現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理存在的問題和建議

基于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的重要性，通過聚焦房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理，從資金管控、預(yù)算管理、成本核算及內(nèi)部審計等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，提出包括完善內(nèi)控制度體系、強(qiáng)化預(yù)算剛性約束、搭建智能風(fēng)控平臺、優(yōu)化內(nèi)部審計監(jiān)督等針對性策略，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升財務(wù)管理精細(xì)化水平，增強(qiáng)風(fēng)險抵御能力

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、政策調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，財務(wù)內(nèi)控管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健運(yùn)營與風(fēng)險防控的核心保障。

提升財務(wù)信息精準(zhǔn)度。工程項(xiàng)目資金流動貫穿材料采購、分包結(jié)算等各環(huán)節(jié)，通過嚴(yán)格把控原始憑證獲取與監(jiān)督流程，將財務(wù)內(nèi)控嵌入資金使用全過程，可有效保障財務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，為企業(yè)決策提供可靠依據(jù)。

強(qiáng)化財務(wù)人員監(jiān)督管理。項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)依賴財務(wù)審批，完善的內(nèi)控機(jī)制可對財務(wù)人員工作流程、資金管理行為進(jìn)行規(guī)范與監(jiān)督，通過權(quán)力制衡機(jī)制，防范資金違規(guī)使用風(fēng)險。

嚴(yán)控工程成本浪費(fèi)。工程成本涵蓋材料采購、人員薪酬、設(shè)備租賃等多方面，其中材料費(fèi)用占比高、管理風(fēng)險大。健全的財務(wù)內(nèi)控體系可及時識別采購環(huán)節(jié)漏洞，避免成本超支與工期延誤，保障項(xiàng)目順利推進(jìn)。

組織架構(gòu)不完善。國內(nèi)多數(shù)建筑企業(yè)及項(xiàng)目分公司存在組織架構(gòu)缺陷：職能部門設(shè)置不科學(xué)，部門間缺乏有效監(jiān)督，崗位監(jiān)管缺位或配置不合理，常出現(xiàn)非專業(yè)人員兼任專項(xiàng)崗位現(xiàn)象。部分項(xiàng)目雖建立財務(wù)內(nèi)控體系，但制度多套用其他企業(yè)，內(nèi)容滯后、適配性差，易引發(fā)管理問題。

財務(wù)內(nèi)控重視不足。項(xiàng)目施工過程中，管理人員普遍聚焦施工進(jìn)度、現(xiàn)場管理及資金結(jié)算等顯性環(huán)節(jié)。由于財務(wù)內(nèi)控的經(jīng)濟(jì)效益難以即時體現(xiàn)，且需投入大量人力并長期實(shí)踐才能見效，導(dǎo)致內(nèi)控工作常被忽視。這要求管理者轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化內(nèi)控意識，推動內(nèi)控工作落地以實(shí)現(xiàn)降本增效。

人員配置不合理。大型建筑企業(yè)，尤其是國有企業(yè)，內(nèi)部管理流程復(fù)雜，對財務(wù)人員專業(yè)要求高，須具備對口專業(yè)背景、豐富經(jīng)驗(yàn)及職業(yè)資格。然而，部分老員工對財務(wù)內(nèi)控的重要性認(rèn)知不足，加之人員配置未充分考慮內(nèi)控需求，制約了財務(wù)內(nèi)控工作的有效開展。

完善財務(wù)內(nèi)控的組織架構(gòu)。一個良好的組織架構(gòu)不僅能提高財務(wù)管理的效率，還能增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險控制能力，確保財務(wù)報表的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。以下是房地產(chǎn)企業(yè)完善財務(wù)內(nèi)控的組織架構(gòu)設(shè)計建議。

董事會及高層管理層。董事會負(fù)責(zé)對公司整體風(fēng)險管理和內(nèi)控系統(tǒng)的監(jiān)督，包括財務(wù)內(nèi)控的有效性；經(jīng)理直接負(fù)責(zé)財務(wù)內(nèi)控的實(shí)施，確保所有政策和程序得到有效執(zhí)行。

財務(wù)管理部門。財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)整個財務(wù)部門的管理，包括財務(wù)策略、預(yù)算管理、成本控制和財務(wù)報告。

會計部。總賬會計負(fù)責(zé)總賬的維護(hù)和財務(wù)報告的編制；應(yīng)收賬款會計管理應(yīng)收賬款、壞賬準(zhǔn)備。應(yīng)付賬款會計處理應(yīng)付賬款、供應(yīng)商賬戶；固定資產(chǎn)會計管理固定資產(chǎn)的記錄和折舊；財務(wù)分析提供財務(wù)分析，支持決策制定；預(yù)算管理部負(fù)責(zé)預(yù)算編制、監(jiān)控和報告；成本控制監(jiān)控項(xiàng)目成本，確保成本效益。

