鍵詞的頻次為X軸，中心度為Y軸，兩類指標的中位數值為坐標軸原點繪制國內REITs研究發展不同階段的戰略坐標圖（見圖3、圖4、圖5）。圖中關鍵詞頻次越高，話題熱度越高，受到學者關注度越高；中心度越高，與其他關鍵詞之間的關聯度和核心性越強。

1.第一階段：初期醞釀階段

1993—2006年，我國重新開展信托業務并向不動產領域拓展，但因不動產經濟引發的購房熱潮導致住房市場過熱，不動產企業融資受限，信托業務占比攀升。為此，我國采取購房限制等不動產市場調控政策緩解不動產泡沫問題。2005年，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布文件，基于房貸證券化視角為我國房企融資籌資提供了政策和法律依據⑤。同年，越秀房產信托基金作為首只投資國內物業的REITs上市，提振了市場對REITs的信心。亞洲市場對REITs反響熱烈，我國理論界也展開相關研究（見圖3），“房地產業”“信托”“信托公司”的中心度和頻次均較高，屬于當期研究熱點；“對策”“啟示”處于第三象限，中心度和頻次均較低，說明在不動產業融資問題浮現后，學者才開始對不動產業引入REITs進行理論研究，存在一定的滯后性，但仍具有研究發展潛力。

2.第二階段：私募試點階段

2007—2019年是我國類REITs階段蓬勃發展階段。2007年我國REITs市場正式投入建設。2012年，作為國內首單以債務型資產支持票據（ABN）為載體的REITs天津廉租房REITs雖未發行成功，但開辟了我國類REITs發行道路。根據2013年的相關文件⑥，2014年后各地公共租賃住房和廉租住房正式并軌統稱為公共租賃住房，即“公租房”。當年，我國REITs市場也邁入了實質性發展的起步階段，國務院、中國人民銀行及銀監會紛紛發布文件，推動資產證券化和REITs試點，于深交所上市的中信啟航類REITs正式開啟類REITs發展階段。該階段學者研究熱點眾多，前期聚焦引入可行性、組織形式（公司型、契約型）和引入風險，后期則基于前期理論研究追蹤實務市場熱點。結合圖4可知，“廉租房”“融資”“公租房”“養老地產”“住房租賃”“稅收政策”等處于第一象限，中心度和頻次均較高，該階段研究重點集中在保障房和住房租賃領域，并且“稅收政策”的研究成果眾多；“交易結構”在第二象限，中心度較高但研究頻次較低，具有較大的研究潛力；“國際比較”“國際經驗”等處于第三象限，研究潛力較低，但“商業物業”的突現時間較長，表明該領域值得進一步研究并挖掘潛在價值。

3.第三階段：公募REITs試點階段

2020年國內公募REITs試點工作開啟，基礎設施REITs成為重點研究領域，“融資模式”“公租房”“稅收政策”“住房租賃”研究熱度仍居高不下，公募REITs試點底層資產擴容至“公租房”“住房租賃”領域，證實了上述關鍵詞可持續研究價值較大。隨著“中國特色”的突現，“國際比較”“國際經驗”淡出研究熱點范圍，可以看出緊貼我國國情研究國內REITs發展是主流趨勢。2021年7月，國家發改委發布相關文件⑦，指出試點項目的底層資產類型由基礎設施逐漸擴容到新能源基建、消費類基礎設施、長租公寓等。2023年3月，國家發改委發布相關文件⑧，分別從前期培育、發行條件、推薦效率、運營管理、如何發揮專家和專業機構作用、如何用好回收資金促進有效投資六個角度提升我國REITs試點工作的規范性和有效性。結合圖5可知，“底層資產”“公司治理”“存量資產”雖然中心度和頻次較低，但均處于初步發展階段，未來研究潛力較大。

三、基于文獻研究內容的進一步分析

（一）公租房領域

2011年我國掀起了保障性住房建設熱潮，但資金供給不足、融資模式落后等問題導致其建設受阻。理論界主要從公租房REITs發行方式、融資模式及融資風險等方面展開研究。對于公租房REITs發行方式的選取，學者看法不一，早期學者在私募方式和公募方式的選擇上進行了討論。肖忠意和劉煉[ 3 ]認為采用債權融資的公租房REITs（即類REITs）能滿足市場收益需求；李智和喬海方[ 4 ]則認為公租房REITs融資更多采用的是通過房租收入對投資者進行收益分配的權益性REITs。2017年我國資本市場啟動住房租賃類REITs，2021年推出以公租房為底層資產的保障性租賃住房公募REITs。雖然初期理論存在分歧，但實踐表明，從類REITs到公募REITs的轉變是我國REITs發展的必然路徑，早期研究為實踐提供了重要指導。國內公租房REITs融資風險方面的研究較為匱乏，李智[ 5 ]提出公租房REITs融資主要面臨行業、法律和政策風險等外部風險以及運營風險和代理關系風險等內部風險。

