社會資本參與既有住宅加裝電梯影響因素研究

摘要：社會資本是推動我國既有住宅加裝電梯進程和實現市場化的重要引攀。近年來，政府鼓勵社會資本參與既有住宅加裝電梯改造，但成效甚微。梳理社會資本參與既有住宅加裝電梯 15 個影響因素，構建解釋結構模型（層釁SM），運用交叉影響矩陣相乘法（MICMAC），將影響因素劃分為4級3層，分類為獨立簇、依賴簇、自治簇。結果表明：市場前景、項目推進難度等是直接因素;相關實施條例、扶持力度是最根本和最關鍵的驅動因素。研究可為相關研究提供理論支持與實踐參考。

關鍵詞：既有住宅;加裝電梯;社會資本;解釋結構模型（ISM）;交叉影響矩陣相乘法（MICMAC）

0 引言

據2022年住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）公布的數據，我國2000年以前建設的城鎮老舊小區21.9萬個，既有住宅共需加裝電梯438 萬部。但是截至 2024年9月，已加裝約12.5萬余部，僅占總需求的2.86%。截至2024 年《政府工作報告》已連續6年提及和倡導社會資本參與老舊小區改造。近年來，全國累計30多個地區已出臺了關于引導社會資本參與既有住宅加裝電梯方面的政策，社會資本已錨定為推進既有住宅加裝電梯的重要力量。現階段兼具小區居民需求和政府支持的雙重利好，是社會資本參與既有住宅加裝電梯的良機。但目前社會資本參與既有住宅加裝電梯項目的成功案例仍然較少。因此分析社會資本參與既有住宅加裝電梯的影響因素并提出應對策略，是亟須研究的重點。

通過分析既有住宅加裝電梯相關文獻，發現研究主要從4個維度展開。一是小區居民對既有住宅加裝電梯的意愿研究，如研究小區居民的參與意愿、支付意愿的影響機理與提升路徑[-41。二是既有住宅加裝電梯的費用分攤與補償機制探究依據加裝電梯為不同樓層帶來的預期收益，構建估算-分攤-賠償模型51、賦權合作博弈模型，分析得出業主費用分攤與補償的指導標準。三是既有住宅加裝電梯的技術與安全可行性分析。根據現有制度，提出加裝電梯可行性評估方法！7，對既有住宅加裝電梯的建筑結構安全與便捷性施工進行優化設計。四是既有住宅電梯的公共屬性和供給方式探討。既有住宅的電梯屬于社區公共服務設施”，其供給方式應遵循社區公共物品理論[01。實行多元主體協同參與[，市場化供給方式更具效率和可持續性2]。社會資本參與既有住宅加裝電梯，能夠減輕居民一次性籌資壓力[31

綜上所述，學者們從不同角度、使用各類方法對既有住宅加裝電梯進行了研究，但未對社會資本參與既有住宅加裝電梯影響因素之間的關系進行深入梳理研究。本文在借鑒已有相關研究成果的基礎上，構建解釋結構模型（InterpretativeStructural Modeling，ISM），繪制影響因素層級結構圖，應用交叉影響矩陣相乘法（Maticed ImpactsCroises Multiplication Appliqueeaun，MICMAC ），對社會資本參與既有住宅加裝電梯影響因素的依賴性和驅動力進行分類分析，綜合確定關鍵影響因素。6

1 社會資本參與既有住宅加裝電梯影響因素識別

為滿足影響因素梳理的全面性，本文結合實地調研、專家訪談，在CNKI數據庫中檢索“既有住宅”“老舊小區”“社會資本”“加裝電梯”的相關文獻。從住建部首次呼吁引導多層以上既有住宅加裝電梯開始到文章完稿，即2004-2024年11月，共檢索到期刊文獻833篇，剔除與研究主題關聯度不高的文獻，選取優質核心期刊文獻45篇。同時，調研8名負責既有住宅加裝電梯相關工作的政府、事業單位人員（包含3名住建部門人員、3名街道辦社區管理人員、2名高校后勤管理人員）、4家正在參與既有住宅加裝電梯的社會資本（包括電梯加裝運營公司、電梯供應商）、20名小區人員（包括5名物業管理人員、8名業主、7名租客），經過對比、理、驗證和數次補充調研，最終確定社會資本參與既有住宅加裝電梯的影響因素15個。影響因素及相關說明見表1。

