樓市投資性需求漸降溫

與深圳出現量價的大幅下跌不同，北京樓市市場觀望氣氛濃厚，并伴隨著小范圍的投資者集體跳水“運動”，是“中場休息”，亦或是“下跌盛宴”的開始?

11月開始深圳房價下跌廣州樓市跳水等報道就充斥報端。而王石12月拋出的。樓市拐點論“，更將投資者的恐慌情緒推到高潮。嗅到。火藥味”的投資者們，有的倉皇出逃，有的持幣待購。在深圳北京各有3套房產的投資者郭旭東，就是眾多出逃者中的員。 與前幾次來北京旅游順帶收房租不同，郭旭東是趕來北京賣房的。10月11日，郭旭東剛費了九牛二虎之力把深圳的3套房產“賤賣”了。

深圳“賤賣”

深圳的3套房子均是2003年底貸款買的，2套在寶安區，1套在南山區。到今年7月份，價格都翻了3倍，房產總價達到500萬經過4年還款，3套房的貸款也就剩下70萬左右。加息前按銀行要求的月供共計在12000元／月左右，在今年9月份央行第五次加息后，月供要達到13500元，月左右，雖然月供數目對我來說不算負擔，但持續加息，會對我的買家形成壓制進而削弱市場的承接力，我開始擔心房子的后市。

我有些朋友從8月份已經開始掛牌拋售手頭的房產，9月份的成交價格都比掛牌時下調了500元／平方米左右，而深圳市場9月份二手房的成交均價比8月下降1.76％，10月份環比下降2.09％。記者驚嘆于他對深圳樓市數據如此好的記憶力，而記者問及其對深圳樓市快速上漲時期的幅度，他總是以“一直在漲”這樣的含糊詞匯作答。

據郭旭東回憶，當時對炒房投資打擊比較大的信息有四條其一是傳聞深圳要開征物業稅，未來占有房產越多要交的稅就越多，其二是央行第五次加息，其三是第二套房首付比例提高到四成，其四是對二手房按照評估價征個人所得稅的政策出臺預期。對于郭旭東個人來說，還要加上一條即年初辦理的招商銀行。同名轉按揭的貸款方式國慶節被戛然停止。詫異的郭旭東在咨詢了行業的朋友得知銀行貸款額度基本耗盡，不僅在一手房市場，深圳所有銀行的二手房貸也已經非常難申請。在生意場上需大量資金周轉，原本可以通過“同名轉按揭”的方式，獲得資金的郭旭東，意識到了資金的緊張，更重要的是讓他明白+政策的組合拳，其威力不可小覷。

平時最多只需要半個月就能出手的房子，這次郭旭東用了2個月。在2個月的時間里，調價最多的—套房4次運作才脫手，價格也從10月7日第一次掛牌的12560元，平方米，跌至11月中旬出手的10978元／平方米。這還得益于房子處于市區中心的絕佳位置，以及良好的朝向。

郭旭東的此番遭遇，或許可以解釋為，房價漲時，意氣風發的投資者開出的價格總是可以被市場接受，市場一旦出現危險信號每位投資客都希望先于他人拋盤，以防套牢其結果就是導致在短期內，市場上拋盤總量劇增，再加上跌勢市場時無人樂意接盤，致使房價快速下跌。

北京快速出手

在他馬不停蹄地售出了深圳的房產后，郭旭東開始擔心起曾讓他不愛打理的北京3套房產。而據記者采訪了解，進入12月以來，像郭旭東這樣，受到深圳，上海等一線城市房價大跌的影響，既而影響其在北京市場投資的，不在少數。

在北京的3套房子，兩套在世紀城附近，115平米的三居室和59平米的一居室，6月從物業公司得到的消息，12000元／平方米要進，一套在金港國際7月份由房蟲提供的消息，105平方米的兩居室，買入價1300(元，平方米兩套預期年底出手的價格是2萬，

在6，7月份，北京地產市場如火如荼的高歌猛漲時，郭旭東對這3套房子的盤算是：先短期出租半年左右，以維持日常開支，在達到自己的預期價格后，就轉手出售。盡管經紀公司曾多次和他商議，能否把預期價格降低，他均無動于衷。

