試析無錫市房地產業引資的本地價值

董志文

隨著長江三角洲經濟圈迅猛發展，海內外人士在長江三角洲大城市帶購買住房正逐漸成為一道風景線，資金的集聚為該地區的房地產市場帶來了契機。以無錫市為例，2002年出讓房地產開發用地231萬平方米，成交39.57億元 ，房地產開發投資達55.55億元，比2001年增長55.69%；2003年1—9月市區已完成開發投資43.26億元，比同期增長73.94%。這主要歸功于長江三角洲經濟地位的提升以及日新月異的城市面貌吸引越來越多外來人士的投資。同時，各地政府也把房地產業吸引外來資本當作為“經營城市”的頭等大事來抓。

一、 現狀與問題

無錫市區目前有房產開發企業155家，一級資質僅1家，二級23家；有外資企業6家（其中1家獨資），全民企業27家；雖然開發投資主體較多，但開發能力相對較弱，綜合競爭力低下，特別市區開發企業總體實力較差，而且隨國企改制的進一步深入，唯一的一級企業也難保。而相關165家的本地物業管理企業沒有一家是一級企業，其中的6家外來企業卻有3家一級資格。

并且，房地產業是對巨額資金高度依賴性的產業，無錫的房地產開發企業過去主要是通過金融機構進行融資，然而由于銀行貸款中存在的大量呆帳、壞帳，及國家一系列的金融限制，如央行的被房地產人士稱為“殺手锏”的121文件，要想通過銀行來擴大融資難上加難。

同時，一些外來房地產企業正在迅速滲入并快速崛起，通過土地競標、拍賣市場，挾巨資“攻城略地”，形成一股清新而強勁的風，對無錫市房地產業進行重新“洗牌”，包括房地產企業、物業管理公司、裝飾裝璜、規劃設計及營銷策劃等市場。無錫房地產市場的“三外”即“外資、外企、外行”引發了頗多爭議，本人認為無錫市房地產業的引資為無錫城市價值的提升有重大意義。

二、 引資的本地價值

（一） 推動本地經濟增長。

房地產是唯一的生產（開發），流通（交換）和消費（使用）要在同一空間進行的產品，它可促進工商業、金融業、旅游業、服務業等行業的繁榮和發展；它還可以開辟就業領域，增加就業機會、帶動國民收入的穩步增長。無錫房地產市場的強勁勢頭推動了本地經濟的強勁增長。

1．引進大量資金。近二年由于無錫市房產市場的開放與房產交易市場的持續升溫，巨大的市場潛力和利潤吸引大量的外資、民資、上市公司資金集聚，2003年1—9月土地出讓成交金額71.34億元，外來資金占近50%。

2．引進外資保證了本地的財政收入。一方面房地產開發企業的火熱及房地產交易的火爆為本地帶來巨額稅收收入，另一方面也推動相關產業的發展和相關產業的投資與消費。據有關部門分析，無錫市產地產業對其GDP的貢獻達6~7%，2002年房地產稅費收入占財政收入的28%，帶動相關消費57.35億元，提供近8000個就業崗位，已成為支柱產業；而2003年1—9月，房地產建筑業入庫地方稅15.6億元增幅達９1.６％，占４６％的比重，拉動地稅增幅８．２個百分點，成為地稅收入快速增長的主要動力。

3．引進外資加快了無錫現代化大都市建設的步伐。寬闊的大道、雄偉的大橋、秀麗的太湖新城，一個個別具特色的建筑群體在無錫市落成。目前，無錫的城市化率已達45%，這些超常規發展過程中，引進外資發展房地產業功不可沒。

（二） 促進了房地產業本身的發展。

引進外資同時意味著市場將進一步開放，有利于增加房地產業的市場需求；能夠優化房地產業的市場供給；推動企業聯合與重組；有利于土地資源的優化配置，促進土地市場的集約化經營；有利于房地產相關領域（如建筑設計、物業管理）的發展。如上海陸家嘴物業管理公司、中海物業管理公司、香港戴得梁行等一批知名公司的進駐。

隨外資的進入，同時帶來的是“外智”。本地企業要轉變觀念提高市場意識，要積極學習WTO規則中與房地產業相關知識，弄清房地產國際市場的“游戲規則”，認真學習現代市場分析方法，確立現代市場經營理念，樹立發展觀念和市場競爭意識。特別是觀念和意識的沖擊，對升級和發展本地房地產企業意義更大。例如，“規劃在先”意識、“綠色健康”意識。如“XX花園”請來法國知名設計師擔綱。太湖新城的設計是通過國際招標定型的，其工程監理是一位澳洲人士；綠色健康的設計理念也被引入樓市，隨著生活水平和文化素養的提高，市民越來越看重住宅與環境的協調。又如“以人為本”意識，而不是“老總拿地為本”的人力觀。

