打好政策“組合拳”推動基礎設施REITs高質量發(fā)展

2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”規(guī)劃開局之年，是承上啟下的關鍵之年。2024年底召開的中央經濟工作會議要求高質量完成“十四五”規(guī)劃目標任務，為實現(xiàn)“十五五”良好開局打牢基礎，并在財政與貨幣政策方面制定了一系列強有力的保障措施，同時強調要打好政策“組合拳”，加強財政、貨幣、就業(yè)、產業(yè)、區(qū)域、貿易、環(huán)保、監(jiān)管等政策和改革開放舉措的協(xié)調配合。基礎設施REITs是“十四五”

期間推出的一項關于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板的重大創(chuàng)新舉措，自實施以來發(fā)揮了良好的財政與貨幣政策傳導機制作用，但從規(guī)模、質量、市場、產業(yè)等實踐指標來看，與我國股票、債券等金融工具及發(fā)達國家REITs仍有一定差距，亟需進一步深入分析研判，協(xié)同各方逐一打通堵點，打好基礎設施REITs政策“組合拳”，貫徹落實中央經濟工作會議精神，夯實我國高質量發(fā)展的建設資金基礎。

一、基礎設施REITs加快擴容提質是實施更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策的關鍵突破點

財政政策與貨幣政策一直是宏觀經濟調控的兩個最主要的工具，2024年底召開的中央經濟工作會議的最大亮點之一是財政政策與貨幣政策的“雙擴張”組合。具體而言，財政政策的總基調是“更加積極”，首次明確提出“提高財政赤字率”，加大財政支出強度；貨幣政策的總基調是“適度寬松”，是多年穩(wěn)健貨幣政策后的鮮明轉向，要求適時降準降息，保持流動性充裕。基礎設施REITs，即基礎設施領域不動產投資信托基金，是在深入總結借鑒國外公募REITs成熟經驗基礎上，結合我國經濟社會發(fā)展實際，推出的一項重大投融資機制創(chuàng)新。從基礎設施REITs的理論設計和有效實踐來看，加快其擴容提質是實施更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策的關鍵突破點之一。

（一）基礎設施REITs對財政政策的傳導機制分析

首先，基礎設施REITs可以有效配合財政支出力度。我國在微觀的項目層面、中觀的融資平臺層面和宏觀的地方政府層面存在負債率限制，一定程度上約束了投資空間。政府正積極采取措施為地方發(fā)展減負擔、增動能，而我國地方政府和融資平臺債務主要用于資本性支出，支持建設一大批交通、水利、能源等基礎設施項目，很多項目具有較好的持續(xù)性收益。通過基礎設施REITs盤活這類項目資產，不僅可以直接降低地方政府和融資平臺的負債率，還可以回收資金用于補充項目資本金，有效提升投資能力和空間。

其次，基礎設施REITs可以提升財政加快基礎設施REITs擴容提質可以助力更加積極的財政政策與適度寬松的貨幣政策協(xié)同發(fā)力，更好發(fā)揮政府投資對社會投資的引導和帶動作用，推動構建更加多元、更有效益、更可持續(xù)的投融資體制機制。

投資效率。近年來，我國財政投資理念也在持續(xù)改革優(yōu)化，強調更有效益的投資。基礎設施REITs的政策邏輯是在市場上形成投融資良性循環(huán)，即項目投資建設運營后通過基礎設施REITs進行市場化，吸納市場資金盤活資產，從而再投資新的項目。推動財政投資的存量資產通過基礎設施REITs加快流動，財政新增投資項目按照未來發(fā)行基礎設施REITs的方向規(guī)劃安排，可以有效提高財政資金周轉率，進而提升財政支出政策的效率。

（二）基礎設施REITs對于貨幣政策的傳導機制分析

目前，市場主體普遍反映融資難、資金緊張，但從資金供給看，我國市場貨幣量十分充裕，如國際通常采用的“廣義貨幣M2增速/GDP增速”比率指標在2022—2024年分別達到4、1.85、1.45，顯著大于1的基本水平。因此，問題不在于供給而在于供需之間的矛盾，尤其是金融工具的應用和推廣，即傳統(tǒng)金融工具不能很好地滿足和匹配各類投資者的投資需求和實體經濟的融資需求，貨幣政策傳導有待暢通，社會儲蓄——投資轉化渠道不夠順暢和高效，市場資金存在部分空轉或閑置問題。

