我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用分析
——以投資性房地產(chǎn)為例

□劉光美

(江西財(cái)經(jīng)大學(xué) 江西 南昌 330013)

我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用分析
——以投資性房地產(chǎn)為例

□劉光美

(江西財(cái)經(jīng)大學(xué) 江西 南昌 330013)

公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用能有效改善投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。目前，在投資性房地產(chǎn)中，公允價(jià)值計(jì)量模式也得到了一定的應(yīng)用，但仍存在一些問(wèn)題。本文通過(guò)以投資性房地產(chǎn)為例，對(duì)我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的對(duì)策建議，以完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用。

投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量模式；應(yīng)用分析

1 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題

1.1 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息的披露程度不一

目前，我國(guó)企業(yè)對(duì)于公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息的披露程度不一，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一些企業(yè)不披露與公允價(jià)值取得的相關(guān)信息，或是信息披露情況過(guò)于簡(jiǎn)潔，披露方面隨意性較大、規(guī)范性不強(qiáng)，使財(cái)務(wù)信息使用者會(huì)懷疑其公允價(jià)值的可靠性，無(wú)法很好地幫助投資者了解企業(yè)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)情況，不利于財(cái)務(wù)報(bào)告使用者做出正確的決策。

1.2 企業(yè)實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式的積極性不高

目前，我國(guó)還是以成本模式為導(dǎo)向，然而從計(jì)量屬性方面考慮，比起成本計(jì)量模式，公允價(jià)值計(jì)量模式更適合我國(guó)對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量質(zhì)量的需求。由于我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定阻礙公允價(jià)值模式的廣泛應(yīng)用、相關(guān)操作指南不完善、企業(yè)內(nèi)部控制不足等因素，企業(yè)對(duì)于公允價(jià)值模式的使用并不積極，公允價(jià)值計(jì)量模式的可行性與實(shí)用性受到限制，導(dǎo)致無(wú)法有效提高會(huì)計(jì)計(jì)量的質(zhì)量。

1.3 相關(guān)部門監(jiān)管不到位

許多房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)督部門在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，不發(fā)揮本部門作用，監(jiān)督渠道少、監(jiān)管不到位，在投資性房地產(chǎn)的企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用這一方面尤其明顯，監(jiān)督人員在應(yīng)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則過(guò)程中無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，此外，監(jiān)督部門的工作人員沒(méi)有保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行全方位了解，不及時(shí)反饋檢查情況，這樣一來(lái)，增加了企業(yè)操縱利潤(rùn)、進(jìn)行舞弊的可能性，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在問(wèn)題的原因分析

2.1 企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)不高

隨著對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的會(huì)計(jì)處理越來(lái)越繁瑣，企業(yè)會(huì)計(jì)人員需要的業(yè)務(wù)水平越來(lái)越高。此外，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，除會(huì)計(jì)方面的專業(yè)知識(shí)外，企業(yè)會(huì)計(jì)人員還要具備綜合素質(zhì)，比如與管理等相關(guān)知識(shí)、強(qiáng)大的市場(chǎng)分析力及其他綜合素質(zhì)。目前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，部分企業(yè)管理者處理過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏高效的風(fēng)險(xiǎn)管控手段，企業(yè)管理者也無(wú)法對(duì)會(huì)計(jì)政策做到恰當(dāng)選擇及合理運(yùn)用，會(huì)計(jì)人員及企業(yè)管理者對(duì)于公允價(jià)值的評(píng)估所需要的專業(yè)判斷存在著不足。

2.2 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制約公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用

目前，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定了兩種對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量的模式，一是成本模式，二是公允價(jià)值模式，企業(yè)可以根據(jù)自身的情況進(jìn)行選擇。首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然引入公允價(jià)值計(jì)量模式，但對(duì)其應(yīng)用有嚴(yán)格的規(guī)定。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后不得再轉(zhuǎn)為成本模式，這樣一來(lái)，成本模式成為企業(yè)選擇的導(dǎo)向。其次，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的部分規(guī)定制定不合理性，比如房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換時(shí)的會(huì)計(jì)處理。再次，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息披露這一部分，規(guī)定簡(jiǎn)略，未做硬性的披露要求，使得投資性房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信息披露較為隨意，無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)于確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值考慮的因素、估值方法等方面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不要求披露。財(cái)務(wù)報(bào)告使用者會(huì)質(zhì)疑公允價(jià)值的可靠性，這樣，企業(yè)傾向于采用成本模式。

