誰(shuí)能從著火的房地產(chǎn)業(yè)逃出來(lái)

連最木訥，最遲鈍的人都看得出來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)總爆發(fā)已在眼前，房地產(chǎn)業(yè)的暴利已使所有的口袋里多少有點(diǎn)錢(qián)的人，都想染指房地產(chǎn)業(yè)。連傳統(tǒng)的家電生產(chǎn)廠家，如“海爾”、“康佳”、“TCL”、“美的”、醫(yī)藥業(yè)的“三九”都在大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的投資和開(kāi)工，幾乎是以大爆炸的方式在急劇增長(zhǎng)。

而與此同時(shí)，以虛幻的購(gòu)買(mǎi)力支撐的房地產(chǎn)業(yè)，一個(gè)無(wú)情的事實(shí)是：空置率同樣以大爆炸的方式在增長(zhǎng)。

在兩線夾擊中的房地產(chǎn)業(yè)，就像在“9．11”事件中，被飛機(jī)撞擊了的在大火中燃燒的世貿(mào)大廈。

虛幻的商品房購(gòu)買(mǎi)力

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地籍地價(jià)所副所長(zhǎng)鄒曉云說(shuō)“其實(shí)，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)高低，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，是買(mǎi)賣(mài)雙方共同作用的結(jié)果。目前出現(xiàn)一個(gè)放大我國(guó)實(shí)際住房購(gòu)買(mǎi)需求的傾向，導(dǎo)致了虛幻的房屋購(gòu)買(mǎi)需求。”

北京的房地產(chǎn)業(yè)是這樣估計(jì)北京的房地產(chǎn)需求的 ”北京有150萬(wàn)百萬(wàn)富翁”。

果真如此嗎，

真弄不清到底是誰(shuí)為北京的房地產(chǎn)業(yè)，制造了這一缺少基本常識(shí)的．讓人啼笑皆非的數(shù)字。只要稍加分析，就能弄清它有多么荒謬。

如果這個(gè)數(shù)字是真的，那么，不過(guò)1 200萬(wàn)人口的北京，如果平均4口人為一個(gè)家庭，北京市家庭總數(shù)應(yīng)在300萬(wàn)個(gè)上下，其中的二分之一，即150萬(wàn)個(gè)為百萬(wàn)富翁之家，這可能嗎？

可北京的房地產(chǎn)業(yè)竟真的將如此荒謬的數(shù)字，當(dāng)成了自己的生存基石。這從北京的房?jī)r(jià)上，就能看得一清二楚。

如果您想讓自己的家住得舒服些，恐怕總得1 20-1 50平米吧?一輩子也就買(mǎi)這一回房了。那么，這么大的房子在北京得多少錢(qián)呢，一百萬(wàn)以上。這都是為百萬(wàn)富翁們?cè)O(shè)計(jì)的房子，購(gòu)買(mǎi)這些房子得一擲百萬(wàn)。

請(qǐng)別忘記這樣一組數(shù)字，據(jù)美國(guó)權(quán)威的《財(cái)富》雜志調(diào)查，全世界的百萬(wàn)富翁2001年不過(guò)710萬(wàn)人，其中90％集中在發(fā)達(dá)國(guó)家．僅美國(guó)便占有350萬(wàn)人，也就是說(shuō)．半數(shù)以上的百萬(wàn)富翁在美國(guó)。

2001年全世界GDP為32萬(wàn)億美元，而中國(guó)GDP僅1萬(wàn)億美元．占世界GDP的2 5％，以此推算，中國(guó)的百萬(wàn)富翁應(yīng)不會(huì)超過(guò)157人。

在我看到的，一個(gè)稅務(wù)部門(mén)重點(diǎn)監(jiān)督的個(gè)人所得稅繳納對(duì)象的數(shù)字顯示，(這應(yīng)當(dāng)是很可靠的數(shù)字)，在北京，年收入超過(guò)10萬(wàn)元的，占北京市總?cè)丝诘? 3％。相去何遠(yuǎn)，