（二）融資模式領域

2005年，我國商務部提出了探索國內REITs融資渠道的計劃，早期研究聚焦REITs在不動產行業中的潛力。2010年，住建部與其他六個部門共同發布文件⑨，鼓勵金融機構利用REITs拓寬公共租賃住房融資渠道，推動其在我國的應用與研究。劉穎和馬澤方[ 6 ]從拓寬融資渠道、創新融資模式的角度提出使用REITs這種創新融資方式可以解決保障性住房體系中廉租房和公租房領域的融資問題。趙世強等[ 7 ]從政策、交易模式、市場操作等方面探討利用“PPP+REITs”的模式解決公租房資金問題的可行性。此外，何佰洲和張磊[ 8 ]建議結合PPP、BOT、稅收抵免等模式，減輕政府債務負擔，分散風險，解決融資難題。

2015年，住建部的相關文件推動社會資金通過REITs進入住房租賃市場⑩，學術界相關研究逐漸增多。周東利[ 9 ]基于租賃住房類REITs經驗，提出保障性租賃住房公募REITs構想，認為REITs可為投資租賃住房的金融資本和國有資本提供退出渠道，促進住房租賃市場可持續發展。馬智利和王熊[ 10 ]認為REITs憑借其流動性好、風險低、收益適中的特點可以作為新型融資模式拓寬養老地產融資渠道，進而彌補我國養老地產資金缺口。隨著公募REITs試點實施，基礎設施REITs融資研究增多。何劍筠和許余潔[ 11 ]認為“REITs+PPP”的模式能夠為社會資本方參與基礎設施類PPP項目提供有效的退出路徑，降低融資風險。

（三）商業地產領域

相較境外成熟REITs市場，我國政策允許在商業地產領域發行基礎設施REITs的時間較晚。國內學者主要從企業存在的運營管理問題和運營風險角度探討了發行商業地產REITs的可行性。趙德海和劉威[ 12 ]認為，引入REITs運作模式可以幫助商業地產解決產權分割與統一經營的矛盾。在經濟影響方面，孫哲峰等[ 13 ]認為，類REITs可以通過“市盈率”杠桿放大商業資產的租金，增加投資商業產業基金原始股東財富價值；栗繼祖等[ 14 ]發現，利用REITs可以提高收益性地產的流動性。此外，國內學者還從國際視角進行對比研究，如沈奇和鮑一鳴[ 15 ]比較新加坡凱德集團與中國萬達集團的融資案例，發現凱德集團主要通過“REITs+PE Funds”模式融資（凱德集團使用不動產私募基金投資高風險、高收益的培育期商業物業，利用REITs投資現金流穩定的成熟商業物業）。因此，“商業地產”與“融資模式”“金融創新”“運營風險”等關鍵詞間關聯度高。當前，商業地產REITs市場空間巨大，預期未來該領域研究將蓬勃發展。

（四）基礎設施領域

基礎設施領域的文獻研究相對豐富，主要聚焦基礎設施REITs在一級、二級資本市場上的估值和定價以及制度建設方面。其中，基礎設施REITs估值的研究分為經營權類和產權類。經營權類REITs和產權類REITs資產主要采用收益法進行資產估值，并使用現金流折現法進行詳細估算，且在估值時需合理選取核心參數[ 16-17 ]。目前，基礎設施REITs尚未形成估值定價體系，一級市場REITs持續擴容。未來研究應優化REITs估值定價體系，維護一、二級市場價格穩定，形成二者的協同發展，擴展產業投資、引入更多基于長期持有目的的產業投資資金，推動REITs市場高質量發展，助力構建多層次資本市場格局。

當前，基礎設施REITs制度框架尚未完善。既有文獻重點研究了現行稅收制度導致的稅收負擔重和缺乏稅收優惠政策的問題。何川等[ 18 ]認為我國基礎設施REITs建設健全監管制度、法律制度、市場交易制度和信息披露制度等配套制度的研究仍需進一步完善和加強。此外，建立健全配套機制可以進一步保障制度有效落實。基于現有的法律和市場環境，未來應完善發行定價機制、退出機制和做市商機制，建立擴募機制、聯席會議機制和工作協調機制，健全投融資機制、監管機制和治理機制，進而實現基礎設施REITs作為資產上市平臺的長期可持續發展價值。

