城市更新進(jìn)行時(shí)：舊空間里的新天地

2025年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，提出到2030年，人居環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)有效保護(hù)，風(fēng)貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。6月初，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選結(jié)果，北京等20座城市位列其中，標(biāo)志著新一輪城市更新進(jìn)入加速期。

政策落地實(shí)施，城市更新如何推進(jìn)？老舊街區(qū)怎樣煥發(fā)活力？更新模式能否持續(xù)？

為何要改

過(guò)去幾十年，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，高樓林立、商品房遍地開(kāi)花。但在現(xiàn)代化加速的背后，一大批建于20世紀(jì)的小區(qū)逐漸“掉隊(duì)”，難以適應(yīng)當(dāng)下居民的生活方式。

什么是“老舊”？據(jù)多部門聯(lián)合發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，凡是建于2000年以前，失養(yǎng)失修嚴(yán)重、配套不完善、功能不匹配的住宅小區(qū)，均可納入老舊小區(qū)范疇。這些小區(qū)通常缺乏電梯、停車位、綠地和物業(yè)管理等軟硬件設(shè)施。老人爬樓困難、車輛進(jìn)出受限、公共空間缺失、活動(dòng)場(chǎng)所匱乏——不僅“住得舊”，更“住得難”。

在今年全國(guó)兩會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)將全部納入城市更新范圍，推動(dòng)因地制宜實(shí)施改造。

對(duì)居民而言，城市更新的意義更加具體直觀。它可能是一部能運(yùn)行的電梯、一處有樹(shù)有椅的口袋公園、一條通暢的下水道、一家便利的小賣部，也可能是一次鄰里重建連接的契機(jī)——它連著群眾對(duì)美好生活的真實(shí)期待。

錢從哪來(lái)

老舊小區(qū)改造動(dòng)輒上千萬(wàn)、上億元，資金從何而來(lái)？

中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)楊保軍表示，城市更新是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程，如果僅靠政府財(cái)政是不夠的，還要想辦法通過(guò)制度創(chuàng)新吸引更多社會(huì)資本。

近年來(lái)，多地積極探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、全社會(huì)參與的可持續(xù)城市更新投融資模式。政府出一部分資金“拋磚引玉”，帶動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入項(xiàng)目，形成“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、居民參與”的協(xié)同路徑。

在北京，改建資金來(lái)源包括政府補(bǔ)貼、產(chǎn)權(quán)單位出資、公房出售集資、居民自籌等方式。在“申請(qǐng)式退租”機(jī)制推行后，政府承擔(dān)居民騰退補(bǔ)償，社會(huì)資本負(fù)責(zé)空間改造和后期運(yùn)營(yíng)，通過(guò)租金收益實(shí)現(xiàn)成本回收。

在山東，濟(jì)南市探索成立城市更新基金，爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)信貸資金支持，鼓勵(lì)央企及社會(huì)資本參與。高新區(qū)舜泰廣場(chǎng)舊操場(chǎng)通過(guò)“地上建公園、地下建停車+商業(yè)”的分層出讓方式實(shí)現(xiàn)一地多用，新增車位超1000個(gè)、商業(yè)出租率達(dá)95%、日均客流超6000人次。

廣東深圳婦兒大廈改造項(xiàng)目設(shè)置兒童探索館、一站式兒童成長(zhǎng)中心、婦兒劇場(chǎng)等親子互動(dòng)體驗(yàn)空間，創(chuàng)新公共服務(wù)投融資模式，以自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)收益和房屋租金形式，拓展收入來(lái)源，實(shí)現(xiàn)公益與經(jīng)營(yíng)板塊相互促進(jìn)。

怎么改

從“面子”到“里子”，從“改造”到“更新”。更新要從“里子”動(dòng)手。一方面要注重街巷環(huán)境和風(fēng)貌提升，另一方面則要把大量精力用于電力入地、雨污分流、燃?xì)飧脑斓然A(chǔ)設(shè)施提升。

“以前下水道堵了沒(méi)人管，現(xiàn)在不僅通了，還重新鋪了磚?！痹诒本┮×藥资甑男ぐ⒁陶f(shuō)。過(guò)去，院子里常因下水道堵塞導(dǎo)致污水外溢、雨水倒灌。改造團(tuán)隊(duì)摸索出一套“預(yù)留接口+自主改造”的方式，把污水接口延伸至每家每戶門口，居民只需自行購(gòu)買一組三件套成品設(shè)備，插上即可使用。

“里子”做得扎實(shí)，“面子”才能有樣子。相比過(guò)去雜亂無(wú)章的大雜院，如今的姚江胡同既有咖啡館、花店、共享活動(dòng)室，又保留了12戶原居民和幾十年的鄰里關(guān)系。始建于1884年的老胡同，在更新中再次升騰起生活的煙火氣。

更新不僅要重視風(fēng)貌保護(hù)，也要強(qiáng)調(diào)“文化活化”。在北京中海大吉巷項(xiàng)目中，康有為故居、米市胡同29號(hào)院等文保建筑經(jīng)數(shù)字建模后原貌復(fù)建，開(kāi)放為博物館。中海大吉巷開(kāi)業(yè)首日吸引超19萬(wàn)人次到訪，首店、定制店比例超過(guò)50%，成為文化與生活融合的新磁場(chǎng)。

