投資千萬(wàn)，在日本買(mǎi)寺廟的中國(guó)人后悔了

眼下，國(guó)內(nèi)的社交平臺(tái)上充斥著日本寺廟買(mǎi)賣(mài)的廣告，有些宣稱(chēng)幾百萬(wàn)元人民幣能買(mǎi)一座歷史悠久的名寺，還有些使出了買(mǎi)寺廟便于移民的噱頭。

從2023年起，日本媒體頻繁報(bào)道中國(guó)資本收購(gòu)寺廟的現(xiàn)象：帶墓地的寺廟標(biāo)價(jià)數(shù)億日元，宗教法人執(zhí)照被明碼標(biāo)價(jià)，有人揚(yáng)言要將寺廟改造成“民宿”。然而，當(dāng)年出現(xiàn)了這樣的案例：京都某寺廟交易因資格未轉(zhuǎn)讓引發(fā)700萬(wàn)日元糾紛，最終買(mǎi)家血本無(wú)歸。

對(duì)關(guān)注海外投資的新中產(chǎn)而言，日本寺廟買(mǎi)賣(mài)的水，也許比他們?nèi)ミ^(guò)的任何一片海更深。

上千座寺廟待價(jià)而沽

在東京新宿區(qū)的繁華街角，一座始建于江戶(hù)時(shí)代的古寺悄然易主。買(mǎi)方是一家注冊(cè)地在香港的投資公司，交易金額高達(dá)2.3億日元。這并非孤例。

據(jù)日本《朝日新聞》報(bào)道，2024年上半年日本全國(guó)共有147座寺廟完成所有權(quán)變更，其中約35%的買(mǎi)家來(lái)自中國(guó)內(nèi)地及港澳臺(tái)地區(qū)。

山本隆雄，一位大阪的宗教法人中介告訴日本媒體：“寺廟神社出售有兩種情況：一是住持因?yàn)樨?fù)債或財(cái)務(wù)困境出售；二是后繼無(wú)人。后者的情況越來(lái)越多，因此買(mǎi)賣(mài)也越來(lái)越頻繁。”

隨著少子化與老齡化加劇，日本18萬(wàn)家宗教法人中超過(guò)4000家處于“休眠狀態(tài)”，7000家因無(wú)人繼承面臨出售。這些承載著歷史記憶的建筑，在地方政府眼中逐漸淪為“負(fù)資產(chǎn)”——據(jù)日本文化廳統(tǒng)計(jì)，僅2023年就有237座寺廟因無(wú)力維護(hù)被列為“瀕危文化遺產(chǎn)”。

郊區(qū)人口流失更讓香火錢(qián)銳減。例如，三峽川地區(qū)僅500名居民，卻擁有三座寺廟、一座神社和一座教堂，競(jìng)爭(zhēng)激烈到住持不得不靠借貸維持。這種困境催生了灰色市場(chǎng)：寺廟被拆毀改建停車(chē)場(chǎng)、墓地遷移開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的案例頻發(fā)，甚至有寺廟因負(fù)債數(shù)千萬(wàn)日元被迫拍賣(mài)。

在日本，成為寺廟的管理者或宗教法人，并不像成為普通房產(chǎn)的所有者或民宿老板那么簡(jiǎn)單。

日本《宗教法人法》規(guī)定，宗教法人在設(shè)立、合并、變更、自行解散時(shí)，都必須將規(guī)定的文件、手續(xù)提交所轄廳申請(qǐng)認(rèn)證，依照第12條規(guī)定制定該法人的章程，包括主要目的、名稱(chēng)、事務(wù)所所在地等13項(xiàng)內(nèi)容，并經(jīng)由公告之后，向主管官署（文部省大臣或知事）申請(qǐng)認(rèn)證。

主管部門(mén)在接受認(rèn)證申請(qǐng)之后，就以下事項(xiàng)決定是否給予認(rèn)證：該團(tuán)體是不是一個(gè)宗教團(tuán)體、其章程是否符合《宗教法人法》及其他相關(guān)法律、其章程的訂立和公告方法是否符合本法的相關(guān)規(guī)定。

同時(shí)，根據(jù)《宗教法人法》，宗教活動(dòng)收入免稅，固定資產(chǎn)稅減免，持有十年以上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益也無(wú)須繳稅。某稅務(wù)專(zhuān)家測(cè)算，通過(guò)宗教法人架構(gòu)運(yùn)營(yíng)，綜合稅負(fù)可比普通企業(yè)低42%。饑餓的投資者嗅到了商機(jī)。