真的讓人貽笑大方了。

有位北京的已退休的老人無(wú)奈地苦笑著說(shuō)，據(jù)說(shuō)，我也是百萬(wàn)富翁。理由是我有一筆不動(dòng)產(chǎn)，那就是我住著單位二十年前分給我的一套105平米的房子，這房子的位置在城里，這會(huì)兒這房子值錢(qián)了，據(jù)說(shuō)值快100萬(wàn)了。可這對(duì)我有什么意義，這房子能賣(mài)嗎，賣(mài)了我住哪去呀，總不能住在馬路上吧，若是住在馬路上，我就是百萬(wàn)富翁了。可這樣的百萬(wàn)富翁慘不慘哪，再說(shuō)，哪有住馬路的百萬(wàn)富翁呀。

真是讓人啼笑皆非，這也是買(mǎi)房的后備軍嗎，何以如此自欺欺人，

還有房地產(chǎn)商們這樣說(shuō) 房?jī)r(jià)千萬(wàn)不能跌，如果房?jī)r(jià)跌了下來(lái)．您的住房?jī)r(jià)值不也就縮水了嗎，

房子只有在買(mǎi)賣(mài)中才有價(jià)值可言，沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，價(jià)值的漲跌是沒(méi)有意義的。這是個(gè)常識(shí)。房?jī)r(jià)只對(duì)”買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)在時(shí)”、”買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行時(shí)”的房子才有意義，而我們的住房90％以上都是自居房，而且是住了一代又一代，生活了一輩又輩。漲也罷，跌也好與我何干， 真是巧舌如簧，誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)北京的商品房?

這幾年來(lái)，北京的商品房交易看上去紅紅火火．看上去很美，可這種假象是靠大規(guī)模的北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所支撐著的。

我們可以放眼看看2002年的新北京．大片大片的數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的青堂瓦舍的四合院消失了，連胡同、里弄都整條整條地蒸發(fā)了。北京城里還有多少現(xiàn)存的民房民居，這讓我們既興奮又悲傷。

北京的商品房交易的紅火，有相當(dāng)大的一部分，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)所造成的大規(guī)模搬遷．那些搬遷戶不能不買(mǎi)房。每開(kāi)發(fā)1平方米地皮，就能賣(mài)出1平方米的商品房。每拆遷一戶居民，就會(huì)至少賣(mài)出一套甚至幾套商品房。

可這些商品房等于是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用自己的錢(qián)包里的錢(qián)買(mǎi)下的，或者是從這個(gè)開(kāi)發(fā)商的錢(qián)包里的錢(qián)，轉(zhuǎn)到另一個(gè)開(kāi)發(fā)商的錢(qián)包里去。

因?yàn)樾碌牟疬w辦法是“一個(gè)換一個(gè)”，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)商每拆掉1平方米的居民住房，就要無(wú)償?shù)剡€給被拆遷人1平方米的商品房。開(kāi)發(fā)商能賺的只有維修的錢(qián)，或被拆遷人多要的面積，而在這部分多要的面積中．還有一部分只能按半價(jià)出售給被拆遷人。而如果精明的搬遷戶決定自己裝修，開(kāi)發(fā)商就會(huì)連這個(gè)錢(qián)也賺不到。

這是一種虛假的繁榮，因?yàn)樗皇潜徽鎸?shí)的購(gòu)買(mǎi)力所支撐的繁榮。

可就連這種不真實(shí)的交易，也隨著城內(nèi)的土地越來(lái)越少，也日漸式衰了。

這部分交易占到北京商品房交易的60％—70％。北京商品房交易就是靠著這種交易和北京0 4％富人階層中的購(gòu)買(mǎi)力在支撐著。這種支撐能持久嗎，

讓我們?cè)賮?lái)看看下面的一組數(shù)字

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)總隊(duì)的《我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房基本情況調(diào)查報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2000年城鎮(zhèn)居民有1 2 9％的家庭打算購(gòu)房，其中只有3 2％的家庭打算購(gòu)買(mǎi)商品房，而6 8％的家庭打算購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住房。

