經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下長(zhǎng)租公寓的發(fā)展之路

長(zhǎng)租公寓行業(yè)在政策環(huán)境優(yōu)化、租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)等因素的推動(dòng)下，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。未來(lái)，隨著智能化和數(shù)字化水平的提升，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)更加廣闊的發(fā)展前景。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注重持續(xù)與健康發(fā)展。長(zhǎng)租公寓作為企業(yè)新供應(yīng)主體，在住房租賃市場(chǎng)中扮演著關(guān)鍵角色，不僅為年輕人和家庭提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃服務(wù)，還滿足了其對(duì)于高品質(zhì)居住環(huán)境的需求，從而有效緩解了住房壓力。當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓成為租賃行業(yè)高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展的重要方向，但長(zhǎng)租公寓發(fā)展同樣面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、融資困難與運(yùn)營(yíng)復(fù)雜等多方面的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，如何找準(zhǔn)具體風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理路徑，成為長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值和增值的焦點(diǎn)。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展概況

經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速逐漸放緩。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)向新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，發(fā)展動(dòng)力正由要素與投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。在消費(fèi)方面，差異化特征更加凸顯，創(chuàng)新供給、激活需求成為著力點(diǎn)。在投資方面，新業(yè)態(tài)投資機(jī)會(huì)大量涌現(xiàn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展正面臨著考驗(yàn)。在行業(yè)發(fā)展方面，服務(wù)業(yè)規(guī)模化與個(gè)性化之間的矛盾逐漸凸顯。就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，正逐步從發(fā)展增量向調(diào)整存量的方向發(fā)展。

隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)性的增加，租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)。特別是年輕群體，由于購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變和生活方式的需求，越來(lái)越多的人選擇租房居住。從發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，長(zhǎng)租公寓多集中在一線和熱點(diǎn)二線城市。長(zhǎng)租公寓目前以分散式為主，集中式長(zhǎng)租公寓雖配套完善、運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)化，但建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本較高，所以市場(chǎng)份額相對(duì)較少。而分散式長(zhǎng)租公寓雖份額較大，但發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較弱。2025年1月中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024—2029年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度剖析研究與投資分析預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示，截至2024年底，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到數(shù)千億元人民幣，并預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。一線城市如北京、上海、廣州和深圳仍是長(zhǎng)租公寓的主要市場(chǎng)，但二三線城市的增長(zhǎng)潛力也不容忽視。

特別是在政策支持和市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正逐步走向成熟和規(guī)范化。

從需求端來(lái)看，部分城市的新興產(chǎn)業(yè)正吸引著大量人才涌入，年輕一代開(kāi)始追求靈活和自由的居住形式，長(zhǎng)租公寓契合了新的居住消費(fèi)觀。一方面，政府出臺(tái)相關(guān)政策助力房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，提供土地與融資支持；另一方面，隨著勞動(dòng)力成本的增加，給長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資本和資產(chǎn)帶來(lái)了考驗(yàn)。社會(huì)資本涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，給長(zhǎng)租公寓行業(yè)帶來(lái)更多房源，但在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制下，也同樣給相關(guān)企業(yè)帶來(lái)了巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力和資產(chǎn)保值風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展的SWOT分析

首先，優(yōu)勢(shì)（Strengths）分析。一方面，長(zhǎng)租公寓具有產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)。長(zhǎng)租公寓通常由大型企業(yè)投資和建設(shè)，具有較高的裝修品質(zhì)和社區(qū)設(shè)施配置，能夠提供不同檔次的住房，實(shí)現(xiàn)供需精準(zhǔn)匹配；另一方面，長(zhǎng)租公寓的物業(yè)管理相對(duì)完善，專業(yè)化程度高，能為居住者帶來(lái)歸屬感，提升其居住滿意度，從而提升續(xù)租意愿。

長(zhǎng)租公寓具有運(yùn)營(yíng)與管理能力優(yōu)勢(shì)。企業(yè)化運(yùn)營(yíng)能為長(zhǎng)租公寓的各個(gè)環(huán)節(jié)帶來(lái)更成熟的集成化成本控制方式，可降低總成本，提升利潤(rùn)空間。同時(shí)，企業(yè)還可以結(jié)合新媒體渠道，使長(zhǎng)租公寓在營(yíng)銷(xiāo)方案和營(yíng)銷(xiāo)渠道上更勝一籌。通過(guò)線上線下多渠道銷(xiāo)售推廣，有助于提高出租率，有利于企業(yè)的資金回流。

其次，劣勢(shì)（Weaknesses）分析。資金壓力大，融資渠道單一制約其發(fā)展。長(zhǎng)租公寓建設(shè)前期需要大量資金投入，各環(huán)節(jié)的資金壓力環(huán)環(huán)相扣。現(xiàn)有的融資渠道多集中于傳統(tǒng)商業(yè)貸款和政策性銀行貸款，難以維持長(zhǎng)租公寓的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

盈利模式單一使資產(chǎn)保值和增值面臨著挑戰(zhàn)。長(zhǎng)租公寓主要依靠長(zhǎng)期租金收入來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，而租金回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，且受入住率、政策、租金波動(dòng)等多重因素影響，使得資產(chǎn)保值和增值面臨著諸多不確定性。

現(xiàn)有長(zhǎng)租公寓的品牌知名度、忠誠(chéng)度不足。小眾品牌的知名度低，租戶更傾向于大企業(yè)知名品牌。同時(shí)，租戶的選擇更傾向于性價(jià)比高的房源，當(dāng)出現(xiàn)區(qū)位與價(jià)格性價(jià)比更高的房源時(shí)，租戶很有可能選擇轉(zhuǎn)租，使得企業(yè)無(wú)法穩(wěn)定維系租戶群體。

