停車場(chǎng)：新的投資選擇

今天，“停車難”不但困擾著越來越多的有車族，也讓城市規(guī)劃和交通管理部門傷透了腦筋。當(dāng)國(guó)家作出決策，推動(dòng)轎車進(jìn)入百姓家庭的時(shí)候，未雨綢繆地解決“停車難”已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。時(shí)下，擁有私車的家庭越來越多，對(duì)于家庭車位的需求也在不斷攀升。于是，眼疾手快的投資者，已經(jīng)紛紛下注，考慮起投資車位了。

四五十萬(wàn)輛車無(wú)“位”睡覺

1997年國(guó)家建設(shè)部曾對(duì)全國(guó)十大城市的停車難情況作過一次調(diào)查，當(dāng)時(shí)全國(guó)十大城市汽車保有量與停車位之比為4．48比1。

近幾年我國(guó)城市機(jī)動(dòng)車年平均增長(zhǎng)速度為15％，但停車設(shè)施的建設(shè)卻嚴(yán)重滯后，由停車難引發(fā)的亂停車問題越來越嚴(yán)重。據(jù)有關(guān)資料顯示，北京市有176萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車，每天滯留在京的外地車有3萬(wàn)輛，而城區(qū)公共車位不足9萬(wàn)個(gè)，估計(jì)每天夜晚約有四五十萬(wàn)輛車無(wú)法在車位上睡覺。

我國(guó)城市停車場(chǎng)建設(shè)歷史欠賬很多，停車場(chǎng)總量大大低于需求，導(dǎo)致嚴(yán)重的占路（包括車行道和人行道）停車和違章停車，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境。因此，今后再不能在城市中繼續(xù)一味見縫插針地拼命蓋樓。

目前，建筑管理部門對(duì)城市已經(jīng)作了停車場(chǎng)與建筑占地面積比例的硬性規(guī)定：辦公樓每1000平方米要建2．5至4．5輛車的車位，商場(chǎng)每1000平方米2至2．5個(gè)車位，普通住宅區(qū)每100戶10個(gè)車位。其實(shí)，無(wú)須看得再長(zhǎng)遠(yuǎn)些，就是近三五年，這樣的標(biāo)準(zhǔn)恐怕就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足停車的需要了。

針對(duì)這一難題，近年一些大城市相繼出臺(tái)了有關(guān)停車管理的政策和辦法。去年7月1日，北京出臺(tái)了《機(jī)動(dòng)車道路停車秩序管理辦法》，違章亂停車的最高罰款額可達(dá)500元。

美國(guó)日本興起私人停車業(yè)

解決停車場(chǎng)的不足，一靠新建與挖潛相結(jié)合。說到挖潛，漢城寬度在5．5米以上12米以下街道的一側(cè)全都劃定為停車位；寬度在7米以下的街道在劃定停車位后，由原來的雙向改為單向行駛。靠挖潛，漢城在過去兩年增加了30萬(wàn)個(gè)停車位。而在歐洲，寬敞的大街中間往往設(shè)置為晝夜免費(fèi)停車帶。二靠國(guó)家、物業(yè)和私人相結(jié)合。紐約街頭常常會(huì)看見一些不大的私人停車場(chǎng)，明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)不菲，但是緩解了公用停車場(chǎng)的不足，紐約私人停車場(chǎng)的年收入可觀。日本的一些住宅在宅邊建有兩三個(gè)停車位，自用之外，還向鄰居出租，一舉兩得。

從總體上分析，我國(guó)城市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)數(shù)量，無(wú)法適應(yīng)汽車保有量增長(zhǎng)的需求，北京市城區(qū)內(nèi)平均每3．9輛車才有一個(gè)停車位。而這無(wú)疑將孕育出一個(gè)賺錢的停車產(chǎn)業(yè)。在北京、廣州、上海、深圳的一些大飯店、商業(yè)中心，停一次車三五元，繁華路段，10元一次也很常見。現(xiàn)在許多城市的住宅小區(qū)中停車是按月計(jì)費(fèi)，一個(gè)車位月費(fèi)100元到300元不等，一年下來總得贏利一兩千元。

從供求關(guān)系看，車位費(fèi)今后都會(huì)大幅度上漲，針對(duì)車多位少的問題，自2001年7月20日深圳市商業(yè)停車場(chǎng)收費(fèi)放開后，一些交通擁擠地段與商業(yè)旺地的停車場(chǎng)價(jià)格猛漲。有的停車場(chǎng)，前兩小時(shí)10元，第3小時(shí)起每小時(shí)3元，一天最高限價(jià)30元，位于火車站旁邊的一家酒店停車場(chǎng)由于車位緊張，每小時(shí)收費(fèi)高達(dá)15元。

有人算過一筆賬：一個(gè)停車位約占30平方米，100平方米的地方可建3個(gè)停車位，按一個(gè)停車位一天收入60元算（如果按每小時(shí)10元計(jì)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)水平），一個(gè)月100平方米的停車場(chǎng)可收費(fèi)5400元，而100平方米的住宅一個(gè)月約能出租3000至4000元；再加上停車場(chǎng)修建成本低與維護(hù)簡(jiǎn)單，興建停車場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比興建住宅與商鋪合算。對(duì)此，不少精明的房地產(chǎn)發(fā)展商已行動(dòng)起來，將原本準(zhǔn)備開發(fā)物業(yè)的土地建成了停車場(chǎng)。

投資車位有學(xué)問

投資車位也是有風(fēng)險(xiǎn)的，雖然牽涉資金、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少，但這也是一門學(xué)問。

立體停車省空間——怎樣才能用有限的土地解決越來越多的車輛停泊問題？根據(jù)我國(guó)大城市的實(shí)際情況，參照經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，興建自動(dòng)化立體停車系統(tǒng)，應(yīng)是緩解城市交通擁堵、泊車難的一個(gè)十分有效的辦法。北京、上海等地的立體車庫(kù)，已給投資者帶來較高的回報(bào)。據(jù)了解，一部占地面積32．5平方米的立體車庫(kù)，可停車8輛；同樣面積如果地面停車只能停兩輛。投資立體車庫(kù)，不僅將大大緩解路面停車擁擠狀況，經(jīng)濟(jì)效益也相當(dāng)可觀。

地處鬧市潛力大——不少投資者認(rèn)為，由于土地的稀缺性和不可再造性，上海今后車位勢(shì)必呈現(xiàn)緊張局面。所以，車位具有極大的升值潛力。一個(gè)很典型的例子是，上海威海路上一處住宅小區(qū)（社區(qū)）的業(yè)主程小姐說，她之所以下決心花上30萬(wàn)元一次性買斷車位，就是看中這個(gè)地段的升值空間。目前，上海市中心停車費(fèi)用比較昂貴，如果按照每天8小時(shí)的出租率來計(jì)算，用不了幾年時(shí)間，程小姐的成本就可以全部收回，接踵而來的回報(bào)也是可想而知的。

權(quán)衡車位與住宅數(shù)目的比例——可從物業(yè)中的大單元住宅（約100平方米以上）的數(shù)目與車位的比例加以判斷。因?yàn)橛心芰ψ〈髥卧娜舜蠖嘤熊嚕蛘呒磳⒂熊嚒Ｋ麄儗?duì)于車位會(huì)有很大的需求，這將直接影響車位的升值能力。但仍需注意，要盡可能關(guān)注車位與住宅比例的變化問題。如果物業(yè)附近的公共交通非常便利，那么住戶雖然不介意付出較高的租金，卻大多喜歡使用公共交通工具，那么車位的升值空間就非常有限 。