誰(shuí)說(shuō)了算

改造的不只是空間，更是治理方式。

在北京胡同的更新過(guò)程中，“議事機(jī)制”成為高頻詞。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要和居民多輪溝通，從垃圾桶擺放位置到雨棚樣式，從窗戶材質(zhì)到綠植布局，幾乎每個(gè)細(xì)節(jié)都要與居民達(dá)成共識(shí)?！坝械囊庖?jiàn)是‘吵’出來(lái)的。”姚江胡同項(xiàng)目負(fù)責(zé)人梁山坦言，但正是這些爭(zhēng)論，讓大家能真正參與進(jìn)來(lái)，也更愿意維護(hù)成果。

姚江胡同提供了一個(gè)樣板：政府提供市政保障、平臺(tái)公司牽頭改造、民營(yíng)運(yùn)營(yíng)方引入有共識(shí)的業(yè)態(tài)，并通過(guò)“新型鄰里關(guān)系”的培育，實(shí)現(xiàn)了租金收益與社會(huì)滿意度的雙提升。

城市更新要有效解決居民的生活訴求。中海大吉巷城市更新項(xiàng)目景觀負(fù)責(zé)人方紅梅表示：“早期做設(shè)計(jì)時(shí)，我們就對(duì)周邊居民的需求做整體調(diào)研，籃球場(chǎng)、休閑空間、地下劇場(chǎng)、聚會(huì)場(chǎng)所，生活中都會(huì)需要。”

最終，項(xiàng)目為北京二環(huán)內(nèi)新增一個(gè)1.2萬(wàn)平方米的綠地空間，還為周邊胡同居民提供了一個(gè)茶余飯后的好去處。

上海金牛花苑老舊小區(qū)在改造時(shí)探索出“片區(qū)化提升、全要素修繕、規(guī)模化加梯”的“三合一”模式。

部分一樓住戶最初反對(duì)加裝電梯，擔(dān)心采光和隱私受影響。街道協(xié)調(diào)員挨戶走訪，最終通過(guò)“梯位微調(diào)+物業(yè)費(fèi)減免”方案達(dá)成一致，完成全樓簽約，同步推進(jìn)屋頂防水、外墻保溫、智慧門禁等全要素改造。居民在方案設(shè)計(jì)、施工監(jiān)督等環(huán)節(jié)全過(guò)程參與，提升了滿意度，增強(qiáng)了后期自治能力。

改成什么樣

讓人愿意留下，是城市更新的終極標(biāo)準(zhǔn)。

一個(gè)老街區(qū)能否真正實(shí)現(xiàn)煥新，關(guān)鍵在于：能不能持續(xù)運(yùn)營(yíng)？在這場(chǎng)更新實(shí)驗(yàn)中，老舊街區(qū)往往拒絕走“網(wǎng)紅街”的套路，取而代之的是“小而美、軟而慢”的低密度更新思路。

四川成都玉林東路改造引入“金角銀邊”理念，著眼于橋下空間、道路拐角、建筑縫隙等城市“邊角料”，將閑置區(qū)域打造成休閑座椅、集市書攤等功能區(qū)，讓市民在日常通勤中也能“遇見(jiàn)風(fēng)景”；同時(shí)，還充分利用地下空間，改造出集停車、儲(chǔ)物、文創(chuàng)展陳為一體的復(fù)合場(chǎng)所，引入24小時(shí)開(kāi)放的城市客廳、青年文化空間等新型業(yè)態(tài)。

在北京爛縵胡同，負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)的張爽介紹：“團(tuán)隊(duì)會(huì)考察商戶是否理解老城氛圍、具備公共意識(shí)，能否與居民形成良性互動(dòng)?！必?fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)統(tǒng)籌的楊娜認(rèn)為：“不能一味追求熱鬧，更新過(guò)程要兼顧居民的節(jié)奏和街區(qū)的整體風(fēng)格，要長(zhǎng)期持續(xù)地為整個(gè)片區(qū)帶來(lái)活力?！?/p>

“這里不像商圈，像社區(qū)。和街坊打招呼、幫游客指路，比營(yíng)業(yè)額更重要。我小時(shí)候就在這邊長(zhǎng)大，現(xiàn)在回來(lái)開(kāi)店，每一天都感覺(jué)特別快樂(lè)?！碧鹌返甑曛魍躏灨杀硎尽?/p>

城市更新，是行動(dòng)中的科學(xué)。作為一個(gè)多方參與、利益交織的系統(tǒng)工程，它沒(méi)有現(xiàn)成答案，需要在真實(shí)的街區(qū)和日常的生活中邊走邊試。只有在持續(xù)實(shí)踐中不斷調(diào)整、完善路徑，才能建立起清晰的協(xié)作機(jī)制和治理邊界。匯聚居民、街道、運(yùn)營(yíng)等各方力量，形成共識(shí)、推動(dòng)共建，城市更新才能真正邁向高質(zhì)量、可持續(xù)的未來(lái)。

（摘自央視新聞客戶端）