在郭旭東成為房東的歷程里，他并沒有忘記自己最終的目的——短期內高位套現。

在12月之前的5個月時間里，3套房子中最多有過4次和不同買方見面談判的經歷。每次最終沒有成功的原因都是因為郭旭東的“違約”，即每次報價掛牌出售，都只是試探市場，從而得知自己房產的估值。在買家看房后決定簽合同時，用諸如以其他買家出價更高的理由，伺機抬高價格，每次抬價都在500-1000元，平方米左右，抬價的目的也是試探市場承受價格買家不愿接受，也就“黃了”。距離郭旭東最近的一次瘋狂抬價是10月底，銀行貸款審批的嚴格前無史例，1個月的時間還沒有批得貸款，而以前一般都是5-10天就能獲批。1個月的時間，足以讓郭旭東再次提價1000元／平米，除去違約金5萬，他還是賺了5萬5。經過經紀人的調解，郭旭東有驚無險——買家并沒有把郭旭東告上法庭。

據我愛我家世紀城店經理岳禾、鏈家地產金港國際店經理張杰介紹，此類“郭旭東們”不在少數，很多時候，自己完全就是調解員的工作。“郭旭東們”都有自己的一套。翻番賬如果用于出租每個月的房租一定要比得上銀行的月供。以金港國際一套150平方米房子為例，房租為每套每月6500元，房子總價值目前超過250萬元，房價不漲的情況下，首付需要76.5萬元，當年的收益應該是房租收入7萬8減去貸款利息，這個收益遠遠要比將76.5萬元存在銀行定期存折里強。而如果是用于出售每套房的總價至少要高出成本價10-20萬元，才能達到其預期獲利空間。因為調高價格“違約”的投資者，每次調價的幅度在500-3000元，平方米不等，盡管按照已付房價款的一倍支付違約金，而在此時間段內，總房款漲幅可能大于違約金數目，投資者還是有利可圖。因此寧愿承受違約。

但投資者隨意違約的“好事”進入12月以來已經明顯感覺到了力不從心。郭旭東的3套房子，8月份時一套房約有十六七批買家去看，但如今只有五六批人去看相對少的人去看房，嚴重影響到郭旭東的心里價格，也削弱了他的抬價信心。買家似乎都約好了似的，把價格砍在16000元，平方米上下，相比我的心理預期價格低2000元／平方米。但因為遭受過深圳的教訓其實我也一直都很矛盾。郭旭東道出了自己的尷尬局面。

郭旭東認為轉變同樣來自于政策調控的組合效應。僅12月以來，相繼就有央行對第二套房界定采取相對嚴格的以家庭為單位界定，第六次加息，上調存款準備金率的措施出臺。而且，處在皇城根下的北京，第二套房貸政策、保障性住房建設只會比其他城市更嚴厲。很多投資投機者擔心未來的樓盤將出現無人接盤或者租價低廉的情況，開始拋盤，出現市場供應增加，而需求者認為房價會下跌，處于觀望狀態，需求減少。

掛牌量環比增加17.3％

郭旭東的分析在記者采訪岳禾張杰，中廣信地產服務機構旗下的海德花園項目經理潘亮，北京偉嘉安捷投資擔保有限公司的喬先生時得到了佐證，不管是一手房市場，還是二手房市場，觀望者達到3成左右，同時銀行貸款審批程序異常嚴格。

自從10月份政府更加頻繁的出臺各種對房地產市場有影響的政策開始市場成交量就開始出現了波動。一部分購房者對房價的下跌持肯定態度并在一些地方出現了購房者持幣待購的觀望潮。并希望以此‘實際行動’加速房價下跌的速度和幅度。應對購房者的觀望潮，部分業主顯得比較‘冷靜’，并沒有急于出售或降低自己的房價，而只是將自己的房子通過各種渠道掛牌，以此來試探階段性的市場趨勢，再確定自己房子的出售價格，而個別區域一度出現炒房業主用房套現，房價下跌的短期現象。觀望，無疑也是大多數業主的采取的一種方式……岳禾在他的博客中如上寫道。

經常去銀行為客戶辦理按揭貸款的喬先生則指出，7.83％的高利率增加了投資者的投資成本。而目前想辦理第四套房的貸款，銀行基本不可能審批。為獲得高額貸款的購房者，曾經憑收入證明就能獲得審批額度，而現在，銀行則需要貸款提供工資卡存款明細，甚至是銀行流水單……

我愛我家市場研究中心數據顯示，截至12月26日，該月二手房掛牌量比11月增加17.3％，為15744套，掛牌量的增加并沒有使得成交量上升，反而下降近兩成。

當然，在郭旭東看來，北京畢竟是北京，而且目前市場遠沒有深圳嚴峻，因此他不會像在深圳那樣，價格大跳水的把房子急忙出售，但這次，可以肯定的是，只要買家價格合適，絕不會像前幾次一樣的違約。賣得快很關鍵，否則價格漲再高不能變現就都是虛數。

北京樓市的此輪觀望，或許只是“中場休息”？又或許是。下跌盛宴’的開始？預言在新年鐘聲響起的2008年，更值得期待!