房貸政策驚雷雖響　震恐之效有待檢驗

央行6月13日發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，此次房貸政策調整涉及從土地開發到建筑施工、從居民住宅到商業用房、從政府土地儲備機構到個人購房者等方方面面，市場反響十分強烈。央行表示此舉在于保障房地產業持續穩定發展、防范銀行信貸風險、保持金融持續穩定，房地產開發商紛紛驚呼資金鏈危機，商業銀行則表面平靜、暫無動作。

長期以來，房地產業與商業銀行之間形成了非同尋常的資金往來關系：一方面，房地產業嚴重依賴銀行貸款，房地產開發項目資金60%～70％來自于商業銀行；另一方面，房地產貸款也是商業銀行舉足輕重的信貸業務，目前房地產貸款余額占商業銀行各項貸款余額的17.6%。一個公開的秘密是，房地產信貸業務違規操作十分普遍，如對“四證”不齊的項目發放開發貸款、以流動資金貸款充當房地產開發貸款、對自有資金不足的開發企業發放貸款、對建筑施工企業發放為開發項目墊支的流動資金貸款、對個人住房抵押貸款擅自降低首付款比例等，結果，商業銀行承擔了壞帳風險，開發商獲取了超額利潤。

央行此次房貸政策調整，希望既規范房地產業、又保護商業銀行，然而在房地產市場游戲規則和商業銀行運作邏輯并未發生根本改變的情況下，央行《通知》的效力又是有限的：房地產開發企業自有資金不足，上市、發債、信托等渠道又不暢通，只有通過各種方式“公關”融資，而無論是開發商直接貸得的資金，還是建筑施工企業墊款或個人購房者按揭，其來源無非商業銀行；商業銀行一方面受同業競爭壓力，不會輕言收縮房地產信貸業務，一方面由于大筆貸款沉淀于房地產開發企業，唯恐客戶資金鏈斷裂而形成壞帳，自然不愿嚴行催貸，甚至可能繼續放貸支持開發項目。央行《通知》雖然明確發出了信貸緊縮信號，但卻缺乏抽緊銀根的機制保障，即使以行政命令強制推行，恐怕也會因“房地產開發企業——商業銀行——中央銀行”逐級倒逼機制而流產。

耐人尋味的是，央行《通知》并沒有明確給出新政策生效時間，而是將操作空間留給了商業銀行，由商業銀行自行決定落實《通知》的具體時機與實施細則。

央行《通知》還規定，房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業，貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制，對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。央行上述規定旨在對房地產業進行結構調整，希望重點支持優秀開發企業和中低檔住宅項目，然而房地產市場目前仍是政府管制下的尋租型市場，開發商的核心競爭力與其說是“實力”不如說是“關系”，出于攫取超額利潤的動機，開發商無不矚目于價高利大的高檔房地產項目，至于這類項目的市場風險，則經由銀行系統而轉嫁給全社會了。

央行《通知》專門規定了對政府土地儲備機構的貸款管理辦法，明確限定了此類貸款的額度和期限，這對某些城市以政府為主導的“圈地運動”及地價攀升具有一定的抑制作用，而央行《通知》關于不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款和嚴禁開發企業跨地區使用房地產貸款的規定，也旨在遏制炒地之風、控制土地成本、調控房地產價格，力求擠出泡沫、避免壞帳，然而房地產市場的投機性質卻很難因央行一紙文件而改變，無論是開發商、地方政府還是購房者，均有強烈的資本增殖預期，至于風險損失，則指望銀行系統及全社會買單。

就調控房地產業的速度、結構、價格而言，信貸政策固然重要，但最終仍無法繞過房地產市場秩序重建問題，治本之道在于解除政府不當管制、轉變商業銀行治理結構，當前則可以考慮為房地產開發企業開辟其他融資渠道、為商業銀行引入房地產抵押貸款資產證券化業務、對中低收入者購房直接予以明補、對地方政府干預土地市場的行為進行審慎監管。