長三角房地產發展態勢及動因研究

蔡志鴻

[內容摘要] 在中國房地產投資持續6年高增長的態勢下，中央及地方政府政策頻出以遏制過熱的投資，防范金融風險。本文立足通過長三角過去幾年房地產投資的真實數據，結合近期相關政策的影響，分析長三角房地產高速增長的動因，并對未來市場前景加以判斷，為變局中的房地產商提供一些參考。

[關鍵詞] 房地產投資 政策環境 發展

引言

在2003年中國“五大經濟圈”競爭力比較中，長三角地區以絕對的優勢超越了珠三角區域和環渤海經濟圈，成為引領中國區域經濟的龍頭。在長三角區域創造的諸多熱點中，房地產經濟更是炙手可熱，猶如太陽黑子釋放著巨大的能量。

長三角地區北起通揚運河，南抵杭州灣，主要包括上海、江蘇、浙江共15個城市，地區面積10萬平方公里，僅占全國土地面積的2.2%、全國人口的10.4%，2003年卻創造了19.5%的國內生產總值、24.5%的財政收入、28.5%的進出口額，成為中國經濟最發達的地區， 被看好為世界第六城市群。

在長三角經濟高速發展的同時，長三角房地產市場則以更加強勁的勢頭，吸引著眾人的目光。

一、長三角房地產發展現狀

2003年全國商品房價格排行前十名中，長三角地區有四個城市榜上有名。其中上海以5118元/平方米首次超過北京，同時還以24.2%的漲幅，奪得兩個第一；杭州、南京、寧波的房價也分列位居第二、七、八位。顯示了長三角房地產市場極強的購買力。

在長三角的一個龍頭城市和兩個中心城市中，上海的房價從1999年開始止跌回升，5年來保持了快速增長態勢，截至2003年底商品房平均成交價達到5118元/平方米；杭州的房價從1998年均價3278元/平方米漲至2003年底的近5000元/平方米，漲幅近52%。老城區的房價已達到7000元/平方米；2003年南京平均房價達到3676元/平方米，較2002年的3212元/平方米價格上漲了14.4%。江南八區的房價已經達到了5000元/平方米以上。

長三角一些二級城市，近年來房價也有大幅上漲。如寧波商品房平均售價從2000年每2500元/平方米漲到2003年的4472元/平方米，上漲幅度近80%；曾是滬寧線上樓價最低的蘇州，2003年底蘇州工業園區的商品房均價也已經超過4000元/平方米。受周邊城市的影響，2004年一季度無錫市轄區的房價也達到了3252元/平方米，比上一季度上漲了3.11%。

除了竄高的房價，2003年長三角主要城市地價總體也呈上升趨勢，并且高于全國平均水平。長三角主要城市地價綜合平均值為1601元/平方米，比2002年增加115元/平方米。其中，商業地價平均值為2659元/平方米，居住地價平均值為1752元/平方米，工業地價平均值為518元/平方米。（見表1）

另外，從房地產市場的兩項重要指標──投資情況和銷售情況看，長三角地區也走在了全國的前列。2003年長三角房地產投資額達到了2182.92億元，占全國房地產投資總額的21.6%； 2002年長三角房地產市場銷售面積達5022.91萬平方米，占全國總量的25%左右，2003年這一比例有所下降，但也在20%以上。

當然，長三角房地產市場的快速發展并不是一個神話。整個市場的發展仍然是一個循序漸近的動態過程，并沒有出現明顯的大起大落，因此整個市場的發展保持著健康的、持續的步伐。

二、長三角房地產政策變局

2003年全國各地房價節節攀升，房地產投資熱浪襲人。為了遏制過熱的房地產投資，防范金融風險，自2003年下半年以來，政府就采取了一系列緊縮政策，對房地產市場進行調控。

2003年6月，人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即“121號文件”； 2004年4月27日，國務院發出通知，將房地產開發投資項目（不包含經濟適用房）的資本金比例從20%提高到35%及以上；同月，中國人民銀行開始實行差額準備金率，對大部分商業銀行提高存款準備金率（至7.5%及以上），收縮銀行頭寸。銀監會也于同時發出通知，要“合理控制”房地產業的貸款。隨即，派出3個檢查組對7個省份的房地產信貸進行全面檢查。

