美聯儲倘若降息 內房股受惠最大

近日，美國財政部長貝森特（Scott Bessent）在電視采訪中透露，美國政府正積極推動房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）重新上市，預計市值可能高達7至8萬億美元（太夸張了吧）。筆者對此大吃一驚！話說2008年美國次貸危機引發全球金融海嘯，房利美、房地美被政府接管后退至OTC市場交易。如今欲重新上市，意欲何為？

房利美股價以除權后價格計算，由高峰時期2000年最高74.08美元，2007年次高點68.01美元，暴跌至2010年最低0.185美元，其后反彈。2013年至2021年主要波動區間為1美元至5美元，但2023年初再次跌回0.352美元，不過如今股價回升至11.33美元。

根據全美地產經紀人協會（NAR）今年6月份數據，美國二手樓樓價中位數為43.5萬美元，但一手樓樓價中位數則只有40.2萬美元，二手樓比一手樓高8個百分點。其情形正如大流行期間，特斯拉二手車車價高于一手車車價一般。當時特斯拉新車交付延后，中國區Model Y最長交付期長達4個月以上，導致二手車被炒高。如今美國二手樓樓價高于一手樓，原因在于大流行期間，美聯儲大手劈息，很多美國人取得按揭貸款利率甚至低至2厘，而如今則高于6厘——曾經最高7厘以上——8月份最新數據是6厘59。此等情形，二手樓業主欲換樓則要承擔3厘至4厘利息差額，因此二手樓供應少使得樓價偏高。二手樓樓價高企，成交自然減少。2007年次貸危機之前，歷史最高峰二手樓成交超700萬套，次貸危機發生后急降，2010年只有約340萬套。此后回升，但2020年美聯儲大手劈息令成交重返600萬套之上。后隨著通脹急升，美聯儲多次大手加息，二手樓成交自然一落千丈。NAR數據顯示，2024年美國二手樓成交407萬套，今年更少。在走勢圖上，2010年低點為浪[a]，回升至2020年歷史次高點為浪[c]，之后進入浪[c]下跌。從浪型分析，一旦跌破2010年低點，熊市隨時結束，因為這是[c]浪（5）最后一跌。

美國二手樓成交轉折點，應該是未來美聯儲再次大手降息及兩房重新上市。

先講美聯儲利率政策。主席鮑威爾上個月堅決拒絕降息，盡管有兩名理事反對，認為需要降息，他指必須要看到數據理想才能降息。有記者問鮑威爾，何種數據變化作為降息標準？鮑威爾答道，并無標準。可笑！2022年時，市場已經批評美聯儲加息太遲；而去年降息太遲是鮑威爾親自所承認。特朗普多次指責鮑威爾不降息令美國政府每年多支付數千億美元利息，并稱鮑威爾為“Mr. Too Late”。

美聯儲近期一位理事庫格勒（Adriana Kugler）提前5個月辭職，特朗普迅速提名白宮經濟顧問委員會主席史提芬·米蘭（Stephen Miran）填補空缺。而另一位理事庫克（Lisa Cook）則因在抵押貸款申請過程中存在不當行為，被特朗普“炒魷”。反映出特朗普在降息問題上極其進取，意圖左右美聯儲利率政策。鮑威爾原本堅拒降息，但上個月初次申領救濟金人數數據不濟，且勞工部又大幅向下修正前兩個月數據（大劈超過九成，實在離譜），市場認為9月降息機會超九成，后美股下跌，聯邦利率期貨顯示9月降息可能性又跌至七成，且可能今年只降息一次。不過，8月22日鮑威爾在積遜·荷露年會上演講，一開場美股便急升，聯邦利率期貨顯示9月降息機會又回到九成之上。

目前美國30年按揭利率仍在6厘以上，按揭貸款總額接近13萬億美元，其中“兩房”占五成左右，若未來美聯儲降息，按揭貸款勢必再大幅增加。兩房目前總市值950億美元，重新上市市值增長潛力巨大。貝森透露，根據規劃，出售3至6個百分點股份預計可帶來至少300億美元收益，換言之上市可能帶來10倍增值。難怪特朗普威逼利誘鮑威爾降息，聲稱要大減2至3厘才合理。一來可以令政府減少利息支出6000至9000億美元，二來兩房上市美國政府持股市值暴增。

上述討論，對于投資者而言，主要是美國降息對于內房股太重要。內房股有大量美元債要還，美國大手劈息，美元貶值，對內房股有利。再者，美國大幅降息，中國利率仍有下降空間。

記得2017年10月14日曾撰文分析過中國二手樓市走勢，題為《中國樓市將進入第（4）浪調整》。文章詳細分析二手樓價波浪走勢，明言第（4）浪將至：“相信第（4）浪一線城市堅挺，而次一級城市或者一線城市周邊樓價將有較大程度的跌幅。”

而對于內房股，則認為“中國恒大2015年以來，先是運行一個大型三角形整理，接著進入飚升階段。但近期明顯出現一個楔形走勢，且本周已經輕微跌破楔形的下邊，走勢上可能仍有反復。不過恐怕中期見頂的機會較大。融創中國雖然未出現楔形，但日線圖及周線圖上RSI背馳嚴重，同樣可能見頂。作為走勢最強的兩只內房股若見頂，其他股走勢則不必講。”

文章發表后，內房股大跌，融創由36.26港紙跌至2018年10月最低16.18港紙，最大跌幅55%。之后就進入第（5）浪上升，樓價同樣如此。

深圳二手樓于2021年見頂，目前跌幅超過三成，其他一線城市跌幅相若，但深圳樓市升幅最大，現時已經跌破2017年前后的平臺，具代表性。深圳二手樓后市走勢有兩種可能性：

其一，abc三浪下跌，短期內浪（a）結束，其后展開浪（b）反彈，力度較強，但可能比較反復。

其二，反彈僅僅是第4小浪，明年仍有第5小浪最后一跌，才結束浪（a）。

以目前中國A股市場走勢之強勁，筆者相信第一種可能性比較大。盡管年輕一輩買樓意欲不如上一輩，但對于股市投資突然獲得一筆財富而言，改善住房條件仍然會是首選。

再看看恒生內房股指數走勢。內房指數見頂時間是2019年底，但此前已經于頂部震蕩一段時間，看看平均線系統走向——逐漸收斂模式，10、25、55、125、250、500及1000日平均線由極大差距逐漸收縮至交匯，期間內房指數幾次跌破1000日平均線都出現反彈，但當均線系統收斂至極端后一舉跌破，此時均線系統開始發散向下，形成轉勢。自此內房股一瀉千里！

相反，內房指數見底時間是去年9月，但其實已經與底部區間震蕩一番了。去年10月曾一度沖破500日平均線，后于今年4月、6月兩次觸及500日平均線無功而返，但目前終于突破。而此時，均線系統亦已漸漸開始發散向上。將去年中至今走勢圖倒轉過來，與頂部走勢如出一轍。當前局勢，可謂萬事俱備，只欠東風。市場可能在等待美聯儲降息。一旦落地，內房股可能會大幅飚升。