華僑城集團收放之間

柳澤春

8月31日，深康佳(000016)公告，控股股東華僑城集團，決定將持有的5500萬股A股以每股5．53元的價格轉讓給天大集團。天大以超過凈資產值10％的價格受讓非流通股，受到市場高度關注。

9月24日，華僑城(000069)公告，控股股東華僑城集團，決定以集中競價的交易方式增持華僑城A流通股股份，投入資金不超過2億元人民幣，增持規模不超過其總股本的3％。

華僑城集團年初發行的4億元可轉債剛好進入轉股期，增持流通股將首先助推債轉股。此間，集團整體上市的消息開始傳播。

向華僑城“輸送”利潤

在華僑城集團旗下的兩家上市公司中，深康佳已失去融資資格多年，華僑城以其優良的業績與行業影響力，成為集團在資本市場的重要門面。

華僑城屬下有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等多家主題公園，是中國擁有主題公園家數最多、規模最大、效益最好的公司。

上市以來，華僑城的凈利潤一直保持了較高的增長速度，近五年凈利潤年均復合增長率高達25．5％，近三年年均凈資產收益率高達19．07％。這在深滬兩市旅游類上市公司中是絕無僅有的。

今年，華僑城半年的業績已超過上年全年業績水平。上半年，華僑城分別實現主營業務收入2．68億元、實現凈利潤2．31億元，分別增長49．85％、42．97％，凈資產收益率達到13．96%。

然而，一個不容忽視的事實是，華僑城漂亮業績的背后是，公司大部分利潤來自投資收益。統計顯示，近五年華僑城有高達79．8％的利潤來自于投資收益。

其中，絕大部分的凈利潤來自于其參股40%的華僑城房地產公司(由集團控股)。如果剔除投資收益的影響，那么華僑城的業績將非常平庸，2000年、2003年甚至會出現經營虧損。

2003年上半年，盡管華僑城旅游業遭受“非典”重創，主營業務收入同比下降了31．09%、主營業務利潤同比下降62．14％，但公司卻早早就作出前三季度公司凈利潤大幅度增長50％以上的盈利預測。顯然，旅游業務利潤對于華僑城貢獻較小。

在集團資產負債率高達75．45％的情況下，通過銀行間接融資的空間已十分有限；而相比集團lOO多億元的資產規模，每年3億元左右的夸利潤，將使其靠自身積累實現滾動發展變得十分緩慢。

1997年9月，華僑城IP0募集資金3．00億元。其中1．36億元用于收購集團所屬的深圳錦繡中華49％股權、0．44億元用于收購集團持有的長沙世界之窗25％的股權；1999年，華僑城出資9235萬元，收購集團持有的深圳世界之窗20％的股權；2000年8月，華僑城進行10配3股，募集資金2．43億元，用于收購建設集團控股的歡樂谷項目。2003年12月，華僑城發行4億元可轉換債券，全部資金用于與華僑城房地產公司共同開發波托菲諾項目(占50％權益)。

在只有華僑城這一資本平臺的情況下，華僑城集團向上市公司輸送利潤的傾向并不難理解。此外，華僑城集團持有華僑城總股本的68．60％，單就這一比例，華僑城集團伸出援助之手并不吃虧。

退出傳統家電產業的抉擇

與華僑城相比，從1999年前的高歌猛進，到2000年的價格雪崩，陷入價格戰泥潭的深康佳，已在彩電領域掙扎多年。如何推動深康佳產業升級，是華僑城集團的一件大事。倚重政策扶持的華僑城集團，在_充分競爭的彩電業，謀劃撤出有其明智之處。

深康佳上市以來，先后于1996、1998、1999年進行了再融資，累計融資超過20億元，這為深康佳的快速發展壯大奠定了基礎。

在1989～1999年，深康佳的主營業務收入從3．3億元增長到101．3億元，十年間收人增長30倍，在銷售收入的拉動下，深康佳的凈利潤也從1000多萬元很快上升到數億元。深康佳上市后，連續七年的每股收益保持在0．80～1．10元，顯示出當時的輝煌。

然而，由于彩電業激烈的價格戰，深康佳的利潤從2000年出現下滑，2001年深康佳進而巨虧6．95億元。深康佳本希望借助手機業務翻身，然而介入不足三年的手機業務就又一次重蹈彩電業價格戰的覆轍，欲振乏力。