在這些政策下，各商業銀行紛紛上收信貸審批權，并調高個人消費信貸利率；對于房地產投資炒作者停止發放貸款。這樣就從資金面上，控制住了對房地產的投資沖動。

與此同時，為禁止土地市場的盲目圈地和非法交易，政府也采取了一系列土地清理措施。2003年2月，國土資源部發布《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的通知》。由此，截至今年5月全國已撒消3000多家開發園區。2004年4月底，國務院決定在全國范圍內深入開展土地市場治理整頓。在此其間，全國暫停審批農用地轉非農建設用地。4月30日，國務院又發出通知，要求對所有在建、擬建固定資產投資項目進行一次全面清理，清理的重點包括許多房地產項目。其中明確了對2004年以來新開工所有項目進行審查。

作為全國房價最高、投資最熱的長三角房地產市場，在感受中央政府調控政策震動的同時，也在經受著當地政府更為嚴格的政策考驗。這些政策除了針對資金供給和土地供外，更多的是要建立一個規范的消費市場，抑制過熱的炒房行為。

上海： 2004年4月26日，政府出臺了“期房限轉”政策，并于6月1日起開始執行；為了杜絕房產商“內訂”炒房、開發商人為惜售等不良行為，政府出臺了“房地產網上備案登記”制，3月30日正式開通預售房網上房地產備案登記系統，4月20日，網上房地產交易正式開盤，7月1日開始所有的商品房樓盤已經全部納入網上銷售；5月上海又開始實施二手房網上公示，整頓混亂的中介市場；另外，轉按揭已停止辦理；中低價房的預售標準也相應降低；而另一項政策──物業稅征收方案也正在討論之中，預計此項政策對于上海市房地產市場的沖擊波不亞于一顆重磅炸彈。在土地供給方面，為了配合全國土地清理整頓工作，2004年5月初上海市政府決定，在半年內停止商品房土地供應；同時，為了充分利用土地資源、治理“置而不開”的圈地行為，上海市政府特別強調已購置的土地，如果在兩年內不開發建設，政府將予以收回。另外，為了建設一個法治、規范、透明的土地市場，6月底出臺了《上海市土地儲備辦法》和《上海市建設項目審批中用地規模控制管理辦法》，并將于8月1日起實施。

杭州： 2003年9月，杭州市政府通過了8項新的房產措施，內容包括新增土地投放中經濟適用房用地和商品房用地保持在1：1比例；對二手房產易征收20%的個人所得稅。這是杭州自1997年實行土地儲備制度以來在土地、房產方面政策調整最大的一次。新政策已于2004年1月1日起正式實施。2004年5月，在杭州市政府的積極倡導下，杭州市各家銀行推出了個人房貸信息共享系統，嚴查“第二套住房”，在一定程度上可以抑制過度的炒房行為；在土地供給方面，杭州市政府也在逐年加大供給量，2003年土地投放量為4549畝幾乎是2002年土地投放量的2倍。

南京：南京市房管局于2004年3月19日下達了禁止炒樓花和炒期房的通知，要求購房者必須采取實名制和期房轉讓必須具有產權證。并宣布從4月1日起正式實施《加強商品房預售管理實施細則》，該細則對購房實名制、期房限制、信息公示等作了嚴格規定，被認為是國內防止房地產市場炒作行為最完善的一部實施細則。南京政府的“禁炒令”實施效果十分有效，據初步統計，在“禁炒令”發布后，大約有3000多套期房辦理了退房手續。

上海、杭州、南京是長三角房地產最具代表性的三個市場。三地政府所采取的調控措施，表明了政府對房地產市場進行調控的決心和信心，也為長三角其他城市樹立起榜樣。示范作用下，蘇州、無錫、寧波等地政府也紛紛出臺各種政策，對當地房地產市場進行了規范、清理和整頓。

三、 長三角房地產發展前景

2004年，我國房地產市場政策環境發生了很大的變化，特別是長三角地區調控政策頻出，長三角房地產發展速度有所放緩。盡管如此，2004年1──6月上海、浙江和江蘇房地產市場的主要指標仍在增長，并保持了良好的狀態。長三角房地產市場之所以能呈現蓬勃生機和廣闊的發展前景，與其雄厚的經濟基礎、強大的居民購買能力、高速的現代化城市進程、以及世博會所帶來的巨大商機密不可分。

1、雄厚的經濟實力為房地產市場發展奠定了堅實基礎

長三角地區是中國經濟發展速度最快、經濟總量最大的區域。2003年長三角15城市實現地區生產總值突破2萬億元大關，達到22775億元，占全國GDP的19.5%，比2002年增加了3650億元；人均GDP達到30008元，按現行匯率換算，則人均突破了3000美元，達到中等收入國家水平；從增速上看，長三角15個城市GDP最高增速達到18.0%，最低的也有11.8%，高于全國平均9.1%增速，顯示了長三角城市群發達的經濟實力和極快的發展速度。

