邁向小康人居生活的理想大道

自從1998年實行住房分配貨幣化政策以來，陜西省房地產市場發展一躍進入快車道。在此次陜西省委宣傳部組織的“西部大開發五周年巡禮”采訪活動中，本刊記者走訪了陜西咸陽、楊凌、寶雞、漢中、安康、商洛等地了解住宅與房地產業發展情況，強烈感受到在全面建設小康社會的新的歷史時期，住宅與房地產業的發展給西部人居環境所帶來的巨大變化。

房地產業凸顯經濟發展支柱地位

咸陽地處八百里秦川腹地，東鄰西安、西接楊凌，是西北的一塊風水寶地，素有“西安后花園”之美稱。咸陽商品房價比西安低1000-2000元的優惠房價，以及毗鄰西安的地段優勢，令咸陽周邊城市居民眼睛發亮，來咸陽置業安居者不斷增多。據悉，咸陽世紀大道兩側新建的帝都花園、碧水茗居等多個住宅小區35%左右的住房被西安等外埠居民購買。

今年3月份，咸陽市房產管理局在開展調查研究后，依照市場需求適時調整開發結構，控制城區高檔住宅、商業營業用房、辦公寫字樓開發建設規模，加大多層、磚混普通商品住宅建設力度，同時加強對縣城房地產市場管理工作。三原縣在實施住宅小區工程建設中，引進西安交大康橋公司開發建設的清河花園住宅小區，總投資1.2億元，一期工程已完成投資1500萬元。興平、涇陽等縣市已停止了單家獨院住宅建設，實行住宅小區和單體樓建設。

楊凌農業高科技開發區房地產投資規模較大，但運營質量良好。一直保持購銷兩旺勢頭，現有房地產企業8家，在建項目6個，投資1.79億元。自成立開發區管委會以來，經過6年的建設發展，楊凌農業科技示范區已初步形成區域性中心城市對周邊地區輻射氛圍，開始從建設性開發向開發性建設轉變。從1998年到2003年楊凌住宅建設增長情況來看，短短6年新建住宅100萬平方米，其中新建經濟適用住房32.1萬平方米，目前楊凌人均住房建筑面積32.3平方米，優于陜西省內其它城市水平。

寶雞市房地產工作緊緊圍繞建設生態園林大城市目標，狠抓房地產開發建設與管理，在投資方面，2003年房地產開發投資13億元，占全市固定資產投資總額的10%，同比增長46%，市區城鎮居民人均住房建筑面積達到20.1平方米。在房地產開發中涌現出“聚豐”、“永嘉”、“華盛”等一批先進開發企業和“玉泉花園”、“寶橋小區”等一批注重基礎設施和環境綠化的優秀小區。“田豐園”、“碧水灣”等小區已成為當地住宅小區的樣板和品牌，被企業看作是一筆可持續利用的巨大的無形資產。

安居工作的啟動成平民住房消費引擎

在住宅與房地產開發過程中，各地政府房地產管理部門高度重視經濟適用住房（安居工程）的建設及銷售管理工作。受政策指導的經濟適用住房，功能齊全，環境優美，質量優良，配套合理，價格適宜，受到中低收入家庭的熱烈歡迎，為社會經濟發展，改善居民住房條件，啟動住房消費發揮出重要作用。

安康市將經濟適用住房建設納入政府目標考核管理，成立的專門業務管理機構——經濟適用住房建設管理辦公室。金融部門積極向購房者個人發放消費性住房貸款，有力地支持了當地經濟適用住房建設和銷售。1998年至2003年，安康市為22.68萬戶中低收入家庭解決了住房問題，累計完成投資15.53億元。

