“８＆＃８２２６；３１大限”

1200億元擠光開發(fā)商現金

2004年4月底，一份《對房地產開發(fā)相關土地政策的建議》（下稱《建議》）揭開了北京市土地突擊審批的蓋頭。

這封發(fā)給全國工商聯和國土資源部相關部門的建議披露，自2002年11號令出臺后，截止到今年1月9日北京市國土房管局暫停新項目審批之時，北京市登記的協議出讓土地有10000多公頃。其中約50％為正常年開復工所需的土地供給，約50％為因“11號文”和“33號文”而產生的突擊審批結果。如果在8月31日前全部繳納土地出讓金，大約需動用1200億元人民幣。

建議稱，這“相當于北京市去年全年房地產固定資產投資的總額”，如果如期繳納，將“基本擠光了開發(fā)企業(yè)手中的現金”。這是一個觸目驚心的結論。

文中反復提及的“8#8226;31大限”源于2004年3月31日國土資源部與監(jiān)察部聯合下發(fā)的71號文件，文件嚴格要求各地協議出讓土地中的歷史遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。

2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)了被業(yè)界稱為“土地革命”的“11號文件”(《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》)，文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。

為具體實施11號文，北京市2002年6月出臺了《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規(guī)定》（33號文），但33號文為土地協議出讓留出了“四個口子”，即綠化隔離地區(qū)建設項目用地、小城鎮(zhèn)建設項目用地、開發(fā)帶危改項目用地、國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產加工型一般性高科技項目用地，使協議出讓得以延續(xù)。直到今年2月4日，北京市國土房管局才聯合四個部門制定了4號文件，將33號令開出的“四個口子”完全堵上。但截至彼時，已有大量土地流入房地產商手中。

對于房地產開發(fā)商而言，協議出讓土地在某種程度上就是廉價土地的代名詞。2004年8月31日是一道分水嶺，此后，所有商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地必須采用招標、拍賣或掛牌的方式公開交易——房地產開發(fā)商都想趁著“大限”到來之前分享最后的晚餐，這正是北京土地審批量暴增的根源。

《建議》以全國工商聯住宅產業(yè)商會的名義發(fā)表，在業(yè)內廣泛流傳，但主要的起草人卻是華遠房地產集團董事長任志強。這份《建議》認為，突擊審批產生的巨大工作量根本無法在規(guī)定的時限內完成，并痛陳以8月31日為限“一刀切的做法”將對市場造成巨大沖擊，必須緩期執(zhí)行。

其措辭之激烈，態(tài)度之明確，被認為代表了京城房地產商的普遍立場。

83％歷史遺留項目面臨危機

國土資源部的態(tài)度非常堅決。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部下發(fā)71號文件，要求各地就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行執(zhí)法監(jiān)察。

國土資源部幾位官員在不同場合一再表示，這次監(jiān)察要求各地嚴格按照國家政策規(guī)定，界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》實施前的歷史遺留問題。各地不得擅自擴大范圍，不得弄虛作假、變相搭車，并要求在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。

“8月31日就是協議出讓土地的最后期限，對8月31日后仍以歷史性遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。”國土資源部土地利用司副司長束克欣強調說，“限定8月31日這個日期，就是為了盡早讓土地出讓制度徹底規(guī)范化。”

然而，北京的步伐遠遠跟不上國土資源部的節(jié)奏。今年3月8日，國土資源部通告，因北京等26座城市未能在規(guī)定時間內上報有關建設用地備案材料，國土資源部將暫停受理建設用地的審查報批。而北京市之所以沒有完成備案材料工作，主要就是因為沒有完成對歷史遺留項目的統(tǒng)計。

兩個月之后，這份姍姍來遲的統(tǒng)計終于揭開了北京市土地協議出讓歷史遺留問題的面紗。統(tǒng)計數字顯示，目前北京登記的經營性用地歷史遺留項目共1091宗，涉及尚需辦理出讓的土地面積16362公頃，規(guī)劃建筑面積約20189萬平方米。