截止到2003年底，深康佳資產總額為96．37億元，凈資產30.54億元，當年實現主營業務收入128．06億元，這在華僑城集團的版圖中是很沉重的部分，要想從彩電業轉型乃至退出都不是件容易的事。

對此，華僑城集團不可能袖手旁觀。2002年，深康佳正是在集團的幫助下，從華僑城房地產公司項目開發中獲得近億元的投資收益，才得以逃脫被ST的厄運。然而，深康佳擁有30多億元的凈資產，要幫助其重新恢復融資能力，絕非易事。

華僑城集團在深康佳、華僑城兩家公司的股權比例分別為68．60%、40．42%，集中優勢扶持華僑城也許是集團公司比較現實的選擇。年初以來，關于華僑城集團淡出深康佳、深康佳與外資合作等傳聞不斷見諸報端，盡管深康佳董秘何建軍矢口否認華僑城集團淡出深康佳的質詢，但傳聞很快得到驗證。

8月31日，深康佳公告，華僑城集團與安徽天大集團簽訂了《股權轉讓協議》。華僑城集團將其持有的公司5500萬股非流通國有法人股A股，以每股5．53元人民幣的價格，轉讓給天大集團。股權轉讓完成后，華僑城集團仍然直接間接持有深康佳A總股本的31．28%。

通過減持深康佳股權，華僑城集團將逐步從傳統家電行業撤退，而且近3億元的轉讓價款將對華僑城集團優化產業結構起到重要作用。

迪斯尼壓力之下

自1989年華僑城投資的國內第一家主題公園“錦繡中華”開業之后的十年里，華僑城一直是國內主題公園業無可爭議的老大。華僑城所屬的四大主題公園是其最重要的核心資產，也是集團的重要門面，但盈利能力差強人意。

恰在此時，離深圳近在咫尺、占地310英畝的香港迪斯尼樂園將在2005年底落成開放。如果屆時華僑城仍然無法為游客提供新的興奮點的話，迪斯尼樂園將對游客分流，勢必給華僑城旅游業經營帶來更大挑戰。

“我們現在重點考慮的是，如何應對迪斯尼開業對華僑城的沖擊。”華僑城一高管坦言。

華僑城《2001～2005年企業發展戰略綱要》中，明確了加快跨區域發展，實施“中華錦繡”工程的戰略構想。希望以華僑城突出的旅游品牌、主題公園經營管理經驗、旅游市場策劃拓展能力、廣場藝術創意表演系統、資金等要素組成綜合輸出資本，與國內的優質旅游資源相結合，構筑華僑城在中國跨區域的旅游產業集群。

2001年初，華僑城投資3000萬元的曲阜孔廟旅游項目，是“中華錦繡”工程的第一站。然而，三年之后，今年2月4日，華僑城正式退出在曲阜三孔景區的經營，將其持有的50%股權轉讓，獲得股權轉讓款3000萬元。

2002年開始，華僑城明顯加快了擴張的腳步。5月，華僑城集團與北京朝陽區南磨房鄉共同注冊成立了北京世紀華僑城實業有限公司，計劃建設一個面積為1平方公里、總投資為20億元的旅游主題社區。

2003年初，華僑城又與中國長江三峽總公司、湖北省宜昌市政府簽訂協議，組建合資公司，注冊資金為人民幣1．5億元，共同開發長江三峽壩區旅游資源，發展三峽壩區旅游產業。

但是，華僑城也很明白，其自身和迪斯尼不是一個重量級的對壘，但是對手來了，必須迎戰。投資總額為141億港元的香港迪斯尼公園，一旦建成開放，將對同樣以主題公園為主的華僑城集團形成巨大沖擊。

如今，在深圳風景最漂亮的東部海域，斥資30億元建設一個“東部華僑城”——也是華僑城應對沖擊的策略之一。

地產業擴張

華僑城房地產公司主營業務為房地產開發，注冊資本為2億元，華僑城持股比例為40％。

截至2003年底，該公司總資產31．30億元。2003年華僑城房地產公司合怍開發的“波托菲諾純水岸”一期項目(14萬建筑平方米)實現主營業務收入18．70億元，實現凈利潤5.02億元。粗略計算，其每平方米房地產創造的凈利潤竟然超過4000元，讓人咋舌。