（五）底層資產領域

經過兩年多的建設發展，國內公募REITs即將進入底層資產擴容提質的新階段。夏星臨[ 19 ]提出優質的底層資產可以為基金帶來穩定持續的盈利和現金流，增加原始權益人和投資者獲得更多收益的可能性，也保障了公募REITs長期有效發展。因此，選取優質底層資產成為國內公募REITs市場發展的關鍵。董書蕓等[ 20 ]認為，選取REITs底層資產時一方面應當注意其權屬是否清晰、手續是否合規且完備；另一方面，還應當注意項目自身盈利情況（即是否能夠創造持續且穩定的收益和現金流，主體信譽及財務表現是否穩健，定價機制的邏輯是否合理，以及是否具備長期投資價值潛力）和政府財力情況。此外，王鵬飛等[ 21 ]以REITs折溢價情況為衡量指標，從不同底層資產的類型角度對REITs抗風險能力進行了評估，研究發現租金型REITs相比營運型REITs現金流往往更加穩定，抵抗宏觀風險能力更強。對于目前不適宜發行REITs的底層資產，魯筱和葉劍平[ 22 ]認為應優化策略、完善定價機制，將REITs與保障性租賃市場和養老產業結合，推動資產結構升級，緩解地方政府及運營方債務壓力。

四、中國特色REITs發展的研究框架

本文采用定量與定性相結合的研究方法，創新性地梳理構建了中國特色REITs發展框架體系（見圖6）。從文獻總體情況來看，早期研究主要集中于REITs在保障房和住房租賃領域的應用。隨著經濟和金融政策的調整，后期研究逐漸轉向基礎設施REITs。中國特色REITs理論研究仍處于發展階段，本文結合前期研究和公募REITs試點實踐，構建了中國特色REITs知識框架。國內REITs發展基于資產證券化、委托代理、信號傳遞和現金流理論，發行產品類型由類REITs（債權為主）轉向公募REITs（兼具股權與債權性質），研究重點從發展路徑、制約因素、運作模式逐步轉向融資模式、融資風險、底層資產價值評估及風險評價。這些轉變反映了國內REITs研究由前沿探索階段向發展階段的過渡。目前，國內REITs的配套機制和制度框架尚不完善，為推動基礎設施REITs高質量發展，應制定稅收、監管、信息披露、市場交易和風險管理等方面的制度，并完善配套機制，提升執行力，構建多層次市場體系。稅收方面，國內基礎設施REITs在設立、運營及退出環節面臨較重稅負，缺乏稅收優惠，可能壓縮收益，限制市場規模。因此，應通過稅收減免機制減輕稅負，提升投資回報。嚴格的監管和信息披露制度有助于市場平穩運行。為促進全鏈條治理，應設立協調機制，明確各部門職責，確保協同配合與信息有效披露。此外，風險管理制度應與信息披露制度配合，基于基礎設施REITs信息披露建立風險評級與控制機制，協同監管機制發揮合力。市場交易制度對推動我國基礎設施REITs發展至關重要，配套機制作用顯著：發行定價機制確保發售價格合理反映資產價值，擴募機制助力融資與規模擴張，退出機制為投資者提供靈活賣出選項，做市商機制提供流動性支持。這些機制協同作用，保障基礎設施REITs市場健康運作，增強市場穩定性，滿足投資者與市場需求。

五、研究結論與展望

（一）研究結論

從宏觀層面看，國內基礎設施REITs研究熱點與國家政策和經濟發展密切相關。REITs不僅在不動產領域發揮投融資作用，而且肩負供給側結構性改革與經濟社會發展任務。通過上文可視化系統分析，得出以下結論：

首先，高頻關鍵詞統計與聚類圖譜表明，基礎設施REITs為當前研究焦點，未來將在住房租賃和底層資產領域深入發展?！肮夥俊薄叭谫Y模式”“商業地產”“基礎設施”等是國內REITs發展的核心議題，且彼此關聯緊密，法律規制與外部管理則較為獨立，未來應進一步探討二者與其他領域的聯系。

其次，從關鍵突現詞與戰略坐標圖看，初期研究集中于房地產與信托領域；私募試點時期，隨著租賃住房市場與類REITs發展，研究重點轉向保障房與住房租賃，視角由發展路徑與交易結構轉向融資模式；當前，基礎設施REITs研究主要集中在稅收政策、融資模式與底層資產等方面，盤活存量資產、發展商業地產REITs與擴大底層資產覆蓋是最新研究方向。

最后，研究方法方面，國內基礎設施REITs主要采用內容分析、文獻計量、實證研究與案例研究。初期階段，學者以規范分析為主；在私募試點階段，實證研究逐步興起，并通過構建模型研究境外REITs項目收益與融資風險，但因數據不足，鮮有使用國內REITs數據的研究。同時，案例研究數量有限且主要集中于公租房融資模式，文獻計量分析也較少涉及國內基礎設施REITs的現狀。

