房地產(chǎn)估價操作風險該如何防范

在我國經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)估價占據(jù)重要地位。其成果直接影響多個領(lǐng)域，如交易定價、融資擔保和資產(chǎn)評估等。然而，伴隨著數(shù)據(jù)資源、市場環(huán)境的快速變化，各種不確定性因素威脅著房地產(chǎn)估價的精準性，最終導致經(jīng)濟安全、市場秩序混亂以及估價結(jié)果偏差等問題，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)估價操作風險的成因探析

市場環(huán)境與數(shù)據(jù)資源限制市場環(huán)境是房地產(chǎn)估價過程不可忽視的一個重要因素。常見外部因素包括地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡、政策調(diào)控頻繁和宏觀經(jīng)濟波動等，這些都有可能造成市場價格波動，進而無法形成穩(wěn)定的價格機制，制約著估價基準的參考性、有效性。專業(yè)培訓與技術(shù)標準不足當前，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)已制定專業(yè)培訓制度，但普遍存在估價員專業(yè)能力不足、體系建設(shè)不健全等現(xiàn)象，體現(xiàn)在過多依賴在崗實踐與短期課程，同時教育模式缺乏層次化，且無法兼顧多維度內(nèi)容，如估價實務(wù)操作、法律法規(guī)和市場分析等，使得估價過程存在明顯缺陷。機構(gòu)內(nèi)部管理與激勵機制問題部分房地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu)層級不清晰，容易導致責任主體模糊，從而對風險識別、應(yīng)對策略的針對性、準確性造成負面影響，進而大大制約風險防控能力。

防范房地產(chǎn)估價操作風險的措施建議

完善數(shù)據(jù)采集與信息核驗機制首先，通過數(shù)據(jù)共享機制能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)評估機構(gòu)、金融機構(gòu)、住房交易中心和不動產(chǎn)登記機構(gòu)的數(shù)據(jù)集約管理。這種跨部門、多源數(shù)據(jù)融合有助于推動傳輸頻率、采集接口標準趨于一致。同時，引入統(tǒng)一數(shù)據(jù)編碼體系，有利于不同結(jié)構(gòu)層面的數(shù)據(jù)保持一致性。

其次，數(shù)據(jù)采集應(yīng)多元化，包括交易方式、房屋租賃期限、房源特征、地價走勢、租售比、成交周期、掛牌價格和交易價格等，這些信息可以通過API接口實現(xiàn)每日抓取更新，為了提升數(shù)據(jù)質(zhì)量，還可以結(jié)合人工校驗機制提取關(guān)鍵信息點。

再次，處理流程應(yīng)遵循結(jié)構(gòu)化、標準化形式，如清洗字段、識別異常值、插補缺失值、分類屬性編碼和標準化地理坐標等，嚴格執(zhí)行這一系列步驟有助于促進時序連續(xù)性、高維可比性的數(shù)據(jù)倉庫形成。之后，采用統(tǒng)一頻率和標準化口徑形成區(qū)域價格指數(shù)體系。例如，細分市場，包括開發(fā)強度劃分、工業(yè)按用途劃分、地段劃分、商業(yè)按業(yè)態(tài)劃分、樓齡劃分和住宅按戶型劃分等。又如，以地理粒度為主線，按社區(qū)級、街道級劃定。待數(shù)據(jù)聯(lián)結(jié)成功后，在歷史交易樣本依托下，可通過回歸分析和聚類分析建立模型，模擬市場演化路徑，并以LSTM（時間序列模型）、隨機森林回歸和K-means算法對典型市場行為模式進行歸類建模，以實現(xiàn)跨區(qū)域市場走勢的相似性匹配和模擬預測，從而將估價風險降至最低。

此外，為進一步降低房地產(chǎn)估價操作風險，在數(shù)據(jù)采集與信息核驗中還必須加大對核心數(shù)據(jù)和隱私的保護力度。第一，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法規(guī)以及企業(yè)制度在估價數(shù)據(jù)的采集、存儲、使用與傳輸?shù)拳h(huán)節(jié)做好防護工作。第二，充分利用數(shù)據(jù)脫敏、加密、訪問權(quán)限控制等技術(shù)手段，最大限度地確保房地產(chǎn)項目估價數(shù)據(jù)的安全性。第三，完善并切實執(zhí)行估價數(shù)據(jù)使用審批機制，明確數(shù)據(jù)使用的目的、范圍和責任主體，確保數(shù)據(jù)的合規(guī)使用。