基礎設施REITs是一種介于股票和債券之間的中等風險、中等收益的創(chuàng)新金融工具，投資標的為收益穩(wěn)定、回報率相對較高的基礎設施項目，并強制要求將 90% 以上收益向投資者進行分配，為社保、理財、社會公眾等各類投資者提供了很好的投資選擇，2024年我國基礎設施REITs市場總回報率達到 8.5% ；實體企業(yè)發(fā)行基礎設施REITs可降低資產負債率，并且融回的資金可全部用作項目資本金。因此，基礎設施REITs有助于更好發(fā)揮金融市場投融資協(xié)調功能，引導貨幣政策降準降息釋放的流動性資金進入實體經濟，為需要較高保障性投資途徑的投資者和急需融資的市場主體提供雙贏的解決方案。

綜上所述，加快基礎設施REITs擴容提質可以助力更加積極的財政政策與適度寬松的貨幣政策協(xié)同發(fā)力，更好發(fā)揮政府投資對社會投資的引導和帶動作用，推動構建更加多元、更有效益、更可持續(xù)的投融資體制機制，為2025年和“十五五”規(guī)劃建設夯實資金基礎。

二、基礎設施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

我國基礎設施REITs自2020年4月推出以來，持續(xù)穩(wěn)步向好發(fā)展，已快速完成試點，進入常態(tài)化發(fā)展新階段。但對比國內股票和債券市場以及國外REITs成熟市場，我國REITs領域仍存在較大的優(yōu)化與發(fā)展空間。

一是監(jiān)管體系基本形成。基礎設施REITs作為一種面向市場公開發(fā)行的金融產品，社會影響面廣、監(jiān)管要求高，同時基于我國的特定環(huán)境，其產品結構較國內股票和國外REITs更復雜，因此構建一套具有中國特色的監(jiān)管體系非常關鍵。基礎設施REITs推出四年多以來，監(jiān)管在探索中前進，在實踐中總結，圍繞申報、發(fā)行、交易、信息披露、國資轉讓、稅收、會計等各環(huán)節(jié)不斷建立健全制度體系。初步統(tǒng)計，四年多以來，共有國家發(fā)展改革委等11個監(jiān)管部門制定印發(fā)了專門的REITs監(jiān)管制度，合計超過25項。特別是國家發(fā)展改革委于2024年7月印發(fā)的《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，系統(tǒng)總結了過去四年多的發(fā)展經驗，進一步完善了基礎制度和監(jiān)管安排，推進其常態(tài)化發(fā)行，標志著我國基礎設施REITs進人新的階段。監(jiān)管體系的基本形成，構建起了基礎設施REITs發(fā)展的“四梁八柱”，并為其高質量發(fā)展打下了堅實基礎。

二是發(fā)行節(jié)奏穩(wěn)步提升。盡管在2023年，我國資本市場面臨國內復蘇預期轉弱與海外流動性沖擊的雙重挑戰(zhàn)，監(jiān)管機構基于謹慎原則對基礎設施REITs的審核時間相對較長，疊加部分原始權益人放慢申報發(fā)行節(jié)奏，導致當年的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模有所下降之外，我國基礎設施REITs的數(shù)量和規(guī)模仍保持增長態(tài)勢。特別是在2024年，隨著常態(tài)化發(fā)行政策的落地和投資需求的增長，REITs發(fā)行數(shù)量和規(guī)模實現(xiàn)了跨越式增長。截至2024年末，我國已發(fā)行上市的基礎設施REITs達到58只，總規(guī)模合計約為1611.22億元，產品數(shù)量已超過新加坡，與日本持平。

三是資產類別持續(xù)豐富均衡。在基礎設施REITs推進過程中，監(jiān)管部門積極研究并擴展申報領域，如保障房、消費基礎設施、養(yǎng)老設施等。市場也積極對照申報領域，遴選有代表性的項目進入基礎設施REITs市場，如水利、生物質發(fā)電等。在各方共同努力下，基礎設施REITs資產類型快速豐富，分布更加均衡，發(fā)揮了很好的示范效應。