（三） 提高房地產企業的市場競爭能力。

正如某公司所說，企業的核心競爭力有兩點，最根本的一點是誠信，說到做到。第二是高標準，永遠領先市場一步，只有這樣，才能實現可持續發展，才會形成有號召力的品牌。遠非一些開發商信奉的“拿地—建項目公司—賺錢—走人”的”游擊隊”模式。

1、學先進房地產經營理念，創品牌經營之路。

首先，樹立品牌意識走名牌戰略之路。房地產企業應該“以名牌闖天下，以質量取天下，以服務守天下”。要在經營規模、營運理念、服務水平上下功夫，實施品牌戰略，在房地產開發、中介服務、物業管理等方面創造出更多更響的名牌，樹立優勢，在與外商競爭中立于不敗之地。

其次，企業品牌的經營，也是可持續發展的核心。企業的品牌應該與項目品牌互動，以項目品牌帶動企業品牌，同時以企業品牌影響項目品牌，使企業的忠誠 度在這個過程當中能夠得到提升和交流。房地產賣的是什么？賣的是品牌。誰的品牌在消費者心目中具有更高知名度和美譽度，誰就會在未來的市場競爭中贏得更多的優勢。

2、積極進行戰略創新，培養核心競爭力，提高公司價值。

本地房地產企業必須改變傳統經營觀念，樹立永續經營的企業理念，積極進行戰略創新、管理創新、技術創新和營銷創新，塑造企業的核心競爭能力。（1）管理創新。積極吸收國內外先進的管理思想，在合理的治理結構約束下，不斷進行管理創新，避免不必要的委托代理現象，降低交易費用；促進信息傳遞，加強上下級溝通；樹立創新理念，并對各種創新作組織上的保證。（2）營銷創新。積極吸引國內外先進的營銷思想，尤其要樹立品牌競爭的意識。市場的領導品牌，是占領市場和開拓市場的最有力武器。消費者之所以相信品牌，是因為在市場充斥各種信息的情況下，品牌是消費者最能直接利用的信息。一改無錫房市的“我造什么樣的房子，套一個什么樣帽子，再賣出去”的推銷觀。（3）組織創新。建立項目事業部組織結構，建“學習型組織”，進行全開發作業流程再造。

3、加強人力資本的投入與引進，健全人力資源管理。

由于體制的原因，具有豐富的房地產市場運作經驗、熟悉房地產開發環節、掌握一定理論、具有創新精神的專業人才極少，房地產專業人才成為外來房地產開發企業爭奪的焦點。在面對國外企業通過薪金待遇、職務、國外進修、個人發展等手段爭奪房地產開發人才的情況下，本地企業應通過多種途徑和手段，用培訓機會、事業發展、人力資本的投入等吸引并留住人才，建立健全人力資源管理。

（四） 帶來高科技術的應用。

外來企業在房地產設計與開發中，積極依靠科技進步，在房地產開發的各個環節大力推廣和應用新材料、新技術，帶來了技術創新。

1．先進的設計技術。依靠項目策劃技術和整體設計技術的創新，利用信息技術在環境設計、建筑外觀、房型設計、功能、設施等方面實現科技與房地產業的完美結合，推出了全新理念的樣板房型。

2．新材料、新工藝應用。已能廣泛使用節能、排污等環保產品及工藝，綠色健康材料的推廣，特別是SOHO概念、智能在大廈的產生，極具影響。

3．提高房屋科技含量，發展智能化建筑、智能化住宅。本地房地產開發企業開始意識到要盡力把高科技運用到住宅建設中來，如智能化信息管理、集中供熱、采用陽光供熱、智能化防盜防衛等等。既節能、節地，又提高居住質量。

（五） 借鑒國際房地產金融模式。

1．建立房地產政策性金融機構。目前，各地房地產金融二級市場尚未建立，商業銀行房地產抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經驗，建立房地產政策性金融機構，充分發揮住房公積金管理中心的作用。目前無錫市至2003年9月貸款額167.36億元，其中公積金貸款達58.88億元，為中低收入階層提供按揭擔保。

2．調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸。我國的房地產貸款規模還屬于起步階段，國外住房抵押貸款一般占銀行信貸總額的30％左右，而我國目前才6％多一點。因此，完全可以在拓展住房消費信貸品種，開展金融創新，實施還款方式和利率創新，適應不同年齡和收入群體需要。