再次，機(jī)會(huì)（Opportunities）分析。目前，多項(xiàng)相關(guān)政策已為長(zhǎng)租公寓的建設(shè)運(yùn)營(yíng)提供了保障。專項(xiàng)用地供應(yīng)類(lèi)政策為長(zhǎng)租公寓的建設(shè)提供了穩(wěn)定的建設(shè)用地；存量用地類(lèi)政策盤(pán)活了土地資源，降低了開(kāi)發(fā)成本；金融類(lèi)政策使長(zhǎng)租公寓企業(yè)財(cái)務(wù)可持續(xù)性得以保障；稅收優(yōu)惠類(lèi)政策降低了長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本；住房保障類(lèi)政策的逐步落實(shí)，使長(zhǎng)租公寓入住率和收入有了更高的穩(wěn)定性。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，勞動(dòng)力往往流向大城市，特別是青年人群，因工作流動(dòng)性強(qiáng)、購(gòu)房壓力大等原因更傾向于選擇長(zhǎng)租公寓，這為長(zhǎng)租公寓帶來(lái)了一定的客源，保障了其資產(chǎn)的穩(wěn)定性。同時(shí)，各大企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展的過(guò)程中不斷增大人才引進(jìn)力度，人才住房需求增加，使長(zhǎng)租公寓的增值潛力較為可觀。

最后，挑戰(zhàn)（Threats）分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，給長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)保值和增值帶來(lái)挑戰(zhàn)。當(dāng)前，不少房屋價(jià)格呈下跌趨勢(shì)，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)價(jià)值難免受到影響。同時(shí)，賣(mài)方市場(chǎng)不斷擴(kuò)充，競(jìng)爭(zhēng)激烈，易出現(xiàn)供過(guò)于求的情況。部分租賃方為資產(chǎn)保值，不斷降低租金，更易造成房源資產(chǎn)減值和損失。

隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷變化，房屋租賃市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力下降，部分高端公寓空置，給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)了極大挑戰(zhàn)。長(zhǎng)租公寓既要滿足租戶個(gè)性化需求，又要考慮資金支出情況，若不能實(shí)現(xiàn)二者平衡，將損失市場(chǎng)，進(jìn)而影響效益。

長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)管理路徑

拓展服務(wù)，以多元化與差異化助推服務(wù)升級(jí)。應(yīng)建立動(dòng)態(tài)調(diào)研機(jī)制，劃分目標(biāo)群體，實(shí)行多元化與差異化產(chǎn)品服務(wù)。針對(duì)青年群體，可提供小戶型公寓，在周邊提供多元服務(wù)。針對(duì)家庭群體，可提供教育、醫(yī)療配套成熟的房源。針對(duì)商務(wù)人士，則打造集成化保姆式物業(yè)服務(wù)。通過(guò)服務(wù)提升，增加用戶黏性，實(shí)現(xiàn)客源穩(wěn)定。通過(guò)服務(wù)拓展，提升收入渠道，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

優(yōu)化管理，建立健全風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制與用戶反饋機(jī)制。長(zhǎng)租公寓發(fā)展存在著諸多不穩(wěn)定性，應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，長(zhǎng)期研判分析、實(shí)時(shí)優(yōu)化管理。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制涵蓋市場(chǎng)供需與價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房屋維護(hù)與管理風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)模塊，采取靈活的策略化解風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)建立租戶居住意見(jiàn)反饋機(jī)制，暢通反饋渠道，定期主動(dòng)向租戶征求反饋意見(jiàn)，以提升服務(wù)質(zhì)量和滿意度。

創(chuàng)新金融，跨界合作提供多元化融資保障。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)可與科技公司跨界合作，利用數(shù)據(jù)挖掘和分析技術(shù)，分析用戶的信用情況和消費(fèi)行為，評(píng)估租賃風(fēng)險(xiǎn)，制訂融資方案。同時(shí)可以與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展品牌合作，不僅可以借助品牌影響賦能投融資，還可能獲得直接融資支持。企業(yè)還可以推動(dòng)資產(chǎn)證券化工作，優(yōu)化長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性和運(yùn)營(yíng)效率。

打造品牌，通過(guò)“走出去”與“引進(jìn)來(lái)”提升品牌影響力。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)可通過(guò)拓展產(chǎn)業(yè)鏈上下游業(yè)務(wù)，開(kāi)展跨領(lǐng)域品牌合作來(lái)提升自身品牌的知名度，提升產(chǎn)品活力。同時(shí)打造有辨識(shí)度的品牌LOGO，并提煉自身品牌的價(jià)值觀，如以共享為主體，定期舉辦“共享晚餐”“共享生活物品”等活動(dòng)，增進(jìn)鄰里感情，傳遞品牌理念。

加強(qiáng)監(jiān)管，助力長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。政府要建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，使長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)自主運(yùn)營(yíng)得到有力保障，并對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。從裝修、衛(wèi)生、安全等多方面推行服務(wù)質(zhì)量認(rèn)證制度，以規(guī)范市場(chǎng)，提升服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，加強(qiáng)政策制定的前瞻性，在政策制定時(shí)充分結(jié)合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，提前進(jìn)行規(guī)劃，以便政策能更好地支持長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展，賦能長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)保值和增值。

綜上所述，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在政策環(huán)境優(yōu)化、租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)等因素的推動(dòng)下，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。未來(lái)，隨著智能化和數(shù)字化水平的提升，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)更加廣闊的發(fā)展前景。

（作者單位：杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司）