2024年6月，日本媒體Japan"Today（今日日本）報(bào)道，買(mǎi)賣(mài)中介收到大量來(lái)自房地產(chǎn)商、富裕階層等有節(jié)稅需求人群的咨詢(xún)，中國(guó)富裕階層成為收購(gòu)宗教法人的新勢(shì)力。

買(mǎi)家的如意算盤(pán)，說(shuō)崩就崩

山本接受的咨詢(xún)有約30%來(lái)自中國(guó)人，他們的訴求主要是商業(yè)投資，正如日媒采訪(fǎng)的化名王秀英的40歲中國(guó)女富豪所言：“我們更希望購(gòu)買(mǎi)那些有歷史、有文化背景的寺廟，因?yàn)檫@在商業(yè)上更有吸引力。”

王秀英告訴媒體，她已經(jīng)通過(guò)房產(chǎn)中介考察了日本各地的10多家寺廟，價(jià)格從1000萬(wàn)日元到3億日元不等。“我特別中意那些帶有墓地的寺廟，尤其是那些建成不到10年的新墓地。因?yàn)槭褂贸^(guò)30年的墓地法事較少，利潤(rùn)不高；相反，新墓地的法事頻繁，因此收益更多。”

日本已進(jìn)入“多死社會(huì)”，每年約150萬(wàn)人的死亡催生了穩(wěn)定的葬禮和法事需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本殯葬市場(chǎng)規(guī)模超2萬(wàn)億日元，寺廟通過(guò)法事、墓地租賃和骨灰存放持續(xù)獲利。

中國(guó)投資者瞄準(zhǔn)帶墓地的新建寺廟，因其法事需求高且維護(hù)成本低。例如，雇傭派遣住持月薪20萬(wàn)日元，單場(chǎng)法事收費(fèi)3萬(wàn)～4萬(wàn)日元，利潤(rùn)率遠(yuǎn)超普通房地產(chǎn)。

中國(guó)年輕人中流行的“寺泊”（寺廟住宿）也被資本嗅到商機(jī)。有投資者計(jì)劃將寺廟改造成高端民宿，結(jié)合茶道、坐禪體驗(yàn)吸引游客。這種“信仰體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”看似浪漫，實(shí)則是將宗教空間異化為消費(fèi)景觀。

深層的吸引力在于宗教法人的免稅特權(quán)：布施收入免稅、土地免征固定資產(chǎn)稅，甚至轉(zhuǎn)售資產(chǎn)可避稅。更關(guān)鍵的是，宗教法人代表在申請(qǐng)日本永居或歸化時(shí)，比普通企業(yè)主更具優(yōu)勢(shì)，這成為許多中國(guó)家庭為子女規(guī)劃身份的“捷徑”。

通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理簽證移民日本需持續(xù)經(jīng)營(yíng)公司并納稅，但宗教法人代表可繞過(guò)煩瑣審查。日本移民律師透露，宗教法人申請(qǐng)歸化的成功率更高，因其被視為“社會(huì)貢獻(xiàn)者”。甚至有中介宣稱(chēng)：“買(mǎi)寺廟等于買(mǎi)身份。”

然而，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，這條路行不通。

伊森，一位從事旅游和民宿經(jīng)營(yíng)的小紅書(shū)博主表示，日本的經(jīng)營(yíng)管理簽證旨在鼓勵(lì)外籍人士通過(guò)合法投資和經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但宗教法人本質(zhì)上并非“營(yíng)利性組織”，其資金來(lái)源大多為捐贈(zèng)，不符合簽證要求的商業(yè)盈利條件。

另一方面，購(gòu)買(mǎi)寺廟的成本動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)日元，且需額外支付維護(hù)費(fèi)用（如修繕、運(yùn)營(yíng)）。警方和稅務(wù)部門(mén)會(huì)特別關(guān)注宗教法人是否存在虛假活動(dòng)或非法交易。一旦被發(fā)現(xiàn)不符合法律要求，不僅可能面臨巨額罰款，簽證也會(huì)被吊銷(xiāo)。

新聞報(bào)道稱(chēng)，日本文化廳已將“非宗教目的買(mǎi)賣(mài)”定性為“逃法行為”，日本稅務(wù)部門(mén)也加強(qiáng)了對(duì)于寺廟的審查。

