勇敢者游戲

被認為泡沫滋滋作響的中國房地產市場，為什么外資熱錢還源源不斷地涌入？

地處黃浦江與蘇州河交匯處的“外灘源”，是“萬國建筑博覽會”的發源地，上海市近現代的金融業、貿易業均從這里孕育并發展壯大。

在這塊16.4公頃的區域內，保留著一批建于1920年至1936年間的各式近代西洋建筑，其中14幢為上海市近代優秀保護建筑，風格多樣，璀璨華美。建于1873年的中山東一路33號原英國領事館，是歷史上外灘的第一座具有英國維多利亞風格的建筑。

5月7日，美國洛克菲勒國際集團與上海新黃浦集團簽署合作協議，共同開發建設外灘源項目。據悉，雙方新組建的中外合作企業，將作為總體開發商，負責預算達2.5億美元的第一期開發。

此項合作協議也是長時間徘徊在中國內地房地產市場門外的歐美一流開發商登陸上海的首張合同。

如今，在北京、上海，已經經常可以見到海外地產基金的活躍身影。ING全球執行董事金文洛不久前宣布，ING已經與上海復地集團簽署協議，共同投資興建ING在上海的第一個商品房住宅。東南亞最大的地產商新加坡凱德置地表示，在未來3到5年凱德在華投資將翻一番，達到100億人民幣。

羅斯福基金、美國漢斯、摩根士丹利、新加坡GIC、麥格理銀行……海外資金的活躍成為2004年中國房地產業的一道風景。

在被認為危機四伏的中國房地產市場，為什么外資熱錢還源源不斷地涌入？

與有政府背景的強力開發商合作——洛克菲勒國際集團對合作伙伴的選擇代表了海外基金的一種傾向性。新黃浦集團具有深厚的上海市政府背景，是上海市政府重點扶持的支柱型企業集團之一。

摩根士丹利房地產基金副總經理白可福先生可謂是一語中的：“我們希望與本地開發商保持一種合作關系，中國有句古話叫做‘強龍敵不過地頭蛇’。”去年7月，摩根士丹利房地產基金在中國地產業的第一筆投資，選擇了與上海盧灣區政府背景的上海永業集團合作。去年7月，雙方在國外注冊成立股份公司性質的“永業國際”，專業從事摩根士丹利和永業雙方在中國的地產項目投資。“錦麟天地·雅苑”是雙方合作的第一個項目，總投資9000萬美元。

安邦咨詢公司首席分析師陳功認為，政府對房地產行業的調整，使市場從混亂走向規范，正好為國際地產基金發揮自身優勢創造了條件。一則調整擠出了些泡沫，使得市場價位趨近常態；二則是資源可以得到更為合理的分配，比如土地的掛牌拍賣比較透明了。“他們現在進入中國正逢其時。”陳功說。

1998年以來，中國的房地產業以平均22%的速度增長，2003年更是達到了32.5%。房地產投資占全國所有投資的40%；從開發到銷售的全過程運轉，房地產業所需資金的70%-80%都來自于銀行。去年6月，中國人民銀行出臺了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（業內稱為121文件），核心精神是，對房地產企業緊縮銀根。

這讓不少國內開發商陷入了一種資金饑荒的狀態，除了尋求IPO募集資金，他們渴望與海外地產基金合作。不少海外基金抓住機會，紛紛落戶北京、上海，尋找合作和發展的機會。之所以鐘情京滬兩地，是因為市場較規范，流通性強，而且2008年北京奧運會和2010年上海世博會帶來的經濟發展前景和物業升值的預期更強。

就目前看，市場的高回報率，對海外熱錢也是一個極大的吸引力。據最近的統計，北京中高檔住宅的回報率高達30%-40%，而在歐美市場，房地產盈利率僅在5%左右。

同時，北京和上海是房地產泡沫非常豐富的地方，經濟增長有1/4依靠住宅銷售來支撐，住房需求之大，難以滿足。林立的腳手架，使整個城市看起來很像一家大型房地產公司。

但是，海外基金對潛藏的風險也并非一無所知，“掩耳盜鈴”。他們是如何把投資的風險系數降到最低呢？

摩根士丹利房地產基金的操作手法，是國際資本的一種普遍思路。

今年年初，摩根士丹利房地產基金與上海復地成立項目公司合作投資位于上海市黃浦區的中高檔住宅項目——“復地雅園”，投資總額約為5000萬美元。由上海復地負責與地產開發相關的項目投資可行性研究、規劃設計、開發建設及銷售等業務，確保項目獲得良好投資回報；摩根士丹利房地產基金提供項目融資服務。

4月27日，摩根士丹利房地產基金又與天津開發商順馳公司簽訂了戰略合作投資意向書，準備共同進行房地產開發投資。記者曾致電摩根士丹利發言人張寶玲。張小姐拒絕透露該公司投資中國房地產領域的具體金額。一個比較合理的推測是，在這一過程中，摩根士丹利扮演著雙重角色：一面是地產投資者，另一面是投資銀行。

合作投資“復地雅園”后不到一個月，上海復地就于2月6日登陸香港資本市場，摩根士丹利是其上市保薦人。

現在，天津開發商順馳也正緊鑼密鼓地準備到香港上市。摩根士丹利同樣是其上市保薦人。

“他們很明白戰略投資是怎么回事，懂得房地產是個經典的宏觀投資行業，而操作宏觀投資則要靠策略會議，在這方面他們輕車熟路。”安邦咨詢公司陳功評論說。

第一太平戴維斯上海公司董事長劉德揚估計，目前進入上海房地產市場的外資有100億美元左右，只是一些已經浮出水面，另一些仍然沉在水下。

沉在水下的多半是海外游資。浙江大學房地產研究所所長兼浙江證大集團副總裁趙杭生是對外資涌入房地產保持警惕的少數人之一。他指出，從外資對1997年泰國房地產造成的結果來看，它能讓你很快地往上升，但當它撤走的話，你就會摔下來。“外資就是投機需求，有錢賺的時候它進來，沒錢賺的時候它就跑了。”