截止2003年底，漢中市房地產開發建設總投資已完成55.4億元，占社會固定資產投資的23%住宅建筑面積達1365.92萬平方米，其中經濟適用住房建設投資19.54億元，竣工面積179.49萬平方米，城鎮居民人均居住面積9.62平方米。今年一季度，漢中市房地產開發完成投資1.5億元，商品房施工面積21.23萬平方米，房價達到每平方米1410元。自1992年房改至今，漢中市以成本價出售公有住房6萬余套，約有12萬干部職工享受到房改帶來的實惠。當前住房貨幣化分配方案的制定推進，將更進一步提高漢中市住宅與房地產市場的發展。

商洛市為促進住房建設快速發展，認真篩選確定了一批房地產開發項目，采取走出去、請進來等多種形式招商引資。目前，連云港懷宇房地產開發有限責任公司、廣東新豐江實業開發總公司，已與該市簽訂了開發房地產投資開發意向及協議。2004年4月，旬陽力源房地產有限責任公司與商洛市簽訂西苑小區開發建設合同，投資1.05億元，計劃7月份動工建設。

5年來，商洛市住宅與房地產開發累計完成投資6.84億元，開發面積103.6萬平方米，市區桂圓新村二期工程、宏安小區、通安花園、晨光商貿大廈、全興園、西苑小區等一批容商貿、住房小區落成或正在建設之中。但是，由于經濟落后和可開發用地減少等諸多原因，當前商洛市城區居民房屋供需矛盾仍較突出。

依靠發展，才能解決住宅產業存在的現實問題

縱觀西部大開發五年來陜西六城市房地產業和個人住房發展現狀，可以明顯看到房地產業正向經濟發展中的支柱產業地位挺進。但是，不可否認，各地住房建設任務仍很艱巨，住宅產業還存在四個方面的問題：

一是經濟適用住房建設力度不夠，中低收入家庭居民仍存在住房困難問題，有些地方由于經濟落后和可開發用地減少，住房供需矛盾更為突出。

目前商洛市區無成套住宅人口4.6萬人，按戶均3.5人算，尚需成套住宅1500多套，約180萬平方米。2003年商洛市區內平均房價收入比為1：3.2，即雙職工家庭用不到4年的工資收入，可購買60平方米的經濟適用住房一套，稍大于國家測算的正常購買力。目前的問題在于，自2002年停止單位職工集資建房以后，無論是商品住宅開發，還是經濟適用住房建設，各類住房供應渠道均處于斷層狀態，形成了居民持幣無房可買的狀況。特別是城鎮職工和城市中低收入居民購買力有限，對經濟適用住房的期盼更為迫切。

二是住宅小區開發規模小，不適應居民對理想居住的需求。

以咸陽市房地產開發情況為例。目前咸陽市房地產開發企業普遍存在著實力不強、再開發能力弱，市場適應能力差和管理水平低的問題，造成了住宅小區開發建設插建項目多，規模開發項目少，特別是大型住宅開發項目過少，開發建設的小區大多為5萬平方米以下，遠遠不能滿足居民對理想住宅小區的需求。

三、房地產市場發展不平衡，二手房市場整體發展水平仍然不高，影響著二、三級市場的聯動；房地產市場秩序不規范，違法違規開發合同欺詐、面積短斤缺兩、虛假廣告、違法中介等方面的問題較多，群眾反映比較強烈。

四、危舊房改造進程緩慢，城市房屋拆遷工作問題多多。

據調查，自2001年11月以來，漢中市先后批準拆遷項目13個，批準拆遷房屋面積257788平方米。房屋拆遷補償安置資金監管金額累計1.2億元。為保障建設項目的健康進行，漢中市制定了一系列制度辦法維護拆遷當事人合法權益，但目前拆遷工作中仍存在以下主要問題：（1）對拆遷政策法規宣傳力度不夠；（2）少數群眾對拆遷認識不夠有抵觸情緒；（3）個別地方拆遷管理工作不夠規范。

咸陽城區去年有危舊房屋建筑面積150萬平方米，占到各類房屋建筑面積的10.34%，其中住宅危舊房屋建筑面積50萬平方米，占住宅用房總面積的5.2%，居住戶數1.29萬戶，居住人口4.55萬人，居民住房存在著安全隱患。