北京市國土房管局對上述項目進行了分類。其中，已取得計劃和規(guī)劃兩部門批準文件的項目（第一類）共528宗，土地面積5513公頃，建筑面積約7670萬平方米；取得計劃或規(guī)劃一個部門批準文件的項目（第二類）共181宗，涉及土地面積1981公頃，規(guī)劃建筑面積約1914萬平方米；未取得計劃、規(guī)劃批準文件或取得的文件均已過期的項目（第三類）共382宗，涉及土地面積8868公頃，規(guī)劃建筑面積約10605萬平方米。

在北京市國土房管局5月遞交市委、市政府的一份報告中提出，第二類及第三類項目將一律被否定。此外，第一類項目中的三種土地也將被否定：即已取得計劃和規(guī)劃批準文件但一個有效一個過期的；已取得計劃和規(guī)劃批準文件但需征地而未取得征地批復的；國家嚴格控制的項目如別墅類等。另外，不符合項目交通、環(huán)保、規(guī)劃等部門前期論證的也將被否定。

如此統(tǒng)計下來，目前要否定的項目用地至少為13643公頃，占全部歷史遺留問題的83％。

土地是如何堆積起來的

眼下，距國土資源部規(guī)定的截止日期雖然還有兩個多月時間，但在北京的房地產商看來，這是一個“不可能完成的任務”。

“清查只需要表明一種態(tài)度，可具體執(zhí)行起來遠沒有那么簡單。”不少業(yè)內人士對國土資源部的通知仍頗有微詞。

但是，在更多的地方，國土資源部下發(fā)的通知并沒有像北京一樣引起軒然大波。事實上，在江浙的不少城市，對經營性土地協議出讓的處理早已不動聲色地完成。

何以到了北京，8月31日就成了不可能完成的大限？北京市這16362公頃的待批土地又是如何堆積起來的？據專家介紹，實質就在于對“歷史遺留問題”時間上的不同界定：從2002年5月國土資源部11號文出臺起，協議出讓土地的最后時間是截止到2002年6月底北京市的33號令頒布；抑或是截止到2004年1月9日北京國土房管局宣布經營性項目土地暫停受理審批前。

這兩個時間之間的差異可謂是天差地別。《建議》中使用的標準是后者，而國土資源部所認定的卻是前者。北京開發(fā)商與國土部的爭執(zhí)在于是否承認北京土地出讓中的既成事實。

究其根本。北京2002年6月底出臺的33號文正是造成難題的關鍵。對照北京市公開的數據和《建議》的數字不難發(fā)現，在16362公頃的“歷史遺留項目”中，有大約10000公頃是2002年11號文件頒布之后新增的。其中2002年約3000公頃，2003年約7000公頃。而之前10年的時間（1992年～2002年），北京土地出讓的總面積也不過是這個數字。也就是說，北京市一年中批準的歷史遺留項目用地面積基本等于過去10年批出去的土地面積之和。

這其中，為數不菲的開發(fā)商沒有交或者沒有交齊土地出讓金，就已經將土地抵押給銀行換取了巨額貸款（詳見本刊2003年7月5日號《房貸秘密》）。據任志強透露，還有些開發(fā)商如天鴻集團，雖然沒有交齊土地出讓金，卻已經支付了一部分拆遷費用或做了市政配套建設，政府要收回這部分土地也要付出相當大的成本。他估計，要完成上述土地的開發(fā)使其達到招標、拍賣或掛牌出售的條件，至少要動用1000億元的政府土地儲備金。

8月31日之前，要清理完北京16362公頃協議出讓土地，并一一確定其最終歸屬，確實存在難度。除此之外，這些歷史遺留項目還牽涉到中央、地方、企業(yè)等等主體，有些更牽涉到法院訴訟。《建議》的主要起草人，華遠董事長任志強一再強調：“從發(fā)出命令到截止只有半年的時間。這么多土地就算全合法，全去辦手續(xù)，工作時間都不夠。”

開發(fā)商的邏輯

實際上，這個“不可能完成的任務”正是房地產商們自己創(chuàng)造的成果。

大限將至，相當一部分擁有協議出讓土地的企業(yè)付不起高額的土地出讓金，如何在8月31日過期前將“糧票”變現，便成為他們的第一要務。在地產界，一個被媒體廣為引用的故事是：首創(chuàng)總裁劉曉光透露他每周要接待12撥“談地的”人，身邊的任志強則笑稱：“這還多啊？我每天都要接待12撥。”而地產界聞人潘石屹旗下的SOHO中國3月間接手尚都項目，更是業(yè)界中人必定援引的案例。

