輕資產運營模式下房地產企業的財務戰略路徑

隨著房地產行業進入存量時代，市場競爭日趨激烈，傳統“高杠桿、高負債”的重資產運營模式難以為繼，輕資產運營作為房企轉型的重要方向，能有效緩解資金壓力，提高投資回報率。在剖析輕資產運營內涵的基礎上，分析房地產行業面臨的環境、市場需求分化、競爭加劇以及企業自身轉型升級需求等多重挑戰，指出房企必須加快輕資產轉型步伐，在“重資產”與“輕資產”間尋求平衡，推動高質量發展。進而，立足輕資產運營視角，從優化資本結構、強化資金管理、推進成本管理三個維度提出房企的財務戰略優化路徑，為房地產企業的轉型發展提供決策參考

近年來，隨著“房住不炒”定位的確立，以及房地產金融監管的持續強化，房地產行業告別了高杠桿擴張的黃金時代，步入增量放緩、存量博弈的白銀時代。在“三道紅線”、集中度管理、房地產稅立法等政策持續收緊的大背景下，房企融資端承壓明顯，銷售端行情下行，盈利空間收窄。在此背景下，房地產企業必須牢固樹立輕資產理念，在財務戰略上合理配置重資產與輕資產，在業務模式上積極探索高周轉、低風險的輕資產運營新路，不斷提升企業價值創造能力和可持續發展能力。

輕資產運營是指企業在保持較低資產規模的前提下，通過資本運作、創新商業模式、提供差異化服務等方式，實現利潤最大化和價值創造的經營模式，其本質是實現投入資源的最優組合與高效利用，追求較高的投資回報率和價值創造能力，房企通過輕資產轉型，可有效降低土地等重資產投入，提高資金周轉效率和投資回報率，化解高杠桿帶來的財務風險，從而在“重資產”與“輕資產”間實現動態均衡，確保企業穩健經營和持續發展。

房地產行業市場環境

經過多年高速發展，我國房地產行業高杠桿運營、高周轉擴張的黃金時代已成為過去，市場規模高位徘徊，競爭加劇，分化延續，集中度不斷提高。在堅持“房住不炒”定位、“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標下，政府嚴控房地產金融杠桿，住房需求受到抑制，商品房銷售增速持續回落，市場成交量價齊跌，房企銷售回款壓力加大。隨著城鎮化進程的深入推進和人口結構的改變，居民住房消費需求逐步從“有沒有”轉向“好不好”，呈現品質化、多元化趨勢，一、二線核心城市改善性需求旺盛，但受限購政策制約，釋放緩慢，三、四線城市剛需增量空間有限，去化周期拉長，高庫存風險加大，同時，房地產行業集中度持續提升，頭部房企市占率不斷攀升，中小房企生存空間受到擠壓，洗牌加劇，為應對行業深度調整，房企普遍通過多元化轉型、跨界整合等方式加快業務布局，積極尋求差異化發展路徑，文旅地產、康養地產、產業地產等細分領域異軍突起，成為房企競相布局的“藍海”。面對市場需求結構性調整、行業競爭日益激烈的新形勢，傳統的“高杠桿、高負債”的房地產開發模式風險加大，難以適應高質量發展要求，房企必須順應市場變化，加快轉型升級和模式創新步伐，探索資產運營與資本運營并重、重資產與輕資產相結合的發展新路，推動企業治理體系與運營管理機制變革，提高發展質量和效益，實現可持續發展。

房地產企業轉型升級需求

面對日趨嚴峻的內外部形勢，房地產企業傳統的粗放式發展模式難以為繼，戰略轉型勢在必行。高杠桿運營難以持續，在“三道紅線”等房地產金融審慎管理政策約束下，房企融資渠道收窄，資金成本上升，導致房企資金鏈高度緊張，償債壓力激增。三、四線城市去庫存難度加大，房企高周轉難以持續，“高杠桿、高周轉”發展模式風險顯著上升 。