2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系不完善

與國(guó)外相比，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系還不完善。房地產(chǎn)交易價(jià)格受經(jīng)濟(jì)政策的影響，無(wú)法反映其真實(shí)價(jià)值，使得容易出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的情況。同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)從宏觀角度上來(lái)看受目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)影響，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)便繁榮，競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)，重估后的房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)提高，使交易價(jià)格上漲；若經(jīng)濟(jì)發(fā)展薄弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，競(jìng)爭(zhēng)力下降，重估后的房地產(chǎn)價(jià)格則降低，使交易價(jià)格下跌。此外，目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所實(shí)施的政策較少，調(diào)控較弱，這也是交易價(jià)格不穩(wěn)定的因素之一。兩者差額較大，交易價(jià)格不穩(wěn)定，將影響企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的不完善在一定程度上阻礙著企業(yè)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇。

3 完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的若干建議

3.1 提高企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則得以不斷應(yīng)用和執(zhí)行的進(jìn)程加快，目前我國(guó)采用公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)模性也正逐漸加大。由于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，會(huì)計(jì)信息使用者的投資觀發(fā)生變化，使得會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求也不斷提高，但目前我國(guó)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)普遍較低，一定程度上限制了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量提高，影響企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)應(yīng)通過(guò)加大培訓(xùn)來(lái)提高內(nèi)部人員的綜合素質(zhì)，包括對(duì)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，及會(huì)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向的分析培訓(xùn)，促使內(nèi)部人員執(zhí)業(yè)能力的提升。此外，注重會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育，遵守職業(yè)道德基本準(zhǔn)則，提高財(cái)務(wù)信息的客觀性、可靠性，為公允價(jià)值計(jì)量模式的良好應(yīng)用提供保障。

3.2 規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

值得我國(guó)借鑒的是，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將公允價(jià)值模式作為首選模式，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定也傾向于公允價(jià)值模式。目前，對(duì)于公允價(jià)值模式的運(yùn)用，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定中有較多的限制條件，一定程度上反映了我國(guó)推廣公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)缺乏信心。因此，我國(guó)應(yīng)對(duì)目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行修訂和規(guī)范，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用條件進(jìn)行適當(dāng)放寬，比如允許投資性房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)量由公允價(jià)值模式調(diào)整為歷史成本模式，鼓勵(lì)企業(yè)積極將公允價(jià)值模式作為第一選擇。在投資性房地產(chǎn)信息披露的規(guī)定方面，制定詳細(xì)的披露規(guī)定，促進(jìn)披露會(huì)計(jì)信息的規(guī)范化和透明化。所以，規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能為企業(yè)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量營(yíng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

3.3 完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系

我國(guó)要實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式，需要有良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。然而，我國(guó)目前缺乏完善、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)體系。因此，我國(guó)應(yīng)加快建立和完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。可以由政府牽頭領(lǐng)導(dǎo)，財(cái)政部門、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等各相關(guān)部門機(jī)構(gòu)給予配合，建立一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，多方位提供全面、透明的信息服務(wù)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理。在一定程度上，完善房地產(chǎn)的價(jià)格信息，提高估值的準(zhǔn)確性，以降低企業(yè)的估值成本。此外，完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，能有效提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的可靠性，減少會(huì)計(jì)信息使用者的質(zhì)疑，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序地有序進(jìn)行，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的健康發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，不僅需要企業(yè)從公允價(jià)值計(jì)量模式本身出發(fā)，提高內(nèi)部人員綜合素質(zhì)，還需要我國(guó)為公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用創(chuàng)造良好的外部條件投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策，我國(guó)需完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系、規(guī)范會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、加大調(diào)控力度，提高公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用水平，為我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

[1]鄧英飛.談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用存在的問(wèn)題[J].財(cái)會(huì)月刊,2011(22):12-14.

[2]許璟旻.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用[J].時(shí)代金融,2015(5X).

1004-7026（2017）09-0076-02

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10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.09.053