都市麗人 青怡 江敏 誰對誰錯

樓市火熱，燃起不少人的置業熱情。在我們身邊，可能有很多人通過房產買賣而收益頗豐，人們在羨慕之余，也不免躍躍欲試。但是，在熱衷于成為城市房東之余有沒有考慮過自己的實際情況，是不是合適作一個投資客。

首先介紹一下本文的兩位主角。青怡，女，29歲，廣告公司客戶經理，月收入7000元；江敏，女，28歲，某化妝品品牌代理，月收入6500元。兩個人是大學同學，畢業以后一起來到深圳發展。兩個人的經濟收入一直都差不多，但是在房產投資方面卻有天壤之別。

這不，不久前的一個周末，兩人又相約去看樓，在深圳郊外某小區的售樓現場，兩個好朋友一起看中了兩套相鄰的小戶型單元，相約一起買房，好朋友能繼續住在一起，兩個人都十分開心，一起交了訂金，準備購買。

但等到簽合同，交首期款的時候，青怡以27萬元總價買下了看好的房子，好朋友江敏卻放棄了。青怡說，這套房子既可以自住，將來又可用做投資，總價又低，樓盤地段升值潛力又大，應該沒買錯；那么江敏的放棄是不是與這前景美好的投資機會失之交臂了呢？

其實，這里并沒有誰對誰錯，投資房產非常講究個人條件，每一個人的實際情況不同，他或她需要做出的決定也會不一樣。

青怡買樓：無心插柳做房東

青怡畢業6年，卻已有三套房產在手里，前面說到的剛剛交完首期的小戶型正是第三套房子。有時她甚至想到，等自己老了，或者根本就沒到退休的時候，她就可以不工作，單靠這三套房的租金來過活了。每個月至少6000多元的租金收入，這已經比現在很多人的退休金還高。

青怡剛剛買下的這套房子，據她自己說，其實是第一套有投資打算的房子。她以前買房初衷都不是為了單純投資，就是這一套有投資打算的房子其投資目的還在其次，因為這套房子的頭幾年還是青怡自己先住，她說，等日后結婚買了大房子，再將其出租。這套新房可以用做自住的理由是，這里雖然位處深圳關外，但實際上離她上班地點更近，60平方米的銷售面積，實際使用面積有80多平方米，設計也很有特色，裝修甚至家電全包。

這套房子總價約27萬元，首期付兩成５萬多元，余款１５年按揭月供1760元。她覺得，房子很符合現在生活的需要，月供自己又可以負擔得起，自住很理想。

此外，青怡還很看好這套小戶型的投資前景，她說樓盤正好位于深圳地鐵四號線旁邊，周邊已經建成了幾個大型居住社區，以后配套都會很好的，應該是深圳城市化進程的最前沿，周邊小區里的房子出租率非常高，這套房子以后自己不住出租也應該沒問題。她預計，日后該單元的月租金應該可以達到1800元，應該是很好出租的。

回過頭來說說青怡買的前兩套房。那兩套房子是青怡畢業參加工作2年后買下的。

2000年８月，在結束了2年多的租房生涯后，青怡終于在深圳南山某樓盤以友情價一口氣買了兩套兩房單元。之所以稱友情價，因為那個樓盤原本單價至少在4600元／平方米以上，由于是尾貨，又有朋友關照，于是青怡拿到低至3000元／平方米的價格。因為她覺得價錢實在便宜，就一次買了上下樓層兩套單元，每套單元面積６５平方米，總價約20萬元／套。兩套房子首期付３０％，共約１2萬元。按揭年限分別是５年和１０年，前者月供2600元左右，到明年８月份供完；后者初期月供1500多元，現在降至１０００多元，還有6年貸款期。如今，青怡剛剛買下的第三套房子已經交樓，她打算搬過去住，南山的那兩套單元每套實際月出租價為2000元。

