兩極分化加劇樓市洗牌

今年上半年，樓市兩極分化的現狀一直持續。一線及強二線城市的核心區域樓市表現堅挺，北京、上海、深圳等城市的高端改善型項目頻現“日光盤”，三四線城市則陷入“以價換量”困局。這種分化格局，使得行業新一輪洗牌即將來臨。

In the first half of this year， the polarization of the real estate market has continued. Therealestatemarketinthecoreareasoffirst-tierand strongsecond-tier cities has performed strongly.High-end improvement projects in cities suchas Beijing，Shanghai，and Shenzhen havefrequentlyseen \"soldoutinaday\"，while thirdand fourth tiercitieshave \"tradedpricefor volume\".This pattern of differentiation has led toa new round of reshuffles in the industry.

冰火兩重天

凌晨三點的上海內環街頭，折疊凳排成的長隊在售樓處門前蜿蜒，人們裹著薄毯低聲交談，手機屏幕的光映亮一張張疲憊而亢奮的臉。他們在等待一個開盤即可能售罄的機會一一套總價3000萬元以上的住宅。銷售經理在朋友圈記錄下這魔幻一幕：“客戶通宵排隊，只為搶到心儀的戶型。”這已是上海2025年第25個“日光盤”。

而在干里之外的湖南某四線城市售樓處，季女士對著空蕩的展廳發呆。她的房子掛牌兩年，價格一降再降，同小區新房價格竟比她當初購買時還低 20% ，“不是不想賣，是根本找不到接盤的人。”她的處境與上海搶房人群的焦灼形成鮮明對比。

這是2025年樓市最真實的表現。深圳等一線城市干萬豪宅一房難求，而有的城市現房庫存無人問津。國家統計局數據顯示，上半年30個重點城市商品住宅成交總量3233多萬平方米，同比減少 14.2% 0

一些強二線城市則成為新增長極。成都樓市的成交量領跑全國，青島、廣州則緊隨其后。土地市場的狂熱也佐證了資本的選擇一一杭州、成都核心地塊頻現溢價率超 100% 的成交，成都錦江區地塊甚至創下 106% 的驚人溢價率。

這不僅是交易量的分化，也是產品結構的徹底重構。上海單套總價3000萬以上新房成交1096套，占全國30個重點城市總量的 59.4% 。超高端市場 （5000萬以上）中，上海占比接近八成，32套過億豪宅交易中19套為新房。北京、深圳、寧波單價10萬元/以上住宅成交量同比增長 24% 一48% 0

與之形成鮮明對比的，卻是三四線市場：2025年3月，三四線城市二手房掛牌量同比激增近5成，成交量相比同期卻下跌2成，平均成交周期長達108天。河南南陽掛牌量達8.7萬套，相當于每100戶家庭就有12套房在售；湖南衡陽部分房源單價甚至已低于建筑成本；有的70電梯房總價僅需8萬元。

一線城市的土地市場也異常熱鬧。北京、上海和杭州年初土地成交額超50億元，部分地塊溢價率超過 100% 。合肥濱湖地塊溢價率沖至 47% ，成都天府新區樓面價突破2萬元／。土地市場的熱度則直接反映至房價，北京上海上半年成交總價中位數同比上漲17- 20% 。

重塑樓市版圖

這場大分化的幕后，是中國城鎮化進程的結構性質變。這種“冰火兩重天”的格局，根源在于政策導向、人口流動、產品選代與金融資源的深度撕裂。

2025年數據顯示，省會城市平均年增人口達12萬，普通地級市年均流失約8萬人。鄭州在“強省會”戰略下常住人口突破1400萬，而省內的周口、商丘等地則持續失血。2010一2024年間，全國262個三四線城市中147個出現人口凈流出，累計超3000萬人。河南、湖北等省份適齡人口的流失直接導致三四線住房套戶比（即每100戶家庭擁有住房套數）從1.05飆升至1.32，山西臨汾等地甚至達1.5。

云南西雙版納一位業主的遭遇頗具代表性：“過去幾年我和兄弟姐妹的三套房產都在貶值。錢都在房子里，貶值后連朋友聚會都減少了。”有業內專家直言，人口流失城市因缺乏產業支撐，房價再低也很難激活需求。

產業升級正在制造購買力的“代際差”。杭州數字經濟占GDP比重達 42% 蘇州生物醫藥產業年增速 15% ，這些產業催生的高收入人群（平均家庭年收入超80萬元）支撐起當地的改善需求。反觀一些傳統工業城市，產業萎縮導致居民收入停滯。有的開發商被迫推出“買房送車位 .+ 裝修”，變相降價；安徽阜陽等一些地方的新盤均價較周邊二手房低1500元／，徹底扼殺了二手市場生存空間。

此外，政策方面的措施，使得一線城市通過精準調控來激活市場。一線城市限購松綁（如北京社保年限從5年縮至3年）、首付降至 15% ，疊加人才補貼（杭州最高50萬）、多孩家庭現金補貼（武漢三孩家庭12萬），直接激活高端需求。而三四線城市依賴的“房票安置”“以舊換新”，因缺乏產業支撐，難以提振信心。

上海臨港、廣州白云通過放寬限購，深圳則通過升級“人才安居”計劃，使的房地產市場不斷增溫。而與之相反的是，江西上饒等一些城市在首付降至 15% 的情況下，購房者仍因“收入未漲、月供壓力大”選擇持續觀望。

二手房市場面臨同樣現狀，安居客研究院數據顯示：三四線城市一二手房客戶重合度高達 19.6% ，近乎一線城市的兩倍。不同的城市購房者有的在價格與品質間反復權衡，有的則目標明確一一要學區選老破小，要改善選郊區新房。