宗教活動(dòng)收入免稅，但非宗教業(yè)務(wù)（如民宿、停車(chē)場(chǎng)）需正常納稅，若發(fā)現(xiàn)個(gè)人收入與法人財(cái)務(wù)混同，將面臨重罰。涉及文化遺產(chǎn)的寺廟需國(guó)家審批，外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)可能被叫停。而且，“不熟悉日本宗教文化的外國(guó)經(jīng)營(yíng)者，往往難以融入社區(qū)，甚至可能被當(dāng)?shù)鼐用衽懦狻薄?/p>

投資騙局、智商稅、沒(méi)有價(jià)值

多年前，鄧肯移民日本，在關(guān)西開(kāi)設(shè)了從事短租民宿和長(zhǎng)租公寓買(mǎi)賣(mài)、建筑及管理的公司。在他看來(lái)，針對(duì)華人的日本寺廟買(mǎi)賣(mài)生意可以用四個(gè)字概括——投資騙局。

“寺廟和宗教法人，”鄧肯說(shuō)，“是給大手企業(yè)避稅用的。我說(shuō)的大手企業(yè)，是像三菱、三井、住友、丸紅這種巨無(wú)霸企業(yè)集團(tuán)、財(cái)團(tuán)。靠買(mǎi)寺廟、做宗教法人取得經(jīng)營(yíng)管理簽證是妥妥的智商稅，無(wú)一例外。”

鄧肯對(duì)記者說(shuō)，日本的寺廟土地屬性一般情況下“很難或不能搞住宿業(yè)”，且“正經(jīng)的寺廟土地一般被日本人視為風(fēng)水好的位置，單價(jià)會(huì)比同區(qū)位高，面積一般還極大，”在他看來(lái)“投資價(jià)值或者說(shuō)性?xún)r(jià)比極低”。

“對(duì)于中國(guó)投資客，日本寺廟唯一有用的就是土地。”鄧肯補(bǔ)充道，“如果他就想住在墓地邊上，就看上寺廟的風(fēng)水，是可以的，蓋個(gè)自己的別墅。”

入行多年，鄧肯認(rèn)為日本不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的上下游都有無(wú)限商機(jī)，“每個(gè)環(huán)節(jié)都賺錢(qián)，正常的不動(dòng)產(chǎn)公司常規(guī)業(yè)務(wù)都忙不過(guò)來(lái)，不會(huì)有時(shí)間和精力搞這種很邊緣的業(yè)務(wù)。”長(zhǎng)期來(lái)看，在行業(yè)深耕的人基本都能賺錢(qián)，而跟風(fēng)的人都會(huì)賠錢(qián)。

鄧肯遇到的中國(guó)客戶(hù)各種各樣，“手頭幾十萬(wàn)元（人民幣）到幾十億元的都在買(mǎi)”。

他們的關(guān)注點(diǎn)“五花八門(mén)”，基本覆蓋全部房產(chǎn)類(lèi)型，“最主流的是一戶(hù)建做短租、酒店做短租、整棟公寓做長(zhǎng)租、單戶(hù)塔樓炒短線(xiàn)、整棟公寓改酒店，停車(chē)場(chǎng)、碼頭、林地、農(nóng)地、光伏和風(fēng)能發(fā)電等也都很多人做。”

那么，在日本投資了不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)便于移民或拿永居嗎？鄧肯的回答是“沒(méi)有直接關(guān)系”，“但是可以通過(guò)投資不動(dòng)產(chǎn)拿經(jīng)營(yíng)管理簽證，間接實(shí)現(xiàn)移民目的。”

他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這種方式只適合兩類(lèi)人：“一是有豐富經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人，確實(shí)能在日本開(kāi)展并落實(shí)自己的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；二是有錢(qián)人，至少投入600萬(wàn)～1000萬(wàn)元人民幣，請(qǐng)人代運(yùn)營(yíng)。”

在各種投資標(biāo)的里，用他的話(huà)講，唯有寺廟之于普通投資者“100%都是坑”，“搞這些的都不是正經(jīng)人，和忽悠人去緬甸的沒(méi)啥區(qū)別。”沒(méi)有大財(cái)團(tuán)背書(shū)就想做宗教法人，后果只會(huì)是失敗和“賠死”，然后被迫“擊鼓傳花，害下一個(gè)接盤(pán)俠。”

據(jù)鄧肯了解，目前買(mǎi)寺廟被騙的中國(guó)人還不多，“但傻子總比騙子多，騙一個(gè)別說(shuō)3年了，夠（騙子）吃5～10年。”"（應(yīng)被訪(fǎng)者要求，伊森、鄧肯為化名）