在北京的房地產市場上，任志強與潘石屹不一定是最大的土地交易者，但一定是最出名的賣地者和買地者。華遠向SOHO中國出讓了北京尚都國際二、三期的兩塊土地，總價為10億元人民幣，首批付款為2億元。

然而，“任志強把17萬平方米的土地10億元賣給我，轉手就用這筆錢買了東直門80多萬平方米。”SOHO中國董事長潘石屹在接受采訪時稱。

北京城建（600266）的公告證實了這樁交易。公告稱，2004年6月3日，北京城建與北京市華遠地產股份有限公司簽署了《股權及相關權益轉讓意向書》，擬轉讓公司持有的北京城建東華房地產開發(fā)有限責任公司60％的股權及相關權益，轉讓價為3.1億元。交易涉及的項目正是東直門總面積達80萬平方米的交通樞紐工程和東華廣場。

《北京青年報》一直是京城房地產廣告的主要載體。近期這份報紙上的房地產廣告發(fā)生了細微的變化，不只是房地產廣告火熱，求地廣告也一直不斷，其間還不乏珠江、富力、順馳等大公司。除此之外，網上“賣地”或“賣項目”的信息也大量涌現。僅6月7日在搜房網上搜索到的房地產項目轉讓信息便多達30多條，其中幾個項目“賣斷價”高達5億元以上。在8#8226;31大限即將到來之際，北京市的搶地風潮正在愈演愈烈。

一方面，開發(fā)商們必須要通過賣地來緩解資金緊張的局面，另一方面又無法拒絕最后的誘惑，要繼續(xù)搶購更多廉價的土地——根據北京市33號文，理論上在“8#8226;31”之前，企業(yè)仍然可能通過協議出讓的方式獲得土地——這使得開發(fā)商們的現金流更加緊張。

為了說明“8#8226;31大限”對市場的沖擊和必須緩期執(zhí)行的理由，被認為代表了房地產商聲音的《建議》描述了開發(fā)商資金鏈繃緊的原因與過程。

首先，“8#8226;31”已經造成了巨大的土地突擊審批，如數繳納由此產生的土地出讓金將擠光開發(fā)商手中的現金；其次，開發(fā)企業(yè)除繳納土地出讓金之外，還需集中大量現金，用來支付土地的征地、拆遷等成本，以及后續(xù)的各項開發(fā)費用。這將使得開發(fā)商負債率上升、現金流下降，并可能帶來資金鏈斷裂的風險。最后，新規(guī)定要求協議出讓的土地必須在兩年以內開工，否則強行收回，這將迫使開發(fā)商集中開工，加大市場供應量，加劇市場競爭，最終沖擊房價。在開發(fā)商看來，造成這一切的根源是“8#8226;31大限”，因此政府主管部門應從穩(wěn)定市場的角度延緩實施土地新政的最后期限。

這就是房地產開發(fā)商們的邏輯。土地突擊審批的始作俑者是房地產開發(fā)商，他們甘冒資金鏈斷裂、市場走低的危險繼續(xù)囤積土地，根本原因在于他們相信實行拍賣后的土地一定比協議出讓土地要貴得多，更重要的是，他們相信政府會再次出手承擔后果。

這是一場賭博，開發(fā)商們將賭注又一次押在了政府一邊。只要北京市同意對逾期沒有辦完轉讓手續(xù)的開發(fā)商們緩期，開發(fā)商們就可以繼續(xù)用足原本就入不敷出的資本金搶占更多的廉價土地。

風向變了嗎?