青怡說，當初買那兩套房子時并沒有考慮投資目的，是用來自住的，一套給自己住，她打算扎根在深圳；一套以后給父母住，將來會接家人來深圳。因此，就算這兩套房子現在轉手賣掉也能賺些錢，但她不會出手。

青怡是有著長期投資的心理準備的。她說，如果是先買來自住再打算放租的房子，就要注意挑選那些至少能讓自己住得相對舒適的房子。比如在小區足夠大，選擇余地也比較大的條件下，朝向、通風、噪音等方面還是盡量挑一些居住條件好一點的房子，以舒適的居住等待地段的升值。另外，如果選購的是新城區或者新地段的房子，周邊配套不是很完善的時候，就要有長期投資的心理準備，就像投資方面的行家所言，房產畢竟是不可再生資源，挺住十年甚至二十年，始終會賺錢的。

以年租金÷總樓價計算投資回報率，青怡在海珠區的單元每套月租金預計1800元，年租金約為2.1萬元，除以總樓價27萬元，這套房子的投資回報率就是8％左右，屬于正常標準。

而青怡在南山的單元每套月租金2000元，年租金約為2.4萬元，除以總樓價20萬元，這套房子的投資回報率就是12％左右。那么，這個投資回報率對住宅而言是非常理想的，普通住宅的投資回報率通常在8％左右，豪宅的回報率也就是8.5%，理想的商鋪不過在10％上下甚至更高。青怡的這兩套房子的投資回報率能達到12%足夠令她歡天喜地了。

如果僅按投資回報率來計算，青怡這第三套房子的投資回報率只是普通的正常標準，但必須看到的另一個現實情況是：這套房子頭幾年她是用來自住的，而且房子的諸多條件都十分符合她對自住的要求。特別強調這一點很重要，否則，她要么繼續遷就在早前買下的南山的其中一套房子里居住，要么還得在工作單位附近另租一套房子住，都是要有所犧牲的。更關鍵的一點是，青怡看好的是這套房子的投資前景，而在美景實現的前幾年，她用來自住，就不會虧掉頭幾年的空租期或低租期回報。另外，單身買小戶型自住，資金壓力不太大，投資風險也會相對低些。

雖然是無心插柳，但類似青怡這樣撿到尾貨的大便宜確實是投資最好的切入點。以高落差在低谷位買進，這種投資在成本上已經很占優勢了，價差回報有時甚至比靠多年收租金來得更劃算。

當然，現在市面上的能讓青怡撿到這樣的黃金尾盤是十分不容易的，在投資尾盤的過程中買家必須要有規避風險的準備。便宜的房子大多是賣方急于脫手。賣方如果是發展商，就要考慮其后續資金是否有問題，要考察這個樓盤的相關配套是否已經到位，水電是否仍是臨水臨電，地價繳交情況，其他業主辦房產證是否順利，物業管理如何，規劃是否有變更等問題。這些問題很重要，特別是對投資客來講，不利因素對租價能否堅挺甚至上揚將起著關鍵的作用。

江敏：穩健出手一次到位

差點就與青怡一起買下那套深圳郊區小戶型的江敏是樓市中的另外一類置業者的典型代表。

江敏之前基本上沒看過什么樓盤，雖然來深圳工作后也經常搬家，租住單位附近不同的房子，但買房的念頭并不強烈。不久前的那次看房，其實也是她陪好朋友青怡去看了那套位于深圳關外的小戶型，結果一看就喜歡得不得了，太讓人心動了。

心動的最后結果是，她否定了現在自己的生活方式：總是搬家太漂泊了，現在剛搬的房子又舊周圍又嘈雜，自己還不敢花錢布置，從單位回家的路面灰塵很大，也總覺得下夜班回家的路上不是很安全，而且，單位所在的片區房價很貴，每個月把將近2000元租金白白交給房東不是太虧了嗎？