四是投資者更加成熟。目前，我國基礎設施REITs市場的投資者主要是以機構投資者為主，在投資行為上表現(xiàn)出了很高的專業(yè)性，能客觀判斷項目價值并給予合理定價，體現(xiàn)了價值投資的理念，也契合了資本市場培育壯大長期資本、耐心資本的戰(zhàn)略導向。如從漲幅來看，二級市場表現(xiàn)較好的基礎設施REITs底層資產以產權類為主，運營都較為穩(wěn)定，保持較高的分紅比率或超額的收益分配，有較好的收益保障，以保障性租賃住房及能源基礎設施類型資產居多，上市至今漲幅最高的10只產品中，保障房和能源基礎設施各占了4只。

我國基礎設施REITs發(fā)展取得了一系列進展，因發(fā)展時間較短，其在國內大類金融資產配置中的比例相對股市、債市偏小。同時，從全球REITs發(fā)展情況來看，我國基礎設施REITs市場機制在市場流動性、杠桿率、發(fā)行效率、資產類型豐富度等方面還有待提升，需進一步研究完善

三、堅持系統(tǒng)集成、協(xié)同配合，推動基礎設施REITs高質量發(fā)展的建議

中央經濟工作會議提出，要堅持系統(tǒng)集成、協(xié)同配合，打好政策“組合拳”，增強政策合力，提高政策整體效能，這是解決基礎設施REITs上述制約問題的關鍵。針對我國基礎設施REITs發(fā)展存在的問題和潛能，需協(xié)同推進改革，積極制定細致科學的改革創(chuàng)新發(fā)展目標，更好地推動基礎設施REITs高質量發(fā)展，這也是改革發(fā)展的有力舉措。

（一）資產規(guī)模目標

推動基礎設施REITs市場擴大規(guī)模，進一步提升市場的流動性與活力，才能發(fā)揮投融資良性循環(huán)的預期效應。建議三年內實現(xiàn)萬億規(guī)模，再進一步形成良性循環(huán)提速。首先，從項目儲備來看，我國通過過去幾十年的大規(guī)模投資建設，積累了超過100萬億元的基礎設施存量資產，若將其中具有較好經營性的存量資產按照 1% 的保守比例計算，也能達到萬億級，為基礎設施REITs發(fā)展提供了堅實的項目基礎。其次，從基礎設施REITs過去四年多的發(fā)展步伐來看，審批門檻逐步優(yōu)化降低，特別是項目門檻收益率方面的漸進式取消，有力支持了更多項目申報發(fā)行，疊加審批節(jié)奏和效率穩(wěn)步提升，在2024年基礎設施REITs規(guī)模實現(xiàn)了跨越式增長，按此倍增趨勢，三年后也將突破萬億規(guī)模。最后，從國內貨幣供應量及股票和債券市場的融資情況來看，也足夠支撐基礎設施REITs萬億的融資需求。

（二）資產質量目標

只有更多優(yōu)質的資產進人基礎設施REITs市場，讓投資者獲得合理的投資回報，才能增強市場對各類投資者的吸引力，同時，更多資金參與市場也會給予資產更好的估值定價，從而促進投融資良性互動、互利共贏，逐漸形成健康可持續(xù)的市場生態(tài)環(huán)境。建議各地積極制定激勵政策，引導和推動更多高質量資產進入基礎設施REITs市場。如加強宣傳推介和政策支持，積極引導本地上市公司和龍頭企業(yè)借助基礎設施REITs進一步做優(yōu)做大做強；將基礎設施REITs申報發(fā)行情況納入國企改革和年度經營業(yè)績考核等，推動國有企業(yè)積極主動推出優(yōu)質資產。

（三）資產結構目標

區(qū)域結構上，參考國外城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，城市群將成為我國經濟社會發(fā)展的核心區(qū)和人口的密集區(qū)，建議繼續(xù)大力支持粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀等資產儲備多、質量好、投融資需求大的城市群地區(qū)申報發(fā)行基礎設施REITs。產業(yè)結構上，借鑒國外

REITs經驗或國內在專項債等領域成熟應用的“負面清單”管理制度經驗，及時根據(jù)國內外經濟社會發(fā)展趨勢和產業(yè)發(fā)展需求調整優(yōu)化資產的行業(yè)范圍。例如，廣東省市政設施投資在基礎設施投資結構中占據(jù)較大比重，2022年投資規(guī)模達到2.66萬億元，占基礎設施投資22.04億元的 12% 。隨著技術的不斷進步和創(chuàng)新，新基建領域如5G、大數(shù)據(jù)中心等市場規(guī)模將不斷擴大，預估2020—2025年能帶動投資11萬億元，平均增速 10% ，“十五五”期間仍將保持高速增長態(tài)勢。日益興起的首發(fā)經濟、冰雪經濟、銀發(fā)經濟等新經濟形態(tài)，正逐漸成為推動經濟發(fā)展的新動力。上述行業(yè)可納人基礎設施REITs重點支持領域

