張力如何續寫富力傳奇

栗新宏

如果不是胡潤版2003年中國內地百富榜，張力的名字至今可能仍不為人所知。即使是現在，能夠從公開渠道獲得的關于這位富力地產集團掌門人的資料也十分有限——2003年中國內地百富榜排名第61位，個人財富估值約12億元，擁有富力集團半數股權。

作為90年代初國內首批“下海”創業者，張力昨天的成功更多源自其個人能力與膽量。從一個不到10人的小型民營房地產公司開始創業，僅僅用了十年成為廣州第一，張力帶領富力地產書寫了一個傳奇，而今，他要把這種傳奇續寫到全國。

問題是，在層層政策利空打壓和市場四方壓力的環境之中，富力的火箭式發展速度背后的助推器是否牢靠，張力能夠成功續寫富力集團曾經的神奇嗎，

舊廠房掘得地產大佬

在廣州業界，對張力的名字出現在富豪榜上并不意外，用一位資深行家的話來說就是“水到渠咸”。

90年代初是中國的房地產業異常蓬勃的發展時期，當時從機關下海五年的張力靠從事裝修和工程設計積聚了一定資金。敏銳感受到廣州房地產開發熱潮的他。與香港測繪師李思廉在1993年出資2000萬元資金成立了廣州富力地產集團有限公司，各占50％的股權，開始進軍房地產業。張負責項目土地和工程管理，李思廉主管公司財務和市場營銷。開始，富力的發展只是集中在城鄉結合部。盡管如此，憑借在地產界多年打拼的經驗，1994年兩人已使公司資產增長到了幾千萬元。此時，兩人又發現了一個新的機遇——城市的發展要求調整工業布局，廣州市政府系列政策，鼓勵發展商改造工廠

1995年，富力集團買下一個氮肥廠的宿舍，幾個月就做成富力新居，售價3000多元／平方米，由于當時廣州市場上類似中檔房很少。因此，該項目取得了極大成功，展會第一天就創下成交157套的紀錄。正是在這次與老企業打交道的過程中，張力發現了其中巨大的商機開發舊廠區不僅容易獲得大塊的土地，周邊的學院、學校、公交等市政配套等也相對比較完善，可以節約建設成本，企業拆遷不同于居民拆遷，協調工作比較容易，可以縮短建設工期，并可同時操作多個項目，滾動開發、連環開發，速度規模都有了。

富力新居的成功使得張力對開發舊廠區的策略深信不疑，于是1996年啟動了總建筑面積60萬平方米的富力廣場，這個項目后來把富力帶向了一個顛峰，至今仍是富力的招牌式項目。

自1996年開始，其銷售額平均每年都翻一番——從1995年的3000萬元到2002年的20億元，年開工面積接近100萬平方米，總開發面積350多萬平方米。2002年，廣州每賣出23平方米的房子就有1平方米屬于富力。從較早的富力廣場、富力半島，到最近在北京啟動的富力現代城，富力集團開發的項目用地半數以上來源于市區舊廠房的拆遷地塊。這雖與廣州另一地產大亨——朱孟依大量購買廣州市郊土地等待升值不盡相同，但兩者卻是殊途同歸。

北京土地拍賣“標王”

廣州舊城區再大也有改造完的時候，年下半年，富力集團開始考慮向外發展。

2002年2月，張力得到消息稱北京廣渠門外東五廠48.78公頃的地塊即將進行招標，這是中國有史以來公開招標的最大地塊，這顯然是富力進入北京的絕佳機會。

當時參與這塊地競爭投標的是商地置業、華潤(北京)置地、SOHO中國有限公司三家京城實力派公司，而2002年之前在北京寂寂無名的富力集團卻最終以31.5889億元的天價投得了該地塊。當富力天價拿到富力城地皮時，華遠老總任志強算了一筆賬。任志強的結論是，這塊地必須要賣到8000元／平方米以上方可盈利，而周邊的商品房單價不超過6000元。2003年3月，富力城以單價6900元開盤，經過三次漲價目前售價也僅為7600元／平方米。

這一價格讓開發建外SOHO的地產大腕潘石屹十分疑惑，“富力城就跟我隔一條河，我出28億，他出32億，我的房子平均價格是1萬多，他們的銷售是7000多。”這其中有多少利潤可賺，

成功投標富力城地塊后，富力開始給業界帶來更多震驚。對于在其投標所得地塊開發的富力城，富力稱其計劃一年銷售目標是16～18億元。同時，富力宣稱要超越萬科。富力集團常務副總經理呂勁認為，“要贏萬科并不難，北京富力城2003年將完成16億元銷售額，廣州項目可完成25億銷售額，總計將超過41億。而2002年萬科的營業收入為45.74億元，2003年上半年營業收入為21.91億元，如按這種速度，超越萬科已是指日可待。”

但對于富力的舉措，地產界頗有爭議，很多地產大腕認為富力付出如此巨額成本，不過是賠錢賺吆喝，這將使其在北京的發展只有一次機會，未來可能無以為繼。

一位熟悉富力的業內人士分析指出，富力與萬科相比，企業特征和成本控制占據上風，而就全國性發展大局，富力的經驗還稍弱。同時，富力的障礙在于資金，其巨額的開發資金目前還主要依賴銀行，而萬科則有上市公司的有力融資平臺支撐。