二是已購(gòu)房率。目前55 7％的城鎮(zhèn)居民家庭已經(jīng)購(gòu)房。據(jù)有關(guān)資料，在西方國(guó)家住房自有率是35％至65％，其余的需要居民租房解決。那是因?yàn)橘I(mǎi)房太貴，而且他們的工作不穩(wěn)定。這說(shuō)明我國(guó)居民購(gòu)房的需求空間并不太高。

三是商品房空置率。據(jù)報(bào)道，中國(guó)城市商品房空置率為50％，這一數(shù)字顯然比較真實(shí)，(另一種統(tǒng)計(jì)方法為20％)。據(jù)專(zhuān)家考察，美國(guó)商品房的空置率約為7％，香港約為3％至4％。空置率越高．說(shuō)明需求的虛幻程度越高。

四是購(gòu)買(mǎi)能力。國(guó)際住房?jī)r(jià)格與住房者年收入比的經(jīng)驗(yàn)值．一般在3_A6倍之間，而我國(guó)一些大城市遠(yuǎn)大于此，如北京達(dá)到10倍以上。這些數(shù)字都說(shuō)明，我國(guó)大城市居民對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)力并不夠強(qiáng)。

看了這些數(shù)字，你還會(huì)對(duì)今后一兩年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景樂(lè)觀嗎，今年一季度，盡管在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，根本就聞不到降價(jià)戰(zhàn)的火藥味兒，(越是這樣就越可怕，因?yàn)樵绞沁@樣，能量的聚集就會(huì)越快)，中國(guó)平均商品房房?jī)r(jià)今年一季度還是下跌了4 3％，并在一路走低。“商品房空置率”告訴了我們些什么?

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，有一個(gè)指標(biāo)是我們?nèi)f萬(wàn)不可忽略的，那就是”商品房空置率”。它是房地產(chǎn)業(yè)道路上的一盞紅綠燈，不看它成嗎，不看它，你能知道“紅燈停，綠燈行”嗎，

有人很不喜歡這個(gè)指標(biāo)。

讓我們大惑不解的是，自2000年5月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布過(guò)一次1 999年的中國(guó)商品房空置總量之后，我們有兩年未見(jiàn)由國(guó)家權(quán)威機(jī)構(gòu)所公布的中國(guó)商品房空置總量的準(zhǔn)確數(shù)字了。

可我們?nèi)阅芟喈?dāng)準(zhǔn)確地，依據(jù)相關(guān)的指標(biāo)，如商品房的景氣指數(shù)、產(chǎn)銷(xiāo)率等，推算出這個(gè)數(shù)字來(lái)，其準(zhǔn)確的程度在90％以上。

到2002年7月，中國(guó)商品房空置總量應(yīng)在12500萬(wàn)平方米以上，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元．當(dāng)居中國(guó)務(wù)行業(yè)不良資產(chǎn)之首。眼下，房地產(chǎn)業(yè)自己公布的”商品房空置率”在26％左右。需要說(shuō)明的是，這是一個(gè)很保守、很保守的估計(jì)。

那么，26％是高是低，

讓我們看看這樣一組數(shù)字 美國(guó)商品房的空置率約為7％，香港約為3％至4％。當(dāng)空置率達(dá)到10％的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出紅燈警告。就應(yīng)該是”紅燈停”了。

可不知是準(zhǔn)，”善意地”切斷了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這盞紅綠燈的電源。他們的目的是不讓購(gòu)房人知道未來(lái)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)走向．可與此同時(shí)發(fā)生的另一件事是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還在義無(wú)反顧地、毫無(wú)畏懼地朝前走，真應(yīng)了那句話 ”無(wú)知者無(wú)畏”。

