“老破小”如何煥新“好房子”？

今年政府工作報告中，“好房子”的概念引發(fā)廣泛關(guān)注。它承載著群眾對住上好房子、過上好日子的美好期待。而老舊小區(qū)如何更新改造，無疑是實現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵一步。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹指出，2025年要下功夫?qū)嵤┮慌菝裆⒋侔l(fā)展、防風(fēng)險的更新項目。在民生項目上，把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都納入城市更新改造范圍，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅；擴(kuò)大城中村改造規(guī)模；大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，聚焦“一老一小”完善配套設(shè)施。

如何讓“老破小”變身“好房子”？這場關(guān)乎億萬人居住品質(zhì)與生活幸福感的民生工程正在加速推進(jìn)。全國兩會代表委員從技術(shù)創(chuàng)新、資金模式、適老化改造等多維度建言獻(xiàn)策，勾勒出未來社區(qū)的美好圖景。

科技賦能，老房改造“內(nèi)外兼修”

從“住有所居”到“住有宜居”，老舊小區(qū)改造是提升民生福祉的關(guān)鍵。什么時候改、具體改什么、改得好不好，牽動著許許多多百姓的心。

全國人大代表、中國建筑西南設(shè)計研究院有限公司總工程師馮遠(yuǎn)表示，老舊小區(qū)改造不能簡單地拆舊蓋新，而要“內(nèi)外兼修”。要充分調(diào)研居民需求，因地制宜設(shè)計改造方案，解決好居民最期盼改什么、怎樣把錢花在刀刃上、如何減少擾民等問題，不能只是簡單的拆舊蓋新。在上海田子坊改造中，設(shè)計師保留石庫門建筑肌理的同時，植入智能家居系統(tǒng)和立體綠化，使百年老宅煥發(fā)新生。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國老舊小區(qū)改造中，綠色建筑技術(shù)應(yīng)用率已達(dá)68%，較2020年提升32個百分點。

作為城市老舊小區(qū)改造的典型案例，始建于20世紀(jì)70年代的北京市西城區(qū)樺皮廠胡同 8 號樓項目采用混凝土模塊化集成建筑與預(yù)制構(gòu)件結(jié)合的建筑體系實現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”，90天完成原拆原建，充分展現(xiàn)建筑行業(yè)智能化、綠色化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級趨勢，得到了居民和業(yè)界的普遍好評，為老舊小區(qū)改造提供了可復(fù)制的“北京經(jīng)驗”。

全國政協(xié)委員、中國海外集團(tuán)有限公司董事長顏建國介紹這一案例時表示，在改造中就像搭積木一樣建房子，將整棟建筑科學(xué)規(guī)劃為55個混凝土模塊，90%以上的建筑工序在工廠內(nèi)完成，再運到現(xiàn)場吊裝、組建成完整建筑樓房。相比傳統(tǒng)建造模式，這種建造方式減少固廢排放75%，縮短工期，節(jié)省現(xiàn)場用工量，不僅縮短居民回遷周期，還能減少對周邊居民和交通環(huán)境的影響。加快推廣模塊化建筑技術(shù)，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)，把施工現(xiàn)場搬到工廠，助力打造更多安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

全國人大代表、萬華生態(tài)集團(tuán)董事長郭興田對《中國報道》記者表示，針對老舊小區(qū)改造更新，應(yīng)大力推廣環(huán)保裝修和綠色工業(yè)化定制內(nèi)裝。綠色工業(yè)化定制內(nèi)裝最重要的一點是生態(tài)環(huán)保，告別水泥砂漿，相對傳統(tǒng)裝修，基礎(chǔ)裝修用材總量可減少高達(dá)70%，從源頭上低碳節(jié)約，且極大減少甲醛釋放；通過模塊化拆解與工廠智能化生產(chǎn)，將傳統(tǒng)裝修轉(zhuǎn)化為智能制造流程，大幅提升施工效率；工廠制造、現(xiàn)場安裝，使裝修變身為工業(yè)化耐用消費品，并減少擾民。

“綠色化實現(xiàn)‘快住’，工業(yè)化實現(xiàn)‘快裝’，數(shù)字化實現(xiàn)‘精準(zhǔn)’，三管齊下可大幅提升老舊小區(qū)改造的效率與品質(zhì)。”郭興田說。

“雙管齊下”，破解“懸空老人” 困境

“建議依法依規(guī)加快推進(jìn)老舊住宅電梯安裝進(jìn)度，建立健全長效機制，讓更多的老年人早日實現(xiàn)‘一鍵直達(dá)’的幸福愿景。”全國人大代表、甘肅省蘭州市律師協(xié)會會長陳燦提出關(guān)于加快推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯的建議。