風(fēng)險管理與合規(guī)部門。風(fēng)險經(jīng)理負(fù)責(zé)識別、評估和管理企業(yè)面臨的各種風(fēng)險，包括財務(wù)風(fēng)險；合規(guī)經(jīng)理確保企業(yè)遵守所有相關(guān)法律法規(guī)和內(nèi)部政策。

項(xiàng)目財務(wù)管理。項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財務(wù)規(guī)劃、執(zhí)行和監(jiān)控。

通過以上組織架構(gòu)的設(shè)計，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一個多層次、多角度的財務(wù)內(nèi)控體系，既能滿足日常財務(wù)管理需求，又能有效防范和控制財務(wù)風(fēng)險。

加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控的資金預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其財務(wù)內(nèi)控體系的建立和資金預(yù)算管理尤為重要。加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控的資金預(yù)算管理不僅能確保資金的合理使用和流動性，也能提高企業(yè)的經(jīng)營效率和風(fēng)險控制能力。

建立科學(xué)的預(yù)算體系。制定詳盡的預(yù)算計劃，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目開發(fā)周期，制定年度、季度和月度的資金預(yù)算，明確各項(xiàng)資金的使用方向和額度。將預(yù)算細(xì)化到每個項(xiàng)目、部門，甚至每個具體的資金用途，確保預(yù)算的可操作性。

實(shí)施嚴(yán)格的預(yù)算控制。實(shí)時監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決超預(yù)算或預(yù)算執(zhí)行不當(dāng)?shù)膯栴}。在關(guān)鍵的資金支出節(jié)點(diǎn)設(shè)立控制點(diǎn)，確保每個環(huán)節(jié)的資金使用都在預(yù)算范圍內(nèi)。

資金流動性管理。現(xiàn)金流預(yù)測：通過現(xiàn)金流預(yù)測，確保企業(yè)在各個開發(fā)階段都有足夠的流動資金，以應(yīng)對市場波動和項(xiàng)目進(jìn)展的不確定性；資金調(diào)配：合理安排資金的調(diào)配，避免資金閑置或短缺，提高資金的使用效率。

風(fēng)險管理。對可能影響資金預(yù)算執(zhí)行的內(nèi)部和外部風(fēng)險進(jìn)行識別和評估，如市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等。根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對策略，如保險、擔(dān)保、風(fēng)險分擔(dān)等。

信息系統(tǒng)支持。財務(wù)管理軟件：利用先進(jìn)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)，實(shí)時監(jiān)控資金流動，提高預(yù)算管理的精確性和及時性；數(shù)據(jù)分析：通過數(shù)據(jù)分析，提供決策支持，優(yōu)化資金預(yù)算管理。

外部融資和投資策略。融資規(guī)劃：根據(jù)資金預(yù)算，合理安排外部融資，確保融資成本最低化；投資決策：在資金預(yù)算的基礎(chǔ)上，做出謹(jǐn)慎的投資決策，確保投資收益和風(fēng)險的平衡。

通過實(shí)施上述策略，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控，提高資金預(yù)算管理的水平，從而增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)揮財務(wù)內(nèi)控在施工工作中的作用

工程項(xiàng)目只要正式進(jìn)入施工環(huán)節(jié)，就要求財務(wù)部門主動參與，并在工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)展甚至是資金應(yīng)用等諸多方面，做好財務(wù)管理工作，同時嚴(yán)格監(jiān)督每一筆資金的使用情況。

其一，對工程施工所耗費(fèi)的資金做出客觀的分析與核算。在核算工程成本以前，應(yīng)該從技術(shù)角度對整個工程進(jìn)行分析研判，明確工程需要應(yīng)用到的施工設(shè)備和施工材料，對其類型進(jìn)行合理的劃分，把不一樣的成本或者是費(fèi)用做好標(biāo)號處理，根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和原則，將其有效整合起來，完成集中管理工作。最為關(guān)鍵的是，應(yīng)該把成本資金和工程的預(yù)算情況開展準(zhǔn)確對比，第一時間發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題。