加強專業(yè)培訓與技術(shù)標準建設(shè)估價員專業(yè)技能水平關(guān)系到房地產(chǎn)估價的精準度，因此加強技術(shù)標準建設(shè)與專業(yè)培訓至關(guān)重要。首先，應(yīng)建立多層級、模塊化估價專業(yè)培訓體系，從評價機制、教學方式和體系架構(gòu)著手。通常情況下，培訓遵循循序漸進原則，由初級、中級、高級組成體系架構(gòu)。例如，行業(yè)準入為初級內(nèi)容；專業(yè)提升為中級內(nèi)容；高階研究與實踐為高級內(nèi)容等，這種銜接性晉升路徑有利于充盈估價員的理論知識，并提升其技能水平與應(yīng)用能力，實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

其次，可將課程內(nèi)容劃分為四個模塊，由理論基礎(chǔ)、實務(wù)專業(yè)、法規(guī)政策和技術(shù)工具組成，并將能力標準和教學目標嵌入到每一個模塊，通過定量標準化促使培訓成效最大化。例如，將基礎(chǔ)理論模塊劃分為空間經(jīng)濟學、城市土地經(jīng)濟、不動產(chǎn)經(jīng)濟分析和價值原理等子課程，之后為每一門課程制定能力表現(xiàn)維度和知識點清單；實務(wù)專業(yè)方面，基于不同商業(yè)地產(chǎn)估價項目設(shè)置課程，包含酒店、寫字樓、購物中心等，通過明確不同子類型的參數(shù)設(shè)定差異與估價流程，從根本層面提高估價員的專業(yè)能力；在法規(guī)政策模塊方面，課程內(nèi)容可根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)政策變化作及時調(diào)整，以確保估價技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范和基礎(chǔ)法條形成緊固的三層結(jié)構(gòu)；而對于技術(shù)工具的培訓，則可以聚焦初階Python建模、GJS應(yīng)用（地理信息系統(tǒng)）、數(shù)據(jù)可視化技術(shù)和估價軟件操作等內(nèi)容，同時強化實踐訓練和構(gòu)建模擬操作平臺。

健全內(nèi)部控制與風險管理制度首先，應(yīng)定量化估價業(yè)務(wù)流程，即將其拆解為多個關(guān)鍵節(jié)點，包括實施、審核、控制質(zhì)量、規(guī)范管理等。同時，明確業(yè)務(wù)邊界，設(shè)置風險合規(guī)部門、質(zhì)量控制部門、審核部門、估價執(zhí)行部門。這些獨立業(yè)務(wù)單元有助于形成橫向職責分明、縱向?qū)蛹壝鞔_的矩陣式架構(gòu)，估價員在此框架下進行估值建模、市場調(diào)研和估價方案制定有利于確保其合理性、合規(guī)性。

其次，制定規(guī)范化業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)機制至關(guān)重要，它旨在明確審批權(quán)限劃分、信息傳遞路徑和節(jié)點間責任交接，為協(xié)同管理各部門業(yè)務(wù)奠定良好基礎(chǔ)。具體而言，應(yīng)構(gòu)建跨部門操作規(guī)范與流程接口手冊，并將流轉(zhuǎn)模板、審批路徑嵌入系統(tǒng)平臺，確保跨部門辦理業(yè)務(wù)時平臺具備較強的節(jié)點控制力和可追溯性，從而在最大限度內(nèi)發(fā)揮風險控制職能。

此外，應(yīng)落實定期內(nèi)部審計與風險評估活動，對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)流程與潛在風險點等開展定期審查，一方面有助于第一時間發(fā)現(xiàn)估價操作偏差并予以糾正，另一方面則可以防范風險事件的發(fā)生。

通過對房地產(chǎn)估價操作風險及其防范措施的探討，可以看出房地產(chǎn)估價在面對市場環(huán)境不確定性、專業(yè)能力不足以及機構(gòu)內(nèi)部管理問題時，確實存在一定的操作風險。鑒于此，應(yīng)通過完善數(shù)據(jù)采集和信息核驗機制、加強專業(yè)培訓與技術(shù)標準建設(shè)以及健全內(nèi)部控制等措施，在最大程度上降低這些風險。未來，唯有通過系統(tǒng)化、標準化的管理和更加精細化的專業(yè)培訓，才能更好地保障估價工作的準確性與可靠性，進而為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供堅實支撐。

作者單位：寧波信德房地產(chǎn)土地評估有限公司