請上帝寬恕我的聰明

?！≮A　賈昌榮

我沒有辦法自斷生路，因為我還沒有學(xué)會其他能讓我生活得更好的生存本領(lǐng)，還是請消費者自己快點成熟起來吧。

]996年，幾經(jīng)潮起潮落的中國房地產(chǎn)業(yè)又迎來了一個叫媚的春天，市場開始尹溫，為我的職業(yè)生涯帶來了前所未有的機遇。從一般策劃人員到項目策劃纖理，乃至做到策劃總臨，到2001年年底，我已在房地產(chǎn)：策劃圈里小有名氣，成為這座城市里叫得響的職業(yè)操盤手。

然而，策劃這份差事為我創(chuàng)造并積累了一點財富，同叫也為我的財智生涯平添了幾分遺憾。作為一個策劃人，在為開發(fā)商服務(wù)叫我做到了“用頭腦走路，用心服務(wù)”，但在面向同城市民推廣房地產(chǎn)項目時卻沒能完全做到“用事實說話”。這一點，我倍感慚愧，也常常自責，當一個樓盤即將開盤接受認購登記時，我總是到售樓現(xiàn)場檢驗我的策劃效果，望著那些在售樓部排起長龍焦急地等待認購的消費者，我時而驕傲自己的聰明，叫而羞愧于自己的“騙術(shù)”。不管我的策劃是陰謀也好，陰謀也罷，消費者最終還是“斗”不過我的，盡管他們在住宅消費方面以愈發(fā)理性成熟，并且同時有客戶帶著律師或?qū)＜仪皝碣彿??！霸趺凑f他們也是外行人，進入迷宮后還不任由我們擺布?！蔽业囊粋€同行如是說，對此我沒有異議。

良知無時無刻不在觸動著我的神經(jīng)。在“3·15”(消費者權(quán)益日)來臨之前，我愿把我是如何把買家“組織”到售樓部里，又怎樣為他們設(shè)好“圈套”讓他們上鉤等操盤伎倆毫不保留地全盤托出，讓一切真相大白，還“上帝”一個公平，以告慰我的良知。

在這座人口不過300萬的城市，目前已有二十幾家房地產(chǎn)咨詢策劃公司，競爭可想而知。為了攬到活，為了在這一行生存下去，在所有的房地產(chǎn)策劃人中，沒有幾個不能“吹?！钡?，“吹”完自己“吹”業(yè)務(wù)。因為只有這樣，才能捧火自己的樓盤，搞冷競爭樓盤，才會煽動消費者的購買激情。沒辦法，收開發(fā)商錢則就要替開發(fā)商消災(zāi)，開發(fā)商不太會“吹”，就得策劃人幫他們“吹”。

比如樓盤的名字，要求易記、易傳播。不管小區(qū)是否具備花園小區(qū)的標準，也不管其綠化率如何、景觀怎樣，起個“某某花園”不在活下；而那些建在坡地上的住宅就稱為“某某山莊”、“坡景象宅”……同時，還要給小區(qū)考慮個主題，如山水、運動、綠色等等，當然可以是單一主題，也可以是幾個單一主題疊加后的復(fù)合主題。如果主題在項日上能夠得到完美體現(xiàn)尚可，遺憾的是在現(xiàn)實中主題往往只是用于宣傳炒作的概念和噱頭，并沒有被開發(fā)商落到實處而造福業(yè)主。

記得有一個小區(qū)我起了個名字叫“藍色維也納”，并且確認為以音樂為主題，可是小區(qū)既無音樂噴泉、音樂景觀、音樂藝術(shù)會所等基本配套，也無硬仆上的配置，如鋼琴屋頂、琴鍵式停車場等。結(jié)果用音樂做主題，還真吸引了不少買家的眼球，盡管只是空喊。

再有，策劃人在廣告中用詞更是時尚、熱辣。即使建在臭水溝旁的住宅，我也可能把它寫成“親水住區(qū)”、“水岸洋房”……離小區(qū)距離超過有效配套半徑的學(xué)校、醫(yī)院、商場等配套山盡收于廣告之中，讓買家感覺到小區(qū)是成熟社區(qū)……