促使行業洗牌

市場兩極分化正引發房地產行業的深度重構。開發商的投資邏輯、產品策略和生存法則都在經歷顛覆性變革。

許多的房企投資正全面聚焦在核心城市。2025年上半年，TOP100企業拿地總額5000多億元，同比增長 33.3% ，但資金都高度集中于少數核心城市。杭州、北京涉宅用地出讓金均超干億元，杭州單城土地收入接近去年全年水平。土地市場的集中度觸目驚心一一全國300城住宅用地出讓金同比增長近三成，但 68% 集中在TOP20城市。

央企國企已成土地市場的絕對主力。拿地金額前十的企業中有8家為央國企，保利發展以356億元拿地總額位居榜首，占TOP100總額的一半以上。部分房企，選擇在杭州等核心城市重點布局，接連拿下溢價率超 100% 的“地王”。

“高能級城市 ⁺ 低杠桿 ^?+ 好產品”成為行業的新模式。萬科、保利等頭部房企明確宣布，未來三年將把 90% 的投資集中在一二線城市。綠城中國等企業則推行精品化路線，專注高能級城市優質宅地。這也直接反映在其產品結構上：上半年核心城市改善型需求占比突破 45% ，30個重點城市120一144平方米的戶型成交占比首次達30% ，“賣一買一”改善群體占比提升至40% 以上。

業內分析人士認為，中國房地產市場的分化格局將進一步強化，行業洗牌正進入關鍵階段。

有專業機構分析指出，基于庫存風險等指標判斷，杭州、上海、成都、西安等八個城市各項指標表現較佳，將在2025年率先回穩。這些城市在2024年均大幅減少了土地供應，有效壓降了消化周期。杭州核心板塊消化周期僅為4.5個月，上海為12.6個月。

政策層面強力引導著這場變革。中央首次將“建設好房子”寫入政府工作報告，住建部發布全國性品質標準，在成都、紹興等12城市啟動試點。同時，4.4萬億專項資金注入土地收儲和存量房收購。

“好房子”建設正在重塑行業標準。隨著住建部全國性品質標準的推出，智慧社區、綠色建筑等創新要求將被納入土地出讓條件。這導致行業門檻顯著提高，那些庫存壓力大、債臺高筑的小房企，未來要么重組，要么被清洗出局。

購房者的買房邏輯也發生了根本轉變，人們變得越來越理性：選擇11層以下電梯洋房，低密度、高得房率；優選3公里地鐵口次新房，享受城市發展紅利；考慮優質學區老破小，將優先列入舊改計劃。同時必須規避三類房產：超高層住宅、遠郊“畫餅盤”和小產權房。

中指研究院預測，到2030年，TOP30城市將集中全國75%以上的房地產交易額。城市能級的分化將長期持續，產品代差進一步擴大：一二線將普及綠色建筑、智慧社區，而三四線仍以解決基礎居住需求為主。

未來樓市走向

房地產市場的天平在冰火兩極間劇烈搖擺。政策制定者面臨多重平衡難題：既要激活核心城市“好房子”的創新動能，又要化解低能級城市的庫存壓力；既要釋放城中村改造的需求潛力，又要避免重走土地財政老路。

當分化成為新常態，市場的真正復蘇，仍有待于在斷裂帶之上架起一座貫通政策、資本與需求的橋梁。這場空間重構的終局，不僅關乎鋼筋水泥的流轉，更決定著億萬家庭對“家”的想象與寄托。在樓市地理版圖的重繪中，家的價值正在被重新定義一它不僅是遮風避雨的居所，更是承載命運選擇的方舟。

當前的中國樓市，正在經歷一場從“投資驅動”向“居住屬性”的深刻轉型。隨著政策導向、市場供需與產品邏輯的全面調整，房地產行業的核心價值逐漸錨定在“住有所居”的本質需求上。從當前趨勢看，這一轉型將在下半年及未來數年持續深化。

中央與地方政策圍繞“止跌回穩”的核心目標，推出多維措施。一方面，房貸利率下調、首付比例降低等需求端松綁政策，顯著降低購房門檻。另一方面，央行通過降準釋放萬億流動性，并擴容房企專項借款，緩解房企的融資壓力，降低爛尾風險。值得注意的是，一線城市限購政策雖未全面取消，但局部優化正在激活地緣改善需求。政策從“強刺激”轉向“漸進修復”，為市場注入長期信心。

樓市的分化，使得核心城市優質板塊憑借產業、配套和稀缺性持續領跑，如北京海淀北、酒仙橋等區域因科創產業支撐和高品質項目受追捧，價格抗跌性顯著。而多數三四線城市仍面臨供過于求的深度調整，市場回暖依賴于人口回流與產業升級。

此外，豪宅市場呈現“雙刃劍”效應：主城區10萬 ⁺ 項目（如北京朝陽、海淀）因地段稀缺和置換邏輯清晰保持熱度，但過度集中于高端產品可能擠壓剛需市場等問題。

未來，住建部發布的“好房子”標準將讓居住品質成為購房決策的核心考量，并推動房企從粗放開發轉向精細化運營。以北京為例，熱銷項目通過優化戶型設計、提升園林景觀和社區服務，滿足改善家庭對居住體驗的升級需求。那些具備科技屬性（如智能家居）、生態屬性（如低碳社區）及服務屬性（如全齡友好配套）的項目將成為主流，推動住房從“資產符號”回歸“生活容器”。

樓市分化的背后，是房地產從“金融資產”向“居住消費品”的屬性回歸。未來的核心矛盾，不再是漲跌之爭，而是“持有成本”與“居住價值”的匹配度。正如一位開發商所言，不是房子變貴或便宜了，而是“好房子”正在成為稀缺品，而“老房子”終將成為消費品。