我國四線城市家庭消費特征分析

一、引言

進入新時期，作為中國經濟增長引擎的房地產業牽引力減弱，在構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局背景下，居民消費作為新的經濟增長點越來越受到重視。房價上漲會對家庭消費帶來“財富效應”與“擠出效應”兩類截然不同的影響，“財富效應”表現為房價上漲增加房產持有者整個生命周期的財富總額，提高其消費意愿；“擠出效應”則表現為無房階層不得不為購房而儲蓄，房價上漲增加了置業門檻，無房戶只能通過縮減消費增加儲蓄來應對。既要維持房價穩中有升，又要確保消費持續增長，兩者作為經濟政策目標能夠同時實現嗎？這不僅是一個理論問題，也是一個可以通過田野調查進行分析、探究的實踐課題。本文針對廣西梧州家庭消費結構和住房消費能力開展了問卷調查，試圖為上述問題找到答案。

二、梧州家庭消費結構和住房消費能力調查問卷分析

研究人員通過問卷星隨機發放《梧州家庭消費結構和住房消費能力問卷調查》，共收回355份問卷，有效問卷265份。調研對象包含民營企業員工、政府機關及事業單位公職人員、自由職業者、個體工商戶或私營企業主等。調研問題共33個，包括年齡、未來購房計劃、購房目的、解決住房的途徑、預判未來房價是否下跌、家庭住房購房計劃、家庭財產收入情況等。

（一）受訪對象住房情況與戶籍類型分布

受訪對象戶籍分為四類，分別為梧州市城鎮家庭、梧州市農村家庭、外地城鎮來梧家庭、外地農村來梧家庭。總體而言，城鎮戶籍家庭購房居住比例高于農村家庭，而農村家庭則更偏向于自建住房。

購房情況方面，梧州城鎮居民戶均擁有住房1.18套，城鎮居民的自住需求已基本得到解決；26.6%的梧州本地農村進城人員購買了商品房，外地來梧人員則有16%在梧州置業。

購房意愿方面，梧州城鎮居民購房意愿不高，農村居民進城置業的意愿更低，兩年內有購房計劃的本地農村居民占比僅為3.13%，無購房計劃的本地農村居民占比高達75%，表明梧州的在地城鎮化進程遇到了阻力。相比而言，外地來梧人員的購房積極性更高一些，外地農村來梧人員進城安家的意愿略高于外地城鎮來梧人員，但受經濟條件所限，其兩年內在梧置業的意愿反而更低。

購房目的方面，在意向購房人群中，占比最高者為以前沒有房子，用于滿足居住需求的人群，占23.36%；其次為換房（改善當前居住環境），占比18.69%；15.89%為結婚/分家；15.89%為其他；還有12.15%為學區房。如果將購房用于自住及婚房的人群界定為剛需客戶，加上4.67%的父母為子女購買婚房的人群，可知剛需客戶占比達43.92%。15.89%意向購房人群購房目的為“其他”，此處的“其他”可籠統理解為“資產保值增值”，加上3.74%明確表示購房用于持有出租或出售的意向購房人群，可知投資客戶占比達19.63%，高于改善型意向客戶（18.69%）及學區房意向客戶（12.15%）。

（二）受訪對象房屋居住及住房消費情況

居住情況方面，12.83%的受訪對象租房居住，37.74%購房居住，36.98%自建房居住，12.45%單位宿舍居住。購房居住人群中，居住在現有房屋2—5年者占比最高，為26%，其次是居住5—10年者，占比為23%。自建房居住在現有房屋10—20年者占比最高，為31%，其次是居住5—10年者，占比為27%，自建房居住20年以上者占比為25%，可見居住在自建房的農村家庭房屋使用年限普遍比較久，居住條件也會更差一些。未購房居住人群中，租房及住單位宿舍的人員分別占12.83%及12.45%，兩者合計約25%。在租房人群中，有38.8%為合租，61.2%為整租；其中月租金500元以下者占比43.3%，月租金在500—1000元者占比35.8%，表明梧州住房租賃市場的主力區間在月租金1000元以下。

購房方式方面，已購房家庭普遍使用貸款購房，104戶購房家庭中有27戶每月歸還各種貸款金額在0—1000元之間，即使將這27戶全部視為沒有購房貸款，通過貸款購房的家庭占比也達到了74%。對于意向購房家庭而言，計劃選擇銀行貸款的家庭占44.86%，相比已購房家庭貸款比例大幅下降，表明居民通過商業銀行貸款加杠桿買房的能力與意愿下降。需通過網絡借貸等方式籌措首付的家庭占比達5.61%，需通過親友（主要為父母）無息借款或贈與實現購房的家庭占比達17.76%，表明“90后”“00后”等年輕人進城置業的難度與壓力越來越大。此外，對梧州房地產市場未來看漲的人群占43.4%，認為基本不變的占29.06%，看跌的占27.54%。