優化資本結構，提高資本運作效率

盤活存量資產，回籠資金。當前房地產市場環境復雜多變，房企應主動適應形勢變化，創新商業模式，積極探索存量房屋租售并舉、長租公寓運營、物業管理輸出、房屋托管等盤活存量資產的新路徑，實現存量資產的保值增值，同時，采取資產證券化、不良資產剝離等方式，盤活低效閑置資產，回收資金支持新項目開發。例如，房企可以將持有型物業打包裝入REITs產品，通過發行類REITs產品，轉讓給投資者，從而實現資金的回籠。目前，我國房地產投資信托基金（REITs）試點已經展開，房企應積極把握政策機遇，推進商辦類、租賃住房類REITs試點，拓寬輕資產退出渠道，通過資產證券化等方式盤活企業存量資產，既可以改善企業現金流，又可以實現輕資產運作，提高資本周轉效率，房企還應對現有項目進行分類管理和戰略梳理，通過出售項目退出、股權轉讓等方式，剝離低效和非核心資產，改善資產負債結構，緩解償債壓力，盤活存量資產是房企在市場轉型期優化資本結構的重要舉措，有助于釋放資金活力，提升企業抗風險能力。

創新融資方式，開辟多元融資渠道。融資難、融資貴一直是房企面臨的共性難題，尤其是在當前房地產調控持續從緊背景下，房企融資環境更加趨緊。為破解資金困局，房企應根據自身資質條件和項目類型，積極創新融資方式，靈活運用房地產信托、經營性物業抵押貸款、境外發債等多元化融資手段，拓寬資金來源，同時，房企要順應房地產金融創新發展趨勢，積極探索房地產基金、夾層基金等新型融資模式，引入各類財務投資者，發揮增信和杠桿放大作用，提高融資效率。房企還可與產業資本開展股權層面合作，發揮雙方優勢互補，實現共贏發展，例如，房企可以與知名金融機構合作成立房地產基金，發揮品牌、管理等優勢吸引社會資金加入，房企還可與產業鏈上下游龍頭企業開展股權合作，發揮各自在土地獲取、建安成本控制等方面的資源稟賦，提升項目投資回報率。房企應積極利用多層次資本市場，創新發行永續債、可轉債等新型融資工具，通過市場化方式拓寬中長期資金來源，房企要與核心價值鏈上下游企業加強產融結合，靈活運用保理、資產轉讓等方式盤活應收賬款和預付款，調劑資金頭寸，通過融資方式創新，構建多元化融資體系，是房企破解資金瓶頸，實現轉型發展的必由之路。

強化資金管理，提升資金使用效益

實施全面預算管理，優化資金配置。資金是企業的“血液”，高效的資金管理是房企生存發展的關鍵，房企要建立“戰略規劃－全面預算－績效考核”三位一體的財務管控閉環，加強事前預算、事中監控、事后評價，實現對財務運行的全過程、全方位動態管理。在預算編制上，房企應編制包括收入預算、成本費用預算、投資預算、籌資預算等在內的全口徑預算，并將預算目標細化分解到各職能部門和下屬單位，明確資金使用的優先順序，提高預算的科學性和可執行性，同時，房企要建立預算執行分析機制，加強對預算執行情況的動態監控，及時發現預算執行中的偏差，優化資源配置，不斷提升資金使用效率。在預算考核上，房企應開展滾動預算，根據市場形勢變化和項目實際進展，定期調整年度預算指標，保持預算的前瞻性和有效性，房企要建立財務考核問責機制，將預算執行情況與績效考核、薪酬分配掛鉤，將降本增效、節約資金的責任層層分解落實到各單位、各部門，形成資金管理的長效激勵約束機制，通過全面預算管理，房企可以實現資金的統籌調度和精準配置，有效防范資金錯配和過度投資風險，全面提升企業財務管控水平。

