地產教父馮侖 是非