（二）研究展望

基礎設施REITs是促進基礎設施高質量發展及產業轉型、服務實體經濟的迫切需求，具有廣闊發展空間和研究潛力，尤其是在證監會與國資委加強市值管理的背景下？輥？輯？訛。本文基于可視化研究提出未來研究方向：

1.研究內容展望

（1）有關基礎設施REITs助力區域經濟高質量發展的研究。區域經濟高質量發展的關鍵在于產業結構升級?；A設施REITs通過將金融、不動產、產業、科技與消費融合，既能發揮區域產業、市場需求、人力資源和基礎設施的優勢，又能促進有效投資，穩定經濟，推動高質量發展。目前，國內基礎設施REITs市場擴容提速，允許申報的基礎設施REITs已覆蓋至消費基礎設施和文化旅游基礎設施。為推動產業與消費升級，需進一步拓寬底層資產種類，明確運營收益與風險，聚焦優質底層資產選取標準及其對REITs效益的影響，推動基礎設施REITs發展，助力中國式現代化。

（2）有關基礎設施REITs推進共同富裕的研究。隨著政策支持加強及流動人口租賃需求上升，住房租賃市場迅速發展，但優質資產匱乏和地區差異將成為制約因素。保障性租賃住房REITs有助于推動不動產行業轉型，優化租賃市場供給結構，促進新型城鎮化和共同富裕?；A設施REITs為基礎設施融資和居民財富投資搭建了橋梁，提升了基礎設施建設效益，同時滿足了居民的多元化資產配置需求。未來應探討保障性租賃住房REITs的可持續投融資模式。此外，“REITs+養老”模式將為養老地產提供資金支持，推動養老產業發展，探索社保、養老及保險基金與REITs結合，可以提升金融普惠性并拓寬財富投資渠道。

（3）有關加快構建多層次中國特色REITs市場體系的研究。構建多層次市場體系是推動中國特色基礎設施REITs發展的關鍵，而制度與機制建設是其基礎。國內研究多集中于稅收，而監管制度、市場交易制度與風險管理制度方面仍存在空白。應持續加強對基金管理公司的監管，確保其遵守投資策略與風險管理要求，避免市場風險，并確保公平定價。監管機構應加強法律監管，降低金融系統風險，確保金融穩定。同時，配套機制與制度建設應有機結合，研究重點可聚焦中國特色REITs制度框架及配套機制的建設，以促進市場健康發展。盡管底層資產類型多元化已有進展，但仍需吸引更多類型的投資者，并建立更為多樣的發行規則，推動底層資產、發行主體和投資主體的多元化，助力國內基礎設施REITs體系建設，為經濟高質量發展與供給側結構性改革注入活力。

2.研究理論展望

國內現有基礎設施REITs文獻研究主要圍繞資產證券化、委托代理、信號傳遞和現金流等理論展開，研究理論方向可在以下方面進行創新。第一，引入可持續金融理論，探討基礎設施REITs的可持續性發展與環境、社會和治理（ESG）因素之間的關系，為可持續性投資提供理論基礎。2024年8月，中共中央、國務院印發的《關于加快經濟社會發展全面綠色轉型的意見》表示支持符合條件的新能源、生態環境保護等綠色轉型相關項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），基礎設施REITs在綠色基礎設施投資中的作用機制亟待深入探討，包括綠色認證項目對資產價值的提升、能源效率改進對運營成本的影響等。第二，基礎設施REITs發行中的國有資產轉讓涉及產權界定與交易成本?；谖覈贫缺尘?，可結合產權理論進行深入探討，通過明確權責關系促進基礎設施REITs市場的規范化發展。第三，基礎設施REITs市場的效率和價格發現機制也是未來需重點研究的方向，可通過探究如何利用市場數據分析、行為金融理論等來評估市場的定價準確性和信息效率，加強市值管理。

3.研究方法展望

可引入質性研究法，如深度訪談和專家問卷，以全面捕捉各利益相關者的觀點，從而更好地理解政府、企業和投資者在基礎設施REITs發展中的態度、期望和難點。同時，應加強實證研究，深入探討基礎設施REITs對產業結構、企業創新和市場競爭等方面的具體影響，揭示其在實體經濟中的作用機制，為政策制定提供針對性建議。此外，在研究方法層面，不斷增強跨學科研究，挖掘和強化長期效應研究方法，關注基礎設施REITs對宏觀經濟指標和產業結構調整的長期影響，評估其對實體經濟的可持續貢獻。綜上，通過引入質性研究、跨學科研究及長期效應研究，推動基礎設施REITs研究更加深入，為經濟社會高質量發展提供更具實證性和政策指導意義的成果。

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