（四）資產完善目標

基礎設施REITs對資產的基本條件和合規(guī)性提出了嚴格要求，包括資產權屬清晰、范圍明確，審批、規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗收、節(jié)能審查、取水許可等各項投資建設管理手續(xù)齊備等。已發(fā)行的基礎設施REITs實踐案例也顯示，各申報資產都不同程度地存在一定的歷史遺留問題，解決這些問題是整個申報發(fā)行過程較為耗時的環(huán)節(jié)。因此，原始權益人要提前謀劃準備，推進過程中要加強與中介機構交流咨詢及發(fā)改等審批部門溝通，提升工作有效性。相關審批部門要保持與原始權益人及中介機構的互動，定期或不定期通過線上交流、線下溝通等方式支持企業(yè)研判項目可行性，并采取簡化審核程序、創(chuàng)新電子化標準化審批方式等措施，以支持和促進資產申報發(fā)行基礎設施REITs條件的規(guī)范與完善，確保審批過程高效合規(guī)

（五）資產降本目標

基礎設施REITs作為一種融資方式，融資成本和收益比是政府和原始權益人考慮的重點內容。因此，本文建議多措并舉，大幅降低資產的融資成本，提升基礎設施REITs的融資收益。如積極改革創(chuàng)新資產運營管理方式，提升運營管理水平，特別是國有企業(yè)要加快推進市場化改革步伐，建立市場化的運營管理體制機制；適度降低重點領域對金融機構的監(jiān)管約束，鼓勵創(chuàng)新融資模式的運用，引導金融機構結合市場資金供給情況依規(guī)調降資產存量貸款利率，有效降低資產運營成本支出；努力降低基礎設施REITs的發(fā)行成本，重點加快深化基礎設施REITs財稅改革，厘清各環(huán)節(jié)涉及的稅種，并探索稅收優(yōu)惠空間，切實降低稅收負擔。

（六）工作協(xié)同目標

基礎設施REITs申報發(fā)行是一項系統(tǒng)性的工程，涉及眾多部門和股東單位，以及金融、法律、審計、資產評估等多個中介服務機構，同時，推進的方式方法也對整體效率具有較大的影響。因此，建議建立工作協(xié)同機制，進一步提高申報發(fā)行效率。如國家發(fā)展改革委作為基礎設施REITs的牽頭部門，建立高效的中央一地方協(xié)同機制，保障申報發(fā)行的常態(tài)化、高效化；各級政府層面要建立橫跨各相關部門的橫向協(xié)同機制，優(yōu)化審批程序，積極創(chuàng)新和實施并聯(lián)審批等高效方式；各相關主體要建立月協(xié)調、季督促、年總結等工作機制，持續(xù)更新迭代優(yōu)化工作流程。

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Roll out a Combination of Infrastructure REITs Policies Promote the High-Quality Development of Infrastructure REITs

Zeng YiFang Lang

Abstract： Infrastructure REITs is a major innovation in investment and financing mechanisms introduced by the Central Committee of the Communist Party of China and the State Council during the 14th Five-Year Plan period.It can effectively play the role of the transmission mechanism of fiscal and monetary policies，and serve as an important bridge connecting the real economy and the financial market. Since its launch over four years ago， infrastructure REITs has continued to develop steadily and positively， with a basically established regulatory system， a steadily increasing pace of issuance，a continuously diverse and balanced asset class，and more mature investors. However， in terms of scale， quality，and market， there is still a considerable gap between infrastructure REITs and other financial tools such as stocks and bonds in China， as well as REITs in developed countries.To implement the spirit of the Central Economic Work Conference， we must roll out a combination of infrastructure REITs policies and promote the highquality development of infrastructure REITs to lay a solid foundation for the construction funds during the l5th Five-Year Plan period for China's high-quality development.

Keywords： Infrastructure REITs； Combination of Policies； High-Quality Development