由圖1可知，將影響因素劃分為4級3層，4級分別為L、L、L;、L，3層分別為直接因素層、間接因素層、根本因素層，隨著層級的遞增影響因素的影響作用越強。位于最外層的市場前景（S，）是影響社會資本參與的直接因素。位于最底層的發起人影響力（S，）、費用分攤與補償（S;）、相關實施條例（S，）、扶持力度（S ）是影響社會資本參與的本質和根源，屬于根本因素位于中間層級的居民意見統一（S）、居民支付意愿（S）、政策穩定性（S）、手續審批（S）、運營能力溈瞬鱭閃嶝舟（S。）、融資能力（S）、投資收益率（S.）、項日推進難度（S）、項目退出機制（S：）、建筑結構和樓宇間距（S，）是對直接因素與根本因素起到銜接作用的間接因素。

2.3 關鍵影響因素的MICMAC分析

在ISM模型分析結果的基礎上，使用MICMAC 方法進行影響因素深化分析，確定關鍵影響因素。根據步驟（4），以依賴性為橫軸，驅動力為縱軸，建立直角坐標系，劃分為4個象限，繪制影響因素的依賴性-驅動力分類圖如圖2所示。

其中α諫樅落于第1、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ象限的影響因素群，分別對應自治簇、獨立簇、聯系簇、依賴簇。

根據上述方法，計算得出社會資本參與既有住宅加裝電梯各影響因素的驅動力和依賴性，見表5。

分析圖2，可得出如下結論：

（1）自治耖簇位于第I象限，在此象限的影響因素包括居民意見統一（S）、發起人影響力（S，）費用分介攤鄲倍壩與補償（S）、居民支付意（S）、政策穩定性（S）、手續審批（S）、運營能力（S）融資能力（S）、投資收益率（S）、建筑結構和樓宇蜆電馞嘗距（S;），其中發起人影響力（S，）、費用分攤與補償（S、）、居民支付意愿（S）、運營能力（S。）具有相對較強的驅動力，表明發起人在小區的影響力程度、電梯的費用分攤與低樓層補償協商情況、小區居民的支付意愿強烈與香、社會資本的專業運營能力強弱，都關系到低層次因素對社會資本參與既有住宅加裝電梯的決定。該象限鶼鄱贅邱漪內藍歌犧鍛槊大部分影響因素對高層級和低層級的影響因躕緡牦剴妮顓ㄨ軍鮃磧蘗隱到承上啟下的作用。因此應重視該類影響因素，提供針對性的優化策略。

（2）獨立簇位于第Ⅱ象限，在此象限的影響因素包括相關實施條例（S）和扶持力度（S）者均為JSM模型的根本因素，是社會資本參與既有住宅加裝電梯最深層、最關鍵、最根本的影響因素。此類影響因素呈現較高的驅動力和較低的依賴性特征。該層級影響因素可以直接影響間接因素諼姑鯁獸進而影響直接因素，因此應重點加強關注該類因素。

（3）聯系簇位于第Ⅲ象限，此象限沒有元素說明沒有驅動力和依賴性都較強的影響因素，

（4）依賴簇位于第W象限，在此象限的影響因素包括市場前景（S）、項目推進難度（S）項目退出機制（S.），在ISM模型中處于上層及中上層。該類影響因素的依賴性較高，驅動力較低，其他因素的變化會直接或間接影響該類影響因素。其中市場前景（S，）呈現的依賴性最高受其他影響因素的作用最大，直接影響社會資本參與既有住宅加裝電梯的決策。