2002年之夏，連最木訥、最遲鈍的人都看得出來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)已爆發(fā)在眼前。

房地產(chǎn)業(yè)的暴利已使所有的口袋里多少有點(diǎn)錢(qián)的人，都想染指房地產(chǎn)業(yè)。

連傳統(tǒng)的家電生產(chǎn)廠家，如”海爾”、”康佳”、”TCL\"、“美的”、醫(yī)藥業(yè)的”三九”都在大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

飼料大王的四川新希望集團(tuán)劉氏兄弟斥資30億元的大手筆，大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

與此同時(shí)的一大批上市公司，如“數(shù)源科技”。”亞華種業(yè)”、”益鑫泰”、”經(jīng)緯紡機(jī)”、“S下黎明”，“金花集團(tuán)”。“海星科技“，連電腦業(yè)的”聯(lián)想集團(tuán)”都爭(zhēng)先恐后地向房地產(chǎn)業(yè)投懷送抱，房地產(chǎn)業(yè)的投資和開(kāi)工，幾乎是以大爆炸的方式在急劇增長(zhǎng)。

2002年1到4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金多達(dá)2334億元，比去年同期增幅高達(dá)30 6％。全國(guó)累計(jì)完成土地開(kāi)發(fā)面積2799萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)竟高達(dá)48 3％，全國(guó)完成新開(kāi)工面積1 11億平方米，同比增長(zhǎng)2日％。

2002年1到4月，全國(guó)房地產(chǎn)峻工面積達(dá)3084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19 2％。

2002年1到4月，全國(guó)商品房空置率再增加6 4％，也就是說(shuō)，到2002年7月，已高達(dá)31 4％，而且“商品房空置率”仍在呈加速度4％在遞增。你能想像到2002年年底會(huì)增加到什么程度嗎，有人估計(jì)為50％。

說(shuō)到這里，我們有必要回顧一下2001年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)燒的程度．2001年資金來(lái)源突破了7000億元．達(dá)到了7378億元，比上年增加29 8％。全年峻工面積達(dá)到2 73億平方米，增幅1 6 4％。全年新增空置面積1100萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10 5％，明顯高于上年6 7％的增幅。

這就是被稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)紅紅火火的2001年，“今天是個(gè)好日子”的2001年。

而2001年對(duì)于美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，是災(zāi)難的2001。

那一年，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與美國(guó)的高科技一起經(jīng)歷了痛苦的一年，一起經(jīng)歷了一場(chǎng)生死劫，一起經(jīng)歷了泡沫的破滅。關(guān)于這件事，你只要看看曾突破過(guò)5000點(diǎn)大關(guān)的納斯達(dá)克．到現(xiàn)在也沒(méi)能再上2000點(diǎn)，你就會(huì)明白那場(chǎng)災(zāi)難有多么深重。

美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與美國(guó)的高科技，簡(jiǎn)直就像戰(zhàn)后的阿富汗。可就是在這樣的情況下，美國(guó)的商品房空置率也不過(guò)7％，可7％就已經(jīng)造成了如此之大的災(zāi)難，

就是在這樣的形勢(shì)下，2002年．中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還在以更快的速度高速飚車(chē)，真是瘋狂米老鼠了。降價(jià)戰(zhàn)：房地產(chǎn)業(yè)的逃命之門(mén)

在中國(guó)，哪個(gè)行業(yè)能逃脫降價(jià)戰(zhàn)的戰(zhàn)火，

這幾年間，降價(jià)戰(zhàn)打了一輪又一輪，彩電打過(guò)了打空調(diào)，空調(diào)打過(guò)了打VCD，打微波爐，打電腦，打軟件，打光盤(pán)， 打得如此慘烈，去年年初還賣(mài)四五千元的29寸大屏幕彩電，居然一下子降到了駭人聽(tīng)聞的1800元，而微波爐居然從幾年前的一臺(tái)3000多元降到了300多元，電腦從前些年的四五萬(wàn)元降到了四五千元，配制還好得沒(méi)法比。

