北京房地產投資“錢”景

北京市投資類物業的形成大約有10年的歷史，從早期的單純以寫字樓為主體的市場演變成如今的多類型、多檔次、投資類物業出租市場。目前市場上，投資類物業主要有寫字樓、公寓、商鋪。分布區域主要集中在二環線及周邊，中央商務區及周邊，燕莎商圈，亞運村商圈，中關村商圈。目前北京市的投資類物業市場正處于快速發展階段，在項目的銷售過程中，投資類客戶逐步增多，投資購買意向趨濃，房地產的保值增值功能逐漸顯現。

北京市投資類物業市場發展前景看好，投資熱點區域和熱點項目增多。建立在對宏觀經濟平穩發展態勢的基礎上，北京市房地產投資熱潮有望升溫，以自用為目的購買動機日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業出租市場的競爭會變大，投資回報率有望趨于合理。目前在北京投資類物業出租市場上，正常投資回報率大約在10％～15％之間，當然具體到不同的物業類型和不同的片區，投資回報率有所不同。就寫字樓出租市場而言，正常投資回報率多在12％以上；公寓出租市場的投資回報率約在10％左右，而商鋪的投資回報率的變化范圍較大，商務氛圍較濃的區域的回報率可能會超過15％。

作為投資型物業應具備以下一些必要條件：

第一是地段，即物業所處位置是否在大型商圈內或靠近商圈，是否在人流集中的地區，是否有使用該類物業的客戶等，地段基本決定了投資價值。

第二是影響物業本身品質的各項條件，現以居住型物業為例，列舉如下：

自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風向等氣象條件和房屋景觀、小區綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。

環境條件。環境條件主要是指小區所處區域的城市功能規劃性質、小區周邊建筑物景觀、小區物業管理水平等方面。

交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區內交通網絡的建立、道路等級、道路通過能力、交通設施是否齊全。

配套條件。配套條件主要是指小區內的水、電氣、熱、電視、電話等管線網絡、學校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設施的配套情況。配套設施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價值及升值潛力。

但需要說明的是雖然一些黃金地段物業的價格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎設施的發展，非熱點區域的物業投資回報可能會更好一些。因此除了地段以外還可以關注物業的稀缺性。投資性物業的最佳位置應該是交通便利、經濟發達、環境優美、配套設施齊全的地區。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長安街沿線、大型商業街區、使館區以及隨著城市規劃、市政基礎設施建設而發展起來的新區等區域。

10年前的北京，曾經風行過買房投資，但在當時，市場尚未完全開放，物業較少且相互間無甚競爭，投資者中部分為先富起來的內地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發行為，經過10年的發展，產品與市場環境已逐漸走向成熟，在市場與媒體的引導下，投資行為日漸理性化，過去的自發行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內地人士，由于房地產投資物業種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統的說出所有客群的特征，一般情況下，根據其購買物業的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對高檔物業而言，即面向高檔物業，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業者、民營、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業中的佼佼者。年齡結構呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩定的經濟來源及足夠的支付能力，對將來發展預期良好。總的來說，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強，相對也比較具有投資概念。

值得關注的是，最近一段時期，港人在內地投資置業的風氣日盛，據統計，2001年港人在內地置業共達到19500個單位，與2000年相比增長15％，總金額達到87.75億元，增長29％，預計今年港人在內地置業的單位總量會在此基礎上再度增長12.8％，總金額會相應增長到23％。其購買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個比例達到10％，預計今年的比例為15％～20％，回報率是置業中首要考慮的因素之一。

從總體上來說，商鋪和寫字樓物業的投資前景還是看好的，就寫字樓市場而言，目前市場上人氣旺盛，入住率和租金水平節節上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當一部分是來自于國外的大型企業財團，因此與國際接軌較早，市場也比較成熟；二是目前國內經濟還處于高速增長期，對寫字樓的市場需求量不會萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會在短期內浮出水面并成為今后經濟的新亮點，其相應的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內，隨著中國資本市場逐步放開，屆時會有以金融、保險、電信、物流等行業為首的一大批外資企業進入中國，市場預期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經濟中心的地位并不相符，預計今后上升空間較大。完善的市場環境＋新的內、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場想不熱都難。

實際上許多開發商早以把目光投向幾年后的市場，并瞄準CBD、金融街、中關村三大板塊，但目前市場上的新項目并不是很多，主要是由于三大板塊規劃方案的出臺只是近期的事，另外寫字樓從立項到建設竣工，開發周期也比較長。隨著三大板塊規劃的出臺，預計在未來的5年內會有1000萬平米的供應量，雖然如此大的供應量是前所未有的，但如果在政府宏觀調控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會是難事。由于北京特別是在三大板塊區域，土地資源是有限的，所以即使短期內供應量相對過剩，但長期的經濟發展也可以提供更多的市場需求來消化掉。

總之，大勢雖好，仍需謹慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風險的投資是不存在的。與居住型物業相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報率高、存量難以掌握、需求不穩定、受經濟形勢影響大、適合長期持有經營而非短期炒作獲利等特點，要求投資者具備一定的專業知識，對宏觀市場的正確了解以及良好的心態。

商鋪是近年來才興起的投資熱點，之所以稱之為熱點，與當前的市場需求以及它自身的特點是密不可分的。

從宏觀角度來看，我國經濟正處于由投資型經濟向消費型經濟轉換的過程中，這是由市場經濟而非人為因素決定的，因此在今后很長的一段時期內對商鋪有很大的需求量，但是商鋪作為一種能產生商業利潤的特殊房地產，適合其開發的土地供應有限，通常較為緊缺，因而導致市場需求大，就北京目前而言，雖然商業總體規模較大，但人均商業面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進一步加大了供需矛盾。另外北京連續多年GDP增幅均超過兩位數，經濟活躍帶動商業繁榮，進而導致商鋪需求擴大。中國加入世貿組織后，商業、零售、金融、服務業等率先開放，國外零售業巨頭準備正式進入中國市場。為應對新的經濟形勢，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運動”，商鋪正是所謂商家必爭之地。

商鋪的特點是：回報率高，可以達到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業經營中獲利，也可以很快轉手變現而獲取巨額利潤；穩定性強是商鋪的另一優勢，租約通常為3至5年，或更長，因為承租戶在裝修投資、贏利預期上有長期規劃；長期升值，商鋪不會因時間增長而降低其價值，好的商鋪還會因其稀有性而隨著商圈的發展成熟不斷升值。旺盛的市場需求、高回報、穩定、長期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場襯托的非常火熱，這是對去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調現象最好的解釋。

但是商鋪類投資與其它類物業投資相比更顯專業，因為落實到最終使用者上，還是要依靠經營而收益，是純商業行為，因此對開發商和物業管理商的商業經營、管理水平要求更高。另外經濟形勢變化以及國民消費水準的增減，也是影響投資、收益的主要因素。

今年北京投資地產市場中居住類物業、寫字樓商鋪，這三者都會有熱點出現，這與北京市的總體規劃有關，但是程度不同，范圍也不同。從這個角度說，居住類物業會產生局部亮點，寫字樓市場要依托三大板塊，商鋪是普遍看好，從而造成寫字樓優于居住物業，而商鋪又優于寫字樓的局面。就商鋪而言，新的北京城市規劃會造就新的行業類特色商業區域，永久性的商業設施會取代目前的小型商場和臨街商業鋪面，這可能是今年最大的投資熱點。但不管怎么說，只有政策導向和市場導向才能決定熱點和投資機會。