想來想去，江敏就覺得那套新居最適合自己。不過，她在交完訂金之后還是一些朋友咨詢了一番，咨詢的結果是：還是先不買了吧。

這種看似戲劇化的轉變在江敏說來卻顯得在情在理：“第一，更多的朋友們都說我現在不適合買房，因為自己還沒定性，不確定的因素太多，比如男朋友，比如工作等等。而且，我看的房還太少，看了一套就買，朋友都說我太沖動。第二就是，我現在錢還不是很多，如果第一次置業應該就是為自住的，沒余錢做投資；但住的話，我覺得那套單元還是小了一些，舒適很重要，要不整個人情緒都會不好。青怡跟我不一樣，她就喜歡小戶型的，她喜歡蝸居生活，大了反而會怕。第三嘛，我現在新搬的房子住了三周，覺得還不錯，我還發現了另外一條上班的近路，比原來方便多了。”投資房產當然要講個人條件：江敏的收手就是考慮到自身實際情況。首先，她個人的積蓄并不豐厚，如果真的以投資為目的傾囊而出，那么到了日后需要和老公一起買大房子時，如果她沒有新的積蓄，就必須依靠賣掉這套物業換回大房子的首期款。按照近幾年的二手市場成交個案看，二手價位能持平甚至升漲的項目并不多，她這套小戶型在未來幾年一買一賣間到底是虧還是賺，恐怕情形不容樂觀。

其次，如果這套單元像朋友青怡那樣，先買來自住，日后再放租，也不失為投資的一種方式。但江敏連自己住都覺得不太能接受，何況還要考慮到這套房子能否成為日后結婚兩人的居所，離未來老公上班的地點是否合適等等，如果這些條件都不符合，那么只能做投資用途。

再次，如果純粹為投資，不考慮自住的話，投資范圍圈定在目前已經成熟的地段會更為合適。因此，江敏輕松放棄了這次購房機會，繼續推遲購房計劃。

房價漲跌：有時候不關你事

如果房產只為滿足居住功能，那么價格的漲跌對你而言就沒有任何意義。

從購買動機來看，買房無非是出于自住或投資。現在，越來越多的人在購買商品房時會充分考慮到房子的投資價值。但對大多數人來說，買房首先是為了解決自己居住需求。購房者完全依據自己的喜好，選擇了適合的住房，無論其房價的漲跌，主人都不會輕易出售。同樣，您可能有這樣的經歷，自己幾年前購買的房子已經大大增值了，可現在要把舊房子賣了，在相同地段再買一套大一點的房子，發現會比當時同樣買大房子付出的差價多出不少。比如當時的房價是4000元，分別買80平方米和120平方米的房子，差價是16萬元。如果房價上漲到5000元，差價就會拉大到20萬元。

這告訴我們，如果你選擇的房子處于房價快速上揚的地區，那么，你將來要在同地區換購，要付出的差價也會變大。購房人并沒有得到投資的收益，如果要獲得房子增值的效益，就只有到另外的地段選購住房了。

但如果你買房子不是自己住的，而完全是一種投資行為，那就完全可以輕松獲取這種增值的效益。

純粹投資與自住的最大區別就是舒適度。對中檔物業而言，如果是投資，就要盡量挑面積小、朝向差、樓層低、景觀弱、設計普通的房子，因為這種單元的總價一定會比好房子低很多。但只要地段好（這是投資最關鍵的），設計差的單元租金并不會比各方面都優秀的單元低很多，一算投資回報率反而會更高。但豪宅則不太適用這個規律，更多的因素在物業管理、自然環境和內部裝修等。

前景，許多投資客會因為看好某地段的規劃前景而認定樓盤會升值，但拋開先自住后放租不談，如果真為投資，那么新地段的房子等待期會較長，而這段時間里，新地段的新房子會不斷涌現，而自己的房子則在不斷變舊。相對來說，成熟地段的投資見效快，回報也更穩妥些。

如果是自住為主、為先，就要挑舒適度高的房子。當然，舒適度也是因人而宜，有人喜歡大客大房，有人喜歡錯落的復式，有人對景觀很在乎，有人則對朝向很重視。先買可以讓自己住幾年的房子，折舊了再租也不虧。