其二，根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目款結(jié)算工作開展嚴(yán)格的管理。所以，在結(jié)算項(xiàng)目款的環(huán)節(jié)中，需要將建筑工程耗費(fèi)的每一筆資金、合同的內(nèi)容、項(xiàng)目的施工進(jìn)展等等當(dāng)作基本的依據(jù)，對項(xiàng)目款的結(jié)算手續(xù)開展細(xì)致的審核，如手續(xù)有沒有達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、審批步驟是否滿足既定要求等。其次，就應(yīng)該對結(jié)算發(fā)票或者是各個憑證的可靠性與準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，觀察其是否滿足相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定，避免出現(xiàn)發(fā)票造假、冒領(lǐng)等諸多方面的問題。

其三，對施工材料的采購工作進(jìn)行監(jiān)督。對于施工材料的采購和運(yùn)輸?shù)裙ぷ鱽碚f，就要根據(jù)財務(wù)內(nèi)控的相關(guān)規(guī)定，制定出切實(shí)可行的管理措施，從施工材料和設(shè)備的采購、運(yùn)輸、入庫甚至是儲存等，都需要?dú)w納進(jìn)內(nèi)部控制工作的范圍內(nèi)。賬目和實(shí)物一定是彼此對應(yīng)的。對于庫存量的監(jiān)督和管理來說，也應(yīng)該將其和施工進(jìn)展、預(yù)算方案、資金流向等做出客觀的對比，防止出現(xiàn)大量的損耗情況。其四，對于財務(wù)內(nèi)控工作需要遵守的各項(xiàng)制度與規(guī)定，要求管理部門將其一一落實(shí)下去。首先就是管理人員要起到良好的模范和帶頭作用，以身作則踐行所有的制度和標(biāo)準(zhǔn)，以此來規(guī)范所有工作人員的行為。其次，施工材料和設(shè)備的采購與入庫，需要讓兩個專門的工作人員予以負(fù)責(zé)，同時在對物資進(jìn)行使用的時候，也應(yīng)該先讓管理人員進(jìn)行審批。

最后，對于項(xiàng)目分包，工程經(jīng)理可依據(jù)授權(quán)直接簽字決策，但卻要受到額度的制約。所以，分包商在進(jìn)行結(jié)算的時候，相關(guān)負(fù)責(zé)人或者是工程師等都應(yīng)該簽字，并根據(jù)合同條款予以支付。此外，工程經(jīng)理上報的每一筆資金，都應(yīng)該有管理人員的嚴(yán)格審核。對于其他部門或者是個人的報銷來說，則需要在滿足相關(guān)規(guī)定的前提下，讓工程經(jīng)理進(jìn)行簽字，承擔(dān)起應(yīng)盡的責(zé)任。

加強(qiáng)竣工階段的財務(wù)內(nèi)控管理

項(xiàng)目竣工后，要讓財務(wù)部門做出客觀的評估與評價。工程施工工作結(jié)束以后，應(yīng)該開展竣工預(yù)決算工作，讓財務(wù)部門進(jìn)行嚴(yán)格的審核，審核內(nèi)容通常涉及決算依據(jù)是否達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、資料是否準(zhǔn)備完善、有沒有根據(jù)規(guī)定做好清理工作。最為關(guān)鍵的是，其余各個部門也需要根據(jù)既定的標(biāo)準(zhǔn)，參與到審查環(huán)節(jié)中，以此來防止管理人員和工作人員的口徑出現(xiàn)不一致的情況，保障工程成本、經(jīng)濟(jì)效益能夠在預(yù)決算中完整地呈現(xiàn)出來。而在驗(yàn)收完工程以后，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)財產(chǎn)清單，根據(jù)既定的流程做好移交準(zhǔn)備。除此之外，財務(wù)部門需要對工程施工環(huán)節(jié)中的資金使用程度、預(yù)算執(zhí)行情況、工程經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行客觀的分析，將其當(dāng)作投資決策評估工作的有力依據(jù)。

綜上，房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展和金融市場變化多端，財務(wù)內(nèi)控管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性不斷提升，企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理，不僅能確保企業(yè)資產(chǎn)的安全，還能促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。各房地產(chǎn)企業(yè)通過優(yōu)化組織架構(gòu)的設(shè)計，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一個多層次、多角度的財務(wù)內(nèi)控體系，既能滿足日常財務(wù)管理需求，又能有效防范和控制財務(wù)風(fēng)險；通過提高資金預(yù)算管理的水平，從而增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；優(yōu)化風(fēng)險管理發(fā)揮財務(wù)內(nèi)控在施工工作中的作用；加強(qiáng)竣工階段的財務(wù)內(nèi)控管理等系列措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)降本增效，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。

（責(zé)任編輯" 莊雙博）

（作者單位：濟(jì)南榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）