在梳理出影響因素間的層級結構關系的基礎上，運用MICMAC方法從驅動力、依賴性角度對影響因素進一步深入分析，明晰各影響因素之間的獨立性和信賴關系，并確定關鍵影響因素。

2.4 關于促進社會資本參與既有住宅加裝電梯的對策建議

通過建立ISM模型和運用MICMAC方法雙重剖析，本文明晰了社會資本參與既有住宅加裝電梯影響因素之間的層級結構及作用關系。在促進社會資本參與我國既有住宅加裝電梯的背景下本文針荀賽穫羼庫對政府、小區居民、社會資本提出相關對策建議具體如下：

（1）政府層面。完善社會資本參與既有住宅加裝電梯的相關實施條例，明確參與全過程的相關標準頷饋甓蕓峭厄使社會資本參與有章可循，有法可依：充分結合社會資本需求，調整政策扶持方向和力度，科學制定補貼標準，有效鼓勵社會資本積極參與。

（2）小區居民層面。推薦具有一定威望和影響力的小區居民、社區工作者、志愿者作為既有住宅加裝電梯的發起者會更加容易凝聚小區居民力量，取得小區居民的意見統一，為社會資本介人提供前提條件;根據不同樓層加裝電梯帶來的收益進行科學的費用分攤，并對因電梯“鄰避效應”造成損失的低樓層給予合理的經濟、物質補償和人文關懷，可為實施加裝電梯減少阻礙：提高小區居民支付意愿，培養消費習慣，杜絕“搭便車”行為，此是社會資本長期運營電梯并提供服務的保障。

（3）硫①紲鏵會資本層面。近年來在城市更新實施背景下，城市建設發展方向已由重“增量”轉為抓“存量”，既有住宅加裝電梯體量大，是城市住房更新提質的重要組成部分，具有可觀的市場潛力。社會資本可提前布局占領市場份額，擴大規模效應，降低加裝電梯供應鏈成本，有利于形成行業內競爭優勢：積極響應政府號召和居民需求配合政府開展既有住宅小區改造工作，建立良好的政企關系，尋求更多有利合作機遇：提升運營服務專鎇一廢析稱能力，增加居民滿意度和客戶粘性。

3 結語

本文梳理了影響社會資本參與既有住宅加裝電χ的梯的因素，建立了ISM模型并運用MCMAC方法，得出影響因素的層級關系和相互作用機理，分別對各參與方提出了對策建議。研究結論如下：

社會資本對既有住宅加裝電梯市場前景的見解，是其參與既有住宅加裝電梯項目的直接憑借：發起人影響力、費用分攤與補償、相關實施條例扶持力度、運營能力、建筑結構和樓宇間距，是滿足社會資本參與既有住宅加裝電梯并順利推進的基礎前提：居民意見統一、居民支付意愿、政策穩定性，手續審批，融資能力，投資收益率項目推進難度、項目退出機制，為支撐保障?？傮w而言，直接憑借為社會資本參與既有住宅加裝電梯的直接影響因素：基礎前提為社會資本參與既有住宅加裝電梯最根本的影響因素：支撐保障為中間承上啟下的銜接因素。

本文從依賴性、驅動力的角度進行分析，確定了因素之間的影響程度。市場前景、項目推進難度、項目退出機制具有強依賴性和較低的驅動力，受其他因素影響的程度較大;而相關實施條例、扶持力度具有較高的驅動力，為最根本、最關鍵的因素。

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收稿日期：2025-01-13

作者簡介：

信小濤（通信作者）（1995-），男，工程師，研究方向：城市社區更新及可持續發展、建筑科學與工程。

葉舒（1994-），男，工程師，研究方向：建筑科學與工程、物聯網技術。

李楊（1989-），男，博士，助理教授，研究方向：城市社區更新及可持續發展。

張溫（1994-），男，博士，研究方向：管理科學、城市規劃