那么，我們能不問(wèn)一句 房地產(chǎn)業(yè)就能逃脫降價(jià)戰(zhàn)，而獨(dú)善其身，

實(shí)際上，房地產(chǎn)商們比怕死都怕降價(jià)戰(zhàn)。寧可讓一座座黑洞洞的樓盤(pán)、別墅，讓丐幫們年復(fù)一年地在那里安營(yíng)扎寨，讓盲流們?cè)谀抢锷鷥河膊豢辖祪r(jià)脫手。

1 999、2000、2001．我們年年都能聽(tīng)到轟隆隆如同春雷滾滾的炸掉爛尾樓的爆炸聲，那炸掉的是數(shù)以?xún)|計(jì)的財(cái)富哪。那是中國(guó)獨(dú)有的最豪華的焰火。

而且被炸掉的并不都是爛尾樓，還有許多已建好的大樓和別墅。當(dāng)爆炸的聲音響起的時(shí)候．我們想沒(méi)想到過(guò)中國(guó)城市中還有超300萬(wàn)戶的，人均住房面積不足4平方米的住房特困戶，300萬(wàn)戶，那又是一個(gè)北京城哪。我們能不心疼嗎，

房地業(yè)的暴利使他們?cè)谶x擇炸樓與降價(jià)出售中，寧可選擇炸樓。有地皮在手，就能咸魚(yú)翻身。

可他們能逃脫降價(jià)戰(zhàn)嗎，

降價(jià)戰(zhàn)像古埃及傳說(shuō)中一頭怪獸斯芬克斯，蹲在任何一種產(chǎn)業(yè)都必須經(jīng)過(guò)的十字路口，向你發(fā)問(wèn) 生存還是死亡，

無(wú)論房地產(chǎn)商如何詛咒降價(jià)戰(zhàn)，降價(jià)戰(zhàn)或遲或早都將爆發(fā)，爆發(fā)得越遲，殺傷力越大，海南和北海就是榜樣。

讓人驚詫不已的是，面對(duì)如此危局，許多房地產(chǎn)的相關(guān)評(píng)論竟還能那么樂(lè)觀地說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)紅紅火火，形勢(shì)看好，越來(lái)越好。真讓人想起日本影片《追捕》中，那位心懷叵測(cè)的，穿著白大褂的醫(yī)生殺人犯，對(duì)站在36層大樓樓頂邊兒上的渡秋，說(shuō)的那句著名的臺(tái)詞

”朝前走，你就會(huì)融化在藍(lán)天里，”

可我想要問(wèn)的一個(gè)問(wèn)題是，誰(shuí)能逃出這座危樓，

這絕不是危言聳聽(tīng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)眼下并沒(méi)有走入絕境，只是千萬(wàn)別再朝前走，那會(huì)粉身碎骨的。只要順著降價(jià)的樓梯朝下走就成，就是那句話 “沒(méi)有賣(mài)不出的房子，只有賣(mài)不出的價(jià)格。”

第一個(gè)打出降價(jià)戰(zhàn)牌的房地產(chǎn)商，將會(huì)成為死里逃生的幸存者。一次勝利大逃亡的收獲，不亞于一場(chǎng)大勝仗的戰(zhàn)果。

可您千萬(wàn)別猶豫．當(dāng)大樓著火的時(shí)候，多寬的樓梯總是顯得太狹窄，并不是誰(shuí)都能逃得出來(lái)，常常是一萬(wàn)個(gè)人里只能逃出一兩個(gè)，就像美國(guó)9· 11事件中的著了火的世貿(mào)大廈一樣。

海南的房地產(chǎn)就是前車(chē)之鑒。剩下的時(shí)間不多了。

以暴利始者必以暴斃而亡。

但愿別讓我這張烏鴉嘴不幸言中。

(責(zé)編／容若)