相對深康佳(家電業)的沉淪、華僑城(旅游業)危機四伏，華僑城房地產業無疑是集團公司一座增值潛力巨大的“金礦”。

近年來，隨著華僑城在深圳土地儲備的減少，華僑城北上京城、東進上海的動作明顯加大，這預示著一種戰略轉移。華僑城集團i芏大力擴張房地產業務。

2002年6月，華房公司浦江項目正式簽約。浦江鎮開發是上海市“一城九鎮”規劃的重要組成部分，預計經過十年的建設，把浦江鎮營造成一個具有意大利風格，集生態、旅游、居住、商業為一體的新型城鎮。

北京世紀華僑城實業公司中，華僑城、華僑城房地產公司分別持股為29．28％、27．03％。今年，有關地產項目已經全面開工。

目前，華僑城地產在深圳地產綜合實力排名中，從上年的第3名躍升到第2名，在全國地產企業銷售額排行中列第l1位，華僑城集團房地產業正處于快速發展階段。

2004年6月28日，國資委發布有關通報，決定整合巾央企業的房地產資源，告知擬尋求重組合作方并準備將房地產業作為非主業剝離的有關中央企業，可與華僑城集團公刊等五家企業聯系，研究有關重組問題，國資委將做好有關協調。

盡管這僅是一個指導性的政策，但可以推知，華僑城地產在全國的擴張將受到各種關照。在國資委管轄的資產總額達8·32萬億的189家央企當中，有不下半數曾染指地產投資。保守估算，有數百億的資金業已沉淀其中。

華僑城房地產在眾彩房地產企業中脫穎而出，一方面反映了華僑城地產在業內的實力，另一方面，也反映了華僑城集團努力擴張其房地產業務的結果。政策將有助于華僑城整合全國房地產存量資源。

華僑城地產全國擴張的大幕已經拉開。

整體上市利弊說

據長期關注華僑域的分析人士預測，北京、上海的房地產擴張，以及深圳三洲田項目，總投資將超過80億元。

公司證券部門的李珂暉表示，北京、上海的項目盤子較大，但可以實現滾動發展，公司還可以通過自身桌道獲得資金，所以，華僑城對資金的需求，遠沒有外界報道的那么多。

即便如此，華僑城近期的資金需求也會在數十億元。隨著華僑城集團在北京、上海等大城市“固地”的結束，資金成為實施地產擴張的主要制約因素。

今年以來，TCL集團、武鋼集團整體上市的示范效應，給華僑城集團帶來不小的觸動。寶鋼的整體上市進程，更助推了華僑城集團整體上市的激情。

據悉，在今年2月召開的華僑城集團2004年工作會議上，華僑城集團首席執行官兼總裁任克雷第一次正太提出要“實現整體上市”。有傳言稱，華僑城集團香港主板上市，計劃籌集的資金規模在80億元港幣。但華僑城對該消息未作確認。

9月24日，華僑城發布公告稱，控股股東決定投入資金不超過2億元，通過深交所集中競價的交易方式增持華僑城的流通A股，增持規模不超過華僑城總股本的3％。華僑城A股當日封漲停，其可轉債(125069)漲幅更大，盤中最高漲幅曾達18．1％，終盤以12．13％的漲幅報收。

華僑城集團稱，由于市場環境的影響，華僑城的市值被市場低估，這種狀況不刊于華僑城控股公司的未來發展，也有損其全體股東的共同利益，集團公司作為大股東，有責任表達對華僑城控股公司未來發展的信心。

華僑城集團已持有華僑城68．6％的非流通股，繼續增持2％的流通股對提升控股地位并不重要。有市場人士認為，集團增持華僑城流通股是明顯的作秀；亦有人士認為華僑城回購流通股意在熱身整體上市。

華僑城房地產公司最初為華僑城集團旗下的全資子公司，經過2000年的資產置換、2001年股權轉讓后，華僑城與華僑城集團的持股比例變為40：60。華僑城最近的資料顯示，華僑城房地產公司的股權結構為，華僑城集團持有45％，華僑城持有40％，深圳思眾投資公司持有15％。

《新財經》通過研究華僑城公開資料，注意到先于集團整體改制，華僑城房地產公司的改制已經暗流涌動。深圳思眾投資在華僑城房地產公司的現身的背后，華僑城集團整體上市、抑或分拆上市，管理團隊或已謀定。