3．探索住房抵押貸款證券化。在國外，銀行等金融機構把發放抵押貸款債權集中起來作為擔保，依此發行證券，并通過二級抵押貸款市場轉賣給投資者。房地產證券化就是將房地產投資直接轉化為證券形態，使其投資由實物投資轉變為證券形態，使其投資由長期投資轉變為短期投資，投資風險由集中性轉變為分散性，是促進房地產市場規范運作的重要手段。

4．建立以住房抵押貸款保險為主的房地產保險體系。分散住房抵押貸款風險，防止各種災害造成的財產損失，要發展住房抵押貸款保險和房產質量保險。而無錫市部分保險公司卻在退出該市場。

三、 引資的附加價值

（一） 營造引資環境

無錫市在引資過程中越來越意識到政府要盡快制定和完善相應的配套法規，進一步優化房地產市場環境，促使本地企業與國際接軌，按市場經濟規則公平競爭。對外來投資者和資本進入本地房地產市場，應簡化程序，提高辦事效率。

1．本地政府對房地產開發的觀念和管理職能發生很大的轉變。要按照公平競爭原則，取消對經濟行為不公平的行政限制和干預，政府應該是市場規則的規定者和規則執行的監督者，而不是既當運動員又當裁判員。有利于內外銷商品房兩個市場并軌；有利于建立公開、公平、公正的競爭機制，使土地使用權出讓實行招標拍賣得以普遍實施；有利于政府職能和行政運作方式的轉變。

2．促使本地政府在進行房地產開發管理時，要研究土地使用的合理性和可持續發展的經濟模式，通過總量控制、開發項目土地規劃、土地交易招標拍賣等制度規范土地市場和房地產市場的有序發展，優化土地資源配置，有效地阻止暗箱操作和私下轉讓，制止項目用地的不平等競爭，從源頭凈化和規范房地產市場。

3．外來企業的投資理念和資金運作方法，促成政府學習思考。通過外出取經，進一步促進政府轉變觀念、建章立制，完善和修正房地產開發建設的規范和程序，使政府服務更主動合理。無錫市政府通過行政審批程序的簡化，大大縮短審批時間和環節，創造更好的“軟環境”。結合房地產、公共設施的本身完善，造就了無錫市軟硬具佳的投資、引資氛圍。

（二） 打造透明政府

以前，土地批租的形式仍以協議出讓方式為主，殘留著計劃經濟痕跡；政府出讓的土地多為需進行拆遷安置補償的“毛地”，不利于市場機制對土地資源配置的基礎性調節作用的發揮；隨外資的引入，對政府提出要按照非歧視貿易原則，減少行政干涉，政府給予所有的企業以國民待遇，對各類企業的支持必須是全面的、平等的，否則就構成歧視；其次要按照透明和可預見原則，增強經濟管理的透明度、公開性和可預見性，各級政府制定的法律、政策都要公開，促成本地打造廉潔透明政府。

（三） 加速本地房地產企業的改制、重組。

外資房地產開發企業進入無錫市場帶來了激烈的競爭，有利于清理本地房地產企業普遍存在的“小、散、弱”的局面，加速本地房地產企業的改制、重組。

1．加快國有房地產企業改制進程。通過企業改制，建立現代企業法人治理結構和適應國際和國內市場競爭的企業經營機制；成為真正面向市場、自主經營、高效率的房地產市場主體。

2．尋求企業資產重組方式，特別是實現強強聯合。在尋求內聯的同時，利用引資契機，積極尋找與國外房地產企業合作的機會，吸納來自外國的資金、技術和先進的管理經驗，利用我們自身的資源和市場優勢，組建大型的房地產企業集團（無錫尚無），增加競爭力，實現房地產業的集約化經營，這點對無錫房地產業具有極其重要的現實意義。

3．房地產業的特點決定了企業必須實施規模化戰略，其最簡單也是最有效的方式是進行兼并重組，變對手為伙伴。在無錫,隨國企退出及房地產市場競爭加劇，一場以“資本”為紐帶的收購、兼并、重組已經展開。

四、 結束語

誠然，無錫市房地產業外資的引入也帶來了房價的攀升，但任何一種經濟行為或政策都是“雙刃劍”，且資金的流動性、增值性與趨利性是生與俱來的。我們更應該看到房地產業引資帶來的資金本身、經營模式、管理理念、經濟增長對整體行業和市場的促進作用。我們堅信隨無錫城市地位的提升，廣大人民的財富也必將進一步增加。