購房面積方面，意向購房家庭中面積段在100m2以內的剛性需求家庭占44.86%，面積段在100—120m2之間的剛性改善家庭占23.36%，120m2以上的改善型需求家庭占比31.77%。總價方面，接受總價在30萬元以內的家庭占22.43%，接受總價30萬—50萬元的家庭占33.64%，接受總價50萬—70萬元的家庭占25.23%，接受總價70萬元以上的家庭占18.69%。房型方面，計劃購買三室一廳戶型的家庭占比最高為26.17%，反映出剛需客戶一步到位的心理需求；計劃購買三室兩廳戶型的家庭占比及四室兩廳戶型的家庭占比均為16.82%，計劃購買別墅、復式或大平層的家庭占比高達14.95%，反映出改善型住房已成為梧州房地產市場的主力需求產品，因改善型產品不屬于剛性需求，容易受市場價格波動的影響出現成交的波動。

（三）受訪人群家庭收入、資產及消費情況

梧州個體工商業比較發達，但收入水平不高，受訪家庭中，因工商經營獲得收入的占比達56.23%，工商經營年收入5萬元以上的家庭占16.98%，10萬元以上的占10.94%，30萬元以上的僅占4.52%。通過工作獲得年收入5萬元以內的家庭占比59.25%，工作年收入5萬元以上的家庭占比49.75%，10萬元以上的占比23.77%，30萬元以上的占比6.03%。很多家庭既從事工商經營又通過家庭成員工作獲取收入，以此維持家庭的正常消費開支。

受訪的梧州家庭中，47.17%擁有私家車，略高于全國41.67%的平均水平。梧州大部分家庭所購車輛為經濟適用型車輛，其中10萬—20萬元的車型占比為29.6%，5萬—10萬元的車型占比為26.4%，2萬—5萬元的車型占比為16.8%。

43.48%的受訪人群表示不會貸款進行家庭消費，其余56.52%則會貸款用于家庭消費，一方面表明梧州居民的消費觀念適度超前，但另一方面也表明梧州居民存在可支配收入不足以支撐日常生活消費的情況。接受貸款用于家庭消費的人群中，選擇貸款購車的家庭占比最高為39.13%，其次為用于支付子女教育費用的家庭，占比34.78%。有21.74%的家庭接受貸款購買家電或電子產品，17.39%的家庭接受貸款支付家庭其他日常支出，另有17.39%的家庭表示貸款可用于各類生活用途。除購房貸款之外，42.31%受訪人群家庭無其他欠款，有欠款的家庭貸款/借款金額相對不高。表明梧州居民雖然接受貸款/借款消費，但在貸款/借款額度上相對比較謹慎。

104戶購房家庭中，23戶在購房后家庭其他消費開支增加，占比22.12%，34戶家庭其他消費支出減少，占比32.69%，47戶家庭其他消費支出沒有變化，占比45.19%。57戶購房后消費開支有變化的家庭中，59.65%的家庭會縮減家庭其他用品及服務消費支出，52.63%會縮減家庭生活用品及服務消費支出，45.61%會縮減家庭教育文化娛樂消費支出，醫療保健、交通通信、食品煙酒等需求彈性較小的消費支出項目縮減比例則相對更低。購房后家庭其他消費開支增加的23戶購房家庭實際上仍然縮減了某些項目的家庭消費支出。總體來看，購房對梧州居民家庭消費更多帶來的是“擠出效應”而非“財富效應”。

三、梧州市家庭消費存在的問題與成因

與全國平均水平相比，梧州城鎮居民消費支出結構中，居住占比13%，低于全國25%的平均水平；衣著占比8%，高于全國2個百分點；食品煙酒占比31%，高于全國2個百分點；生活用品及服務占比9%，高于全國3個百分點；交通通信占比14%，高于全國1個百分點；教育文化娛樂占比13%，高于全國4個百分點；醫療保健占比9%，低于全國1個百分點。可以看出，在居住消費方面梧州市與全國平均水平差別較大，側面反映出在全國各層級城市中，以梧州為代表的四線城市居住成本相對偏低。

梧州市地區生產總值增速與全國GDP增速基本同步，在2010年達到17.8%的高點后逐年下行。社會消費品零售總額增速自2008年達到24%的高點后開始下行，除疫情期間外，僅2016—2017年有過短暫的反彈，但整體還是呈下行趨勢。與此同時，2014—2019年梧州房價卻一路攀升。

2020年，梧州市新房銷售均價比2015年上漲32.68%，二手房銷售均價比2015年上漲39.93%。成交數量從2014年至2019年持續保持增長，2020年開始下降。2020年新房成交套數同比下降21.6%，二手房成交套數下降56.94%。

（一）棚改短期內能促進家庭消費，但長期而言不可持續

梧州市從2014年開始棚戶區改造，為市場提供了大量拆遷戶購房的剛性需求。2015年6月國務院頒布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改補償模式由實物與貨幣安置并重轉向貨幣安置優先。梧州市人民政府因勢利導，2016年下發《關于印發大力推進城鎮棚戶區改造貨幣化安置實施意見的通知》，實行貨幣補償為主、產權置換為輔的安置模式，大力推進棚戶區改造工程，計劃全年貨幣補償比例超過50%，引導棚改安置戶直接從市場購置商品住房，推動本地房地產市場量價齊升。