這是陳燦連續(xù)第二年關(guān)注老舊住宅電梯安裝問題。陳燦告訴《中國報道》記者，他在進(jìn)行走訪調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，隨著老齡化社會加速到來，老舊小區(qū)加裝電梯成為迫切的民生需求，但在推進(jìn)過程中，諸如電梯運行情況、電費分?jǐn)倷C制、廣告收入分配、群眾使用體驗不佳、后續(xù)維護(hù)成本過高等問題逐漸顯現(xiàn)，且老舊住宅電梯安裝涉及一系列法律問題，各個環(huán)節(jié)均需嚴(yán)格遵循相關(guān)法律程序，產(chǎn)生了一系列難以解決的問題。

這些問題不僅涉及商業(yè)運營、基層群眾自治，還關(guān)乎消防和公共安全等領(lǐng)域。為此，陳燦建議建立“政府補貼+居民自籌+社會資本”的多元籌資機制，加大資金支持力度，規(guī)范電梯安裝活動，確保電梯安全運行。例如在杭州翠苑小區(qū)，創(chuàng)新采用“租賃+維護(hù)”模式，電梯由專業(yè)公司投資建設(shè)，居民按月支付使用費，廣告收益反哺維護(hù)成本，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

“應(yīng)建立電梯 ‘全生命周期管理’ 體系。”全國政協(xié)委員、深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司董事長聶竹青對《中國報道》記者表示，隨著城市里越來越多老舊住宅電梯進(jìn)入“老齡化”階段，帶來了極大安全隱患。

他建議完善“老齡化”電梯退出機制，設(shè)定電梯的使用年限或安全紅線，由專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行檢測和評估，一旦達(dá)到報廢標(biāo)準(zhǔn)，必須予以更換。同時，形成“使用方—政府—社會”多方出資的模式，提前設(shè)立專項基金，提高資金使用效率，對老舊電梯進(jìn)行維修、改造和更新?lián)Q代，增強居民的幸福感和獲得感。

據(jù)介紹，目前，深圳已試點電梯安全評估制度，對使用超 15 年的電梯強制檢測，累計更新改造電梯2300余臺，事故率下降47%。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2024年全國加裝電梯數(shù)量突破8萬臺，較2020年增長 300%。

老房變新，資金如何破局？

老房變新，資金籌措是關(guān)鍵。

“通過政府、居民、社會資本多方出資模式，有效解決改造資金難題。”全國人大代表、浙江杭州市上城區(qū)小營街道小營巷社區(qū)黨委書記曹琛以自己所在的社區(qū)為例介紹經(jīng)驗。杭州小營巷社區(qū)探索的“1+X”模式成效顯著：政府承擔(dān) 40% 基礎(chǔ)改造費用，居民根據(jù)改造需求自愿出資，引入社會資本參與商業(yè)配套建設(shè)。這種模式使社區(qū)改造資金缺口從 35% 降至 8%，商業(yè)配套收益反哺后續(xù)維護(hù)。

全國政協(xié)委員、中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長張斌對這種 “眾籌”模式表示贊許。

張斌表示，可以推廣“城市更新專項債 + REITs”組合融資模式，通過低息貸款、稅費減免、信用管理等方式，給予參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)更大力度的優(yōu)惠政策，合理保障社會資本投資回報和長期運營權(quán)益，吸引更多社會資本參與。

“未來5年，包括北上廣深在內(nèi)的中國一、二線城市還有相當(dāng)規(guī)模的增量公共投資空間，在城市更新等方面的投資空間和發(fā)展?jié)摿艽蟆５诰唧w實踐中，還需對公共投資項目引入民營資本范圍等細(xì)節(jié)加以論證分析，充分發(fā)揮社會力量的積極作用。”張斌表示，2024 年，北京城市更新基金規(guī)模突破 500 億元，吸引保險、社保等長期資金參與。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國老舊小區(qū)改造市場規(guī)模已超2.5萬億元，帶動上下游產(chǎn)業(yè)就業(yè)超1200萬人。

在廣州獵德村改造中，“完整社區(qū)”理念落地生根：配建幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老服務(wù)中心等12項公共服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)“15分鐘生活圈”全覆蓋。成都玉林片區(qū)通過微更新激活社區(qū)活力，改造后的街區(qū)商業(yè)價值提升 300%，居民滿意度達(dá) 92%。杭州楊柳郡社區(qū)已實現(xiàn)智慧停車、智能安防、環(huán)境監(jiān)測等數(shù)字化管理，居民通過手機 APP 即可參與社區(qū)事務(wù)。

記者從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到，2025年將重點推進(jìn)100個完整社區(qū)試點，探索“數(shù)字孿生” 技術(shù)在社區(qū)管理中的應(yīng)用。