如果僅僅是用這些“概念”制造噱頭，這還算女I的。但經(jīng)常是沒有的東西，策劃人在開發(fā)商的授意下妙筆生花，出現(xiàn)在精美的廣告宣傳朋上，使消費者于誘惑中掏出錢包。到后期，則往往真相大白，惹出一系列官司，而開發(fā)商往往早已鼓了腰包，策劃公司更是早就揣著報酬別處去了。

做似的功夫，不同的策劃人“功力”不同，“功力”深厚的，往往都是業(yè)內(nèi)知名的策劃人，單子自然應(yīng)接不暇。在這一行干了這么多年，找還不敢說自己“功力深厚”，可這淺淺的“功力”就足以損害消費者利益了。

比如，我曾在策劃中大打物管牌，遺留下一些至今糾纏不清的麻煩。

調(diào)查顯示，老百姓購房十分關(guān)注物業(yè)管理問題，并且隨著生活水平的提高關(guān)注度也越來越高。策劃人都明白，物業(yè)前期成功介入會劉項目銷售起到推波助瀾的作用。如果在銷售階段，物業(yè)管理隊伍能夠展現(xiàn)出良好的精神風(fēng)貌，能極大程度地樹立買家的信心，進而促進銷售。為此，我給開發(fā)商出了很多點子，如在房交會現(xiàn)場舉辦保安大比武、在小區(qū)內(nèi)部做好現(xiàn)場管理、定期組織業(yè)主進行聯(lián)歡同樂……物業(yè)公司配合得天衣無縫，在很多先期的業(yè)主中形成了良好的口碑，起到了“以舊帶新”的作用。該樓盤我跟了兩年，待二期工程一完，業(yè)主全盤入住后，問題便出來了。工程質(zhì)量、綠化面積、停車場等配套沒施不齊全等問題漸漸暴露，物業(yè)公司是開發(fā)商生下的“兒子”，無形中與業(yè)主站在對立面，物管糾紛不時發(fā)生。直到上個月，該小區(qū)二期工程已經(jīng)入住兩年的業(yè)主還在為直飲水不合格打官司。

有一個心理測試題說，一串葡萄中，先吃小葡萄的人是悲觀主義者，因為他吃的葡萄始終是他眼里最小的一個。房地產(chǎn)策劃人顯然不是這類悲觀主義者，但幾乎都無師自通地學(xué)會了利用銷控表，先賣壞房子，再賣好房子。

我們通常這樣做：把可用于銷售的房源標示于展板上，并標明樓棟號、單元號、樓層、房間號，然后再用不干膠旗幟預(yù)先把樓層好的、戶型好的、朝向好的房源用紅旗(代表已售出房源)、綠旗(代表已經(jīng)預(yù)訂但未簽合同的房源)貼起來，客戶來訪問時就說房子已預(yù)訂或已售出，進而逼迫客戶選擇其他相對差一點的房源。待把差一點的房源處理得差不多的叫候，再把事先貼好的紅旗或綠旗揭下來，繼續(xù)銷售。

有一次，一位顧客交了訂金，過幾天來交餞的時候，發(fā)現(xiàn)最初他看上的結(jié)構(gòu)朝向都較好但標明“已售”的房子，卻足在他到達售房部的時候才被預(yù)訂。這位顧客也是個較真的主，立馬告到消費者協(xié)會。當然，劉此我們自有一套說辭，比如客戶退訂刊么的，事情也不了了之了。但確有不少消費者因此沒能買到理想的房屋。

去年“3·15”那天，各大報紙在頭版刊出了消費者協(xié)會公布的十大投訴熱點，房地產(chǎn)行業(yè)以6 8％的投訴率僅次于服裝、干洗、醫(yī)療藥品3個行業(yè)而位居第四位。當然，房地產(chǎn)行業(yè)存在的最主要問題是房屋質(zhì)量問題和物業(yè)管理問題，包括墻體質(zhì)量、期房前期宣傳與入住后不符、物業(yè)管理不到位、物業(yè)收費偏高等一系列問題。而劉媒體保護消費者權(quán)益的呼聲，我的心情越發(fā)沉重，我是不是在助紂為虐我是不是該洗手不干了，那樣我又能依靠什么生存?真是不敢再想下去了。

我沒有辦法自斷生路，因為我還沒有學(xué)會其他能讓我生活得更好的生存本領(lǐng)，還是清消費者自己快點成熟起來吧，我愿以我的呼聲換得“上帝”的諒解!