梧州房價自2016年政府加大棚改力度以來開始“起飛”，由于2016年梧州市政府增加棚改貨幣化安置的比例，以及2017年初梧州南至廣州南動車開通，梧州社會消費品零售總額增速在2016—2017年有所好轉。但高房價帶來的短期財富效應因其惡化了社會財富分配而不可持續，國內游客的快速增加也未能扭轉居民消費增速持續下滑的趨勢。無論是全國層面還是城市層面，脫離經濟基本面的房價上漲都會對當地的居民消費帶來擠出效應。

（二）購房客群結構出現變化，新增剛需購房客戶數量回落

2019年以來，政府采購、財政“兜底”的棚改模式逐步退出，梧州市棚戶區改造工程也開始由貨幣化安置向實物補償回歸，直接拉低了當地房地產市場的購買力。同時“三道紅線”政策使得房企的債務危機提前暴露，2020年恒大美元債暴雷后，恒大在梧州的健康城項目一度以低于成本價的2字頭價格對外銷售，對當地房地產市場造成很大沖擊，疊加疫情影響，導致梧州房地產新房市場量價齊跌。

梧州市區2021年銷售量最高的商品房面積段為90—120m2，占比47.94%。銷售量次高的商品房面積段為120—144m2，占比34.94%。梧州地處南方，無須做外墻保溫，出房率較高，90m2的建筑面積可以做出緊湊三房。即使以100m2作為梧州剛需上限標準，梧州市區房地產市場剛需及改善性客群也基本各占一半，剛需客戶數量占比明顯下降。

客群結構方面，主要的購房人群是梧州市下轄各縣鎮區人口以及由農民轉化而來的新市民，一方面是整體人口凈流出，另一方面轄區人口仍在繼續向市區集中。市區原住民家庭已不缺住房，在新增購房中占比不高。兩年內有購房計劃的本地農村居民占比僅為3.13%，對于外地城鎮來梧居民而言，這一比例略高一些，但也僅為10.53%。

（三）居民部門貸存比大于1，繼續加杠桿的意愿及能力下降

自2016年政府加大棚戶區改造貨幣化安置力度以來，梧州市中長期貸款余額逐年攀升，顯示居民普遍在加杠桿購房。定義居民貸存比=中長期貸款余額/住戶存款余額，雖然同期住戶存款余額也在逐年增長，但中長期貸款余額增速更快，至2020年，梧州市居民貸存比已超過1，如果再加上消費貸款等短期貸款（借款），梧州市居民部門的債務壓力只會有增無減，由此不難理解，調查問卷統計結果表明，大部分梧州家庭在購房后壓縮了個人消費，如果想擴大消費，往往不得不通過繼續舉債才能實現。

居民部門貸存比過高潛藏金融風險，貸存比超過1意味著居民現有資金不足以覆蓋中長期債務，如果居民收入扣除日常消費支出之后不足以償付房貸，甚至居民收入未來出現下降，房貸違約就會由可能成為現實。

數據表明，梧州居民人均可支配收入增速放緩甚至出現階段性下降。調查問卷統計結果顯示，在高房價的壓力下，意向購房客戶通過銀行加杠桿購房的能力受到削弱，不得不轉而尋求首付貸等特殊金融產品或通過父輩、祖輩提供幫助。大部分梧州家庭在購房后壓縮了個人消費，通過繼續舉債才能繼續擴大消費。

四、結論及建議

高房價在社會層面整體表現為“財富效應”還是“擠出效應”并不取決于房價絕對值，而主要取決于房價是否脫離了人口結構、住房總量、居民收入等支撐房價的經濟基本面因素。梧州目前城鎮居民戶均擁有住房1.42套，已告別住房短缺；65歲及以上人口占比早在2010年已達9.14%，高于聯合國7%的劃分標準，進入老齡化階段；2021年“七普”時達到12.31%，即將進入深度老齡化階段。自2008年以來梧州市社會消費品零售總額增速呈長期下行趨勢，完全受梧州自身的經濟基本面支配。

對于三、四線城市而言，棚改貨幣化安置再次激活了當地的房地產市場，但棚改帶來的財富效應并不具有可持續性。雖然棚改確實改善了當地的城市面貌及拆遷戶的生活質量，但房價因此被推高，反而加大了非拆遷戶中低收入人群的生活負擔，對社會總體上的居民消費帶來不利影響。由此可見，高房價對居民消費帶來的財富效應有其階段性與時效性。

對于地方政府而言，政策的發力點仍應放在促進經濟增長上。梧州要充分利用兩廣門戶的區位優勢，提升營商環境，積極承接粵港澳大灣區產業轉移，數智賦能人造寶石、六堡茶等傳統特色產業，塑造人文旅游嶺南文化軟實力，發展合作經濟、數字經濟、鄉村經濟，大力提高當地居民的收入水平。

〔本文系中國國際經濟交流中心“關于新時期住房政策轉型研究”基金課題、梧州學院人才引進科研啟動基金項目（WZUQDJJ16367）研究成果〕

（王希巖，梧州學院經濟學院高級經濟師。周城蕓，梧州學院管理學院講師。薛涵哲，國家發展改革委國際合作中心助理研究員）