在北京市國土房管局5月份公布統(tǒng)計結果之前，所有信號似乎都表明，事情正在朝著開發(fā)商希望看到的方向在走。

2004年2月，北京市國土房管局新聞發(fā)言人程建華宣布了北京市對于“歷史遺留問題”的四大解決原則：一、在2004年1月9日之前，已經取得立項批復和規(guī)劃批準的項目，還在有效期內并主體一致的，仍可以按協議出讓辦理；二、在2004年1月9日之前，已取得立項批復或規(guī)劃批準之一的項目，經審查后，也可以按協議出讓辦理；三、在2004年1月9日之前，未取得批準文件的項目用地，包括已經簽訂的、意向性的土地使用協議，必須通過“招標、拍賣、掛牌出讓”取得土地使用權；四、分期開發(fā)的掃尾部分也可以按協議出讓辦理。

如果按照這四大原則執(zhí)行，北京將有4000公頃的土地仍以協議交易的方式進行，程表示，“按照現有的開發(fā)土地的速度，這些遺留的協議土地足夠京城開發(fā)商享用5年。”

而《對房地產開發(fā)相關土地政策的建議》在上交國土資源部之前，也曾經在業(yè)內進行了廣泛的討論。“3月29日，我們邀請很多專家開了會，北京市國土房管局苗局長也參加了。”全國工商聯住宅產業(yè)商會的一名工作人員說，“《對房地產開發(fā)相關土地政策的建議》就是這次討論的結果。當時達成的一致看法是北京市在8月31日之前很難完成土地歷史遺留問題的處理，希望在具體的操作上能有一定變通。”

華遠董事長任志強在接受《財經》采訪時證實說，我們建議“8月31號之前，由房管局制定一些條件，劃幾個格，比如這種條件可以延續(xù)到什么時間，那種條件可以延續(xù)到什么時間。現在的時間主要辦理前面的一些手續(xù)，后面的手續(xù)可以以后接著辦。”

但是情況很快發(fā)生了一百八十度的轉變。4月2日，由國家發(fā)改委、監(jiān)察部、國土資源部、建設部、審計署組成的聯合檢查驗收組正式開始對北京市治理整頓土地市場秩序工作進行階段性檢查驗收。國家審計署副審計長令狐安出任該檢查組組長。

北京市國土房管局一位工作人員表示，由此次活動的雷厲風行中，國土資源部嚴查土地市場的決心可見一斑。

檢查組的到來推動了北京市遲遲未能完成的協議出讓土地清查工作。5月份北京市房管局將一份報告遞交北京市委。和2月程建華提的四大原則相比，新的審核標準要明確和嚴厲得多，原來被放行的二類項目，即取得計劃或規(guī)劃其中一個部門批準文件的共181宗項目都被納入撤銷行列。根據這份報告，如果開發(fā)商在8月31日仍未按規(guī)定辦理完有效手續(xù)，至少有83％的協議出讓土地歷史遺留項目將被最后撤銷。

與此同時，北京市的土地機構調整也在全國土地垂直管理體制的改革中匆忙搬上了議事日程。2004年5月14日國土資源部部長孫文盛在全國國土資源廳局長座談會上下了最后通牒：“各地最遲要在今年8月底前完成實施方案草案的研究制定工作，改革工作力爭在今年年底前基本完成。”中央政府決定在全國實行省以下土地垂直管理體制，實行最嚴格的耕地保護制度。

北京市6月7日召開的會議上，機構變革初現端倪。國土房管局要被拆分成兩個部門，一個部門主要負責房屋的管理，另一個部門專管土地，垂直管理下級的土地機構。

盡管如此，仍有不少人對“大限”是否會嚴格實行抱有懷疑，協議出讓的土地出讓金至今仍有著巨大的缺口，北京市國土房管局土地歷史遺留問題辦公室的一位工作人員證實說，“現在，很多企業(yè)都拖著沒交。”但他拒絕透露具體的數字。

根據北京市的公告，截止到5月份，在總計1091宗北京土地遺留問題中，已有315宗土地項目被批準協議出讓，這意味著無論手續(xù)是否已辦完，上述項目已鐵定逃過“8#8226;31大限”。業(yè)內對此非常關注。

一位房地產老總坦言，現在每天早上第一件事就是詢問國土房管所有沒有什么新的通知。他認為近期房管部門會加快進度，盡快給這些懸而未決的項目做出明確的答復。“現在的工作量非常大。”北京市國土房管局的那位工作人員說。

本刊記者任波對此文亦有貢獻