加強資金集中管控，提高周轉效率。大型房企普遍采用事業部制，下設多個區域公司和項目公司，業務板塊多元化經營，導致資金分散、沉淀嚴重，資金使用效率不高。為此，房企應加快建立統一的資金管理平臺，強化總部對銷售回款、融資現金、工程款等重大資金流向的集中管控，同時，建立健全資金計劃管理制度，完善資金計劃的編制、審批、調度、使用等各環節流程，規范資金調撥行為，確保資金計劃的有效執行，提高資金安全性，房企還應創新內部資金調劑機制，綜合運用資金池、內部銀行等手段，統籌調配不同區域、不同項目的資金余缺，促進集團范圍內資金融通，提高資金周轉效率。針對占壓企業資金的“兩金”問題，房企要狠抓應收賬款清理，多措并舉盤活資金沉淀，加快資金回籠速度，如加強銷售回款考核，建立銷售回款與授信規模、融資成本掛鉤機制，制定階梯式的銷售回款目標，將回款任務分解落實到各項目和責任人，形成全員抓回款的良好局面。針對供應商貨款占用，房企要創新供應鏈金融合作模式，利用批量采購背景資質，積極爭取供應商賬期支持，緩解資金壓力，通過資金集中管控，打通企業內部資金“大動脈”，實現資金在集團范圍內的高效流轉，有效防范資金閑置和占用風險，為企業降杠桿、控風險、護現金流提供有力保障。

推進成本管理，增強核心競爭優勢

加強項目成本精細化管理。房企要樹立“過緊日子”思想，將成本控制作為生存之本、發展之基，推行全價值鏈成本管理，促進企業提質增效。在投資拿地階段，科學研判土地市場形勢，嚴控拿地節奏，降低項目前期成本，在設計開發階段，加強設計優化，實施限額設計，同時在保證功能實用性的基礎上，合理降低項目配套標準，有效控制建安成本。在采購招標環節，積極探索戰略集采、聯合采購等模式，發揮規模采購優勢，有效降低采購成本，在施工管理環節，優化施工組織，加強工程進度管理，減少不必要的現場二次搬運和堆放，提高工程進度款使用效率，打造精益工程，實現工程成本最優化。在產品營銷方面，整合營銷渠道，創新營銷模式，借助信息化、數字化手段，提高營銷效率，降低營銷成本，通過各環節成本精細化管理和全過程成本優化，增強企業市場競爭力和盈利能力。

強化采購與供應鏈管理。房企要樹立基于全產業鏈供應鏈整合理念，將上下游供應商作為利益共同體，通過供需協同實現降本增效，建立供應商戰略合作伙伴關系，開展供應商培育和評價，優化供應商結構，培育戰略供應商隊伍。推行集中采購，整合內部采購需求，集中采購主材和大宗物資，壓縮采購成本，同時加強采購全過程信息化管理，開發電子招投標系統、智慧采購平臺等，實現采購計劃、合同評審、材料驗收、材料結算等業務協同，提高采購效率和透明度，在履約階段加強材料計劃管理，通過限額領料、月度盤點、智能化材料平臺應用等方式，實現工程材料“收、發、存、耗”全過程動態管控，杜絕材料超標和跑冒滴漏，通過供應鏈管理創新，協同供應商共建技術創新平臺，開展產品研發、工藝優化等協同創新，實現降本增效。

面對行業增量放緩、競爭加劇、調控趨嚴的新形勢，房地產企業必須加快戰略轉型和模式創新步伐，在夯實傳統開發業務的基礎上，積極探索輕資產運營，走高質量發展之路。這就要求房企樹立輕資產理念，深化財務戰略轉型，在資本結構優化、資金管理強化、成本管理升級等方面持續用力，不斷提升資金使用效率和資產運營效率，增強企業核心競爭力和可持續發展能力。

（責任編輯" 顧巖娜）

（作者單位： 山西金沙嘉和房地產開發有限公司）