雄厚的經濟實力必然會帶來大量的投資，包括高收益的房地產開發投資。2003年長三角房地產投資額達到了2182.9億元，占全國房地產投資總額的21.6%，對于長三角房地產市場發展起到了重要的推動作用。

反過來，長三角房地產的投資額對于當地GDP的貢獻率達到2.9%，幾乎是全國房地產投資額對GDP貢獻率1.5%的兩倍，說明長三角房地產對長三角區域經濟的增長同樣起著不可低估的作用。

2、強大的居民收入和消費能力為房地產市場創造了強烈的購買需求

2003年長三角十五城市居民收入呈現同步增長，平均突破萬元大關，達到11628元，同比增長12.3%，遠高于全國平均水平。其中上海達到14867元，位居榜首，浙江6市居民收入平均達到12964元，增長11.2%；江蘇8市居民收入平均達到10222元，增長13.1%。

從消費水平看，長三角地區收入決定消費的特征十分明顯。上海城市居民家庭人均消費支出為11040元，仍居15城市之首；位居第二至5位的依次是：寧波10463元、杭州9950元、紹興9305元、蘇州9272元。

從人均居住類支出看，上海為1280元，還居15城市榜首，位居第二至第五位的城市依次為：紹興1263元、舟山1107元、寧波1058元、杭州1038元。

較高的收入水平必然支撐了較強的消費水平，反映在居住上，則是旺盛的購買需求。長三角旺盛的購買需求，推動著長三角15城市房價不斷走高。

3、高速的現代化城市進程為房地產市場拓展了廣闊的發展空間

長三角城市群位于我國東部沿海和沿江，交通發達、便利，許多城市如蘇州、杭州、南京、無錫、鎮江、揚州、寧波等是著名的歷史文化名城和旅游勝地。城市建設和規劃任務繁重。特別是近年來，隨著長三角城市經濟實力加強、周邊鄉鎮企業經濟蓬勃發展，長三角城市化進程明顯加快。外來人口大量涌入、本地居民住房需求、城市改造拆遷、外地資本看好長三角房地產投資、以及長三角城市一體化進程，使得長三角房地產將在未來很長一段時間內仍然保持旺盛的需求。

4、“世博”巨大商機為房地產市場帶來了更大的發展機遇

“世博”機遇百年難遇，舉辦2010年世博會將為上海經濟騰飛再助強勁動力，同時也為上海能夠早日成為亞太地區乃至世界級城市提供了重要的支持。世博會的舉辦將通過旅游、會展、物流、建筑、投資、商貿等一系列經濟活動推動長三角經濟高速增長，從而使長三角地區真正成為經濟繁榮的世界第六大都市圈。

申博成功，帶動了浦東及黃浦江兩岸開發，為上海房地產市場注入了新的生機。隨著長三角城市一體化進程，及更加完善、便捷的交通網絡，上海周邊城市的房地產市場同樣也感受到了上海市場的輻射效應。長三角房地產市場借助“世博”商機，還將有更大的發展潛力。

除此之外，由于長三角區域內各種經濟形式豐富多彩，使得國有企業、民間營企業、外商投資企業的經濟實力都很突出。再加上相對寬松的金融環境和發達的融資體系，使得困惑于開發商的資金問題，在長三角地區也比其他地區更容易得到解決。

市場需要規范，規范有利于市場健康、有序地發展。在當前中國經濟良好運行的大背景下，在長三角日益繁榮的環境中，我們完全有理由相信，長三角乃至全國的房地產市場，仍具旺盛的潛力和機遇。市場的變局絕非遏制發展，而是一個洗牌過濾的過程。所有房地產開發商都主動適應市場環境的變化，重新定位與籌劃，把變局當作契機，提升自身的綜合競爭力，以此迎接未來更加廣闊的市場。

參考文獻：

[1] 陳頤，中國城市化和城市現代化，南京出版社，1998年

[2] 沈道齊，城市化進程與城市可持續發展，經濟管理出版社，1999年

[3] 沈立江、葛立成，長三角一體化理論新視角，浙江人民出版社，2003年

[4] 張敦富，《區域經濟發展研究》，中國輕工業出版社，1998年

[5] 國家統計局：2000～2003年《中國統計年鑒》、《中國城市統計年鑒》，中國統計出版社

[6] 中國房地產統計年鑒編輯部：2000～2003年《 中國房地產統計年鑒》，中國統計出版社

[7] 政府出臺各項政策的相關資料主要來源于《中國房地產報》。