經營之道

目前，北京富力城的開工面積是40萬平方米，在廣州富力還有富力桃園、富力御龍庭、富力宜居等三個總計建筑面積100多萬平方米的項目，此外，富力又在北京又拿下了占地6公頃的另外3塊土地，其規劃建筑面積40萬平方米。2003年9月30日，富力在珠江新城的拍賣上一舉以7 7億元又拿下了四個地塊，雖然富力集團方面拒絕透露任何擴張舉措，但在業界已經盛傳其在廣州、北京、上海和西安都在籌劃新項目。

諸多的項目顯然需要龐大的資金支持，但由于富力集團不是上市公司，目前缺乏從資本市場融資的渠道，因此，支持其快速擴張的資金來源成為業界關注焦點。

而對《新財經》記者的提問，張力的解釋是，富力地產的財務流動性強、資產負債率低、項目具有低成本和高速度的特征，因此，富力海運作一個項目的資金都能在相對較短的時間內回籠。

50歲的張力，在地產界摸爬滾打20多年，談起成本控制頗有心得。至于銷售，張力說自己主要得益于他的創業合作伙伴——來自香港地產界、香港地產深諳營銷之道的李思廉。

而富力之所以能做到項目資金快速回籠，北京富力副總經理張旋稱最核心的因素在于富力整體的運作能力，即低成本和高速度，主要體現于三大策略首先富力堅持選擇舊廠改造，二是定位中價房以求薄利多銷，三是一條龍生產流水線，富力從前期征地、設計規劃、施工建設、工程監理、室內安裝、后期銷售、售后服務等各個環節都組建了自己旗下的分公司，并由他們接手相應的工作、上下游通吃。這樣，不僅節約成本，更體現速度。

但在業界分析人士看來，如果僅憑自身的造血功能，富力不可能實現如此快速的擴張，其中必得到銀行的大力支持。據記者了解，北京富力目前共計獲得了中行和建行6個億的授信額度。

神奇背后的隱憂

如果說富力前十年的發展可以稱之為神奇，那么，富力未來五年內爭奪中國地產界第一的目標，可以看做其試圖創造一個奇跡。要知道，要達到這個目標決無捷徑可走。

在分析人士看來，富力目前至少有五個方面重要問題需要面對。

一是富力的急速擴張使得其資金鏈緊繃。相比擴張速度，富力的利潤卻難以同步跟上，2003年北京的富力城項目即使完成16億的銷售額，但其地價成本就在10億左右，同時高成本低價格的模式短時間內也難以為富力提供利潤。而富力銷售額的快速增長，得益于其開發速度，也正因為這樣，富力比起其它房地產企業更依賴于快速的資金周轉，在快速擴張的前提下，一旦哪根鏈條出現問題，后果將十分嚴重。

“從2003年開始，富力面向全國擴張，今后需要成倍的資金投入，比如北京富力城預計五年內共需要投入80～90億元資金，這已遠遠超出富力前十年的銷售額。靠以前項目滾動發展將很難滿足其資金需求，富力需要實現產品經營到資本經營的過渡。”一位分析人士如是說。

他們必須更加注重資金運作的低風險與利潤的平衡，合作開發、上市融資、共擔風險的內在需求自然增加。

二是上市之路不會很平坦。2001年，富力集團對旗下全資子公司廣州天力房地產開發有限公司進行了股份制改造，正式更名為廣州富力房地產股份有限公司，注冊資金達5.5億元，同年向中國證監會提出在A股市場上市申請。雖然目前該公司輔導期已經結束，只待證監會批準，但現在全國有200多家企業在排隊等著上市，何時能上還是未知數，富力還需有一定的調整期。另外，多年來富力仍一直沿用當初合作雙方平分股權的“雙老板”制，而上市過程必將動搖公司迄今為止相對穩定的獨特股權結構，而兩位老板個人財富價值的變化可能會影響公司的發展。

另外，上市公司對人力資源要求甚高，但富力目前可能面臨著人員流失的問題——一個明顯的信號是，2003年10月具有豐富地產從業經驗的富力總經理謝強低調離職。而事實上，謝強在富力進軍北京過程中可謂功不可沒。

三是速度與質量存在矛盾。富力品牌的形成勝在價格低、產品對路，不是房屋質量，而速度與質量是永遠不可能調和的矛盾。

四是富力欲構建大地產集團，而目前其開發項目少，品種單一。企業發展到一定成熟階段，必須走多元化的路子。而富力十年來，一直做的是老城區的住宅開發項目，這種資源已在逐漸減少，而剛拍得珠江新城用地，準備開發商務地產項目以及在南海有環保業等投資，對富力來說都是全新的領域。

五是地域局限。北京房地產市場發展比廣州、上海等地要稍晚，相對不規范，因而市場被外地開發商稱之為“水很深”，土地難拿更成了進京發展商的一塊心病，北京的地產商很可能通過其它途徑“變通”，拿到很便宜的地。相比較而言，富力在成本方面未必占有優勢。

面對上述問題，張力這位百富榜富豪未來能否續寫富力千年的傳奇，一切還是未知。