呼市地產(chǎn)市場的宏觀走勢與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測

武鳳生

近幾年，隨著呼市城建步伐的加快，呼市終于改變了城市舊有的用地模式，在相對較小的面積上興建起一幢幢標(biāo)志性的高層建筑，它不僅改變了呼市往日低矮的城市面貌，也大大增強(qiáng)了城市的立體感。可是，在地產(chǎn)市場繁榮的同時(shí)，我們不能不注意到的是：地產(chǎn)商家面臨的卻是幾家歡樂，幾家愁的無奈。

3600米：演繹地產(chǎn)商家的大智慧和高風(fēng)險(xiǎn)

中山路，被譽(yù)為青城第一街，長度 1．8公里，3600米。大大小小的來自外地的、本地的地產(chǎn)商家在這里登臺亮相，以各自的運(yùn)做理念實(shí)踐著期望的地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)。然而，相對于北京、上海等大城市的狀況而言，呼市僅僅是一個(gè)中等城市，是否有能力支撐3600米的商業(yè)街的消費(fèi)額度，業(yè)內(nèi)人士表示出的更多的是擔(dān)心，而個(gè)是樂觀。一、商業(yè)街的建設(shè)不應(yīng)該在交通大動脈上，比如像北京的王府井大街、西單大街，應(yīng)該是大動脈進(jìn)去的明街暗巷，恰恰我們的中山路商業(yè)街有這樣的弊端。中山路作為呼市最主要的交通大動脈，這條路交通流量是非常大的。

二、按照社科院經(jīng)濟(jì)所做的一項(xiàng)測驗(yàn)，按呼市的購買能力每平米是8000塊錢，實(shí)際上呼市做的測度也是每平米8000塊錢，一個(gè)5萬平方米的購物廣場應(yīng)該是4個(gè)億的消費(fèi)潛力作為支撐，現(xiàn)在呼市中山路上大大小小店鋪總的面積是80萬平米，保守估計(jì)需要64個(gè)億的消費(fèi)潛力，占到呼市商品零售額的一半，僅100多億商品零售總額來支撐這樣3600米的長街，呼和浩特到底有沒有這么大的購買能力?生活居住在呼和浩特的居民都親眼目睹了聯(lián)營商場的改造，民族商場、天元商廈、維多利購物廣場的興衰變遷。它們在老百姓生活中的記憶是深刻的。首府廣場——這樣一個(gè)大型主題賣場的興建將會是一種什么樣的狀態(tài)?能夠帶給呼和浩特零售業(yè)什么樣的變化?是否又是另一次中山路賣場的輪回?我們將拭目以待。

地產(chǎn)開發(fā)有所為與有所不為

今年，首府地產(chǎn)市場投資不斷上升，銷售日漸火爆，呼市地產(chǎn)業(yè)迎來黃金時(shí)代。據(jù)了解，今年1—4月，呼市國有、集體及私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年度到位資金24410萬元，同比增長674%，其中，國內(nèi)貸款同比下降45．4%，自籌資金和其他資金分別上漲了42．2%和31．6%。民間投資使房地產(chǎn)開發(fā)增長依賴外部資金的程度顯著增加，外地企業(yè)投資呼市房地產(chǎn)的比例在日漸加大。目前，呼市不少樓盤是江浙、溫州投資商開發(fā)，或者是由外地企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士講，作為呼市的開發(fā)商和地產(chǎn)商目前有近400家，每年有項(xiàng)目的僅有50—80家。從總體上來講，在呼市地區(qū)成長起來的，大多數(shù)操作地產(chǎn)項(xiàng)目或者商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，一般具有以下特點(diǎn)。一是先是做施工隊(duì)，后轉(zhuǎn)向地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，甚至是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)；二是呼和浩特地區(qū)在2002年以前的房地產(chǎn)開發(fā)模式一般是這樣的，先取得一塊土地的用地意向，通過立項(xiàng)，然后自己自籌一部分資金，先進(jìn)入開發(fā)，補(bǔ)辦各項(xiàng)手續(xù)，通過銀行融資，施工方墊資等等手段完成樓盤建設(shè)。實(shí)際上項(xiàng)目操作成功與否就取決于賣樓的能力。如此進(jìn)行開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目在市場運(yùn)作中，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。一旦資金鏈出現(xiàn)問題，對于開發(fā)公司來說其結(jié)果將是致命的。這樣的房地產(chǎn)公司一旦在市場利益的驅(qū)動下，進(jìn)入了自己根本無力運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然會導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。比如：無視商業(yè)地產(chǎn)本身的運(yùn)營規(guī)律，沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分割出售，“攤位”概念的盛行就是明證。且不說今后的經(jīng)營將怎樣進(jìn)行，單就投資者權(quán)益而言，就面臨以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)：一是產(chǎn)權(quán)不完整。攤位的投資者，依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定可能永遠(yuǎn)也不可能拿到合法的產(chǎn)權(quán)證明。因此，消費(fèi)者或業(yè)主的應(yīng)有權(quán)益實(shí)際上已經(jīng)被“虛化”了。二是面臨整體經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。市場運(yùn)營有好有壞，而且與經(jīng)營者的能力直接相關(guān)，攤位作為小概念不可能左右整體經(jīng)營運(yùn)作。因此，經(jīng)營一旦失敗，投資者將很難收回成本，可能甚至血本無歸。三是商業(yè)地產(chǎn)的自身規(guī)律沒有得到應(yīng)有的遵循。有的地產(chǎn)商認(rèn)為同樣的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)可以克隆，可以復(fù)制到相關(guān)的領(lǐng)域中去。事實(shí)證明，中山路有的商業(yè)地產(chǎn)商家的運(yùn)營失敗，除了經(jīng)營管理方面的原因，盲目克隆其他領(lǐng)域的成功經(jīng)驗(yàn)也是一個(gè)相當(dāng)重要的因素。筆者認(rèn)為：有所為有所不為，才是成熟企業(yè)的一個(gè)重要標(biāo)志。

地產(chǎn)成本與需求的斷層：地產(chǎn)市場發(fā)展中的瓶頸

在房地產(chǎn)投資火爆的同時(shí)，消費(fèi)者極為關(guān)注的樓盤價(jià)格一路看漲。據(jù)呼市城市經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)顯示，一季度房屋銷售價(jià)格與本年同期相比上漲14%，其中，住宅上漲幅度最大，比去年同期上漲了58%，商業(yè)用房銷售價(jià)格比去年同期上漲了27%。在住宅中，經(jīng)濟(jì)適用住房上漲幅度最大，比去年同期上漲了52%。據(jù)了解，隨著國家土地供應(yīng)政策的緊縮，目前呼市地區(qū)的土地價(jià)格大幅度上揚(yáng)，市中心的最高地價(jià)每畝達(dá)到了100多萬元，環(huán)中心地帶的土地價(jià)格每畝也在60—70萬元之間，城市周邊的地價(jià)每畝大約在30—40萬元，就連剛剛興建中的金橋開發(fā)區(qū)的地價(jià)也達(dá)到了每畝25萬左右。業(yè)內(nèi)資深人士分析，開發(fā)商建筑成本中土地價(jià)格所占比例很大，以環(huán)中心地帶每畝50萬元的土地價(jià)格為例，假定高層建筑的容積率為7，最后分析可知：每平方米分?jǐn)偼恋貎r(jià)格為107元左右。

除了土地成本，建筑成本是房價(jià)的另一部分構(gòu)成。一是鋼材、水泥等主要建筑材料漲價(jià)導(dǎo)致地產(chǎn)成本增加，住房價(jià)格上漲。另外，單就住宅而言，住宅不是“入庫”，不是“盛人”的地方，只能睡覺，只能做飯，只能會客；住宅是一種新的生活方式的外在體現(xiàn)：消費(fèi)者對居住場所的位置、環(huán)境、戶型、物業(yè)、樓盤信譽(yù)、小區(qū)綠化率等多方位要求的日漸提高，開發(fā)成本自然增加；高檔別墅，帶電梯的小高層住宅，內(nèi)部帶精裝修的商品樓的價(jià)格普遍要高于普通住宅，高層建筑的建筑成本由于施工難度大，復(fù)雜程度增加必然導(dǎo)致高層比多層建筑成本高很多。此外，配套設(shè)施費(fèi)，如水、電、暖、通信、道路、電梯等方面的開支，即開發(fā)商經(jīng)常說的“七通一平”費(fèi)用，每平方米也要攤上數(shù)百元不等。如果再遇到有產(chǎn)權(quán)利益的拆遷問題，拆遷成本又會成為不可忽視的成本。如此一來，高層建筑的成本在2200元左右并不奇怪，這還不包括后期交到房產(chǎn)管理部門的稅費(fèi)等。因此，隨著地價(jià)增高，建筑成本增加，房價(jià)自然水漲船高，在所難免，新一輪競爭即將展開。據(jù)了解，今年呼市就有94幢高層建筑要拔地而起。開工和竣工的高層建筑主要有寫字樓、商住混合樓、商廈等建筑形態(tài)。主要集中在呼倫路、光華街、中山路等城市軸心線上，特別是在呼倫路沿線集中了20多幢高層建筑。

有專家認(rèn)為：商業(yè)的發(fā)達(dá)程度是一種生活水平的體現(xiàn)。生活是立體的，正如人的需求是立體的一樣。如果我們在一個(gè)“SHOPPING MALL”得到各種適應(yīng)需求的滿足，那么其他的商場是否能夠被消費(fèi)者所忽略。反過來說，是否它們有存在的必要?它們可以生存下去嗎?它們有市場競爭力嗎?它們將會怎么樣?等等。帶著這樣的困惑，筆者咨詢業(yè)內(nèi)的資深人士，有人表示：經(jīng)營定位的失誤——是有些地產(chǎn)商、有些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必然失敗的根本原因。那么，成功錯(cuò)位經(jīng)營是否就能夠幫助其他的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得生存的權(quán)利，競爭的能力，這一切都需要市場的檢驗(yàn)。那么，單純依靠市場的自發(fā)調(diào)節(jié)，能否形成有序的競爭?同樣擺在了商業(yè)地產(chǎn)商家的案頭上。縱觀呼和浩特房地產(chǎn)市場，缺少的不是好的項(xiàng)目，而是適合呼和浩特當(dāng)前投資、消費(fèi)需求的地產(chǎn)項(xiàng)目。不可懷疑的是房地產(chǎn)業(yè)對一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用，呼和浩特的房地產(chǎn)市場乃至商業(yè)地產(chǎn)市場的健康、快速發(fā)展，將有力地推進(jìn)首府經(jīng)濟(jì)建設(shè)，造福市民，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮。我們衷心地祝愿呼和浩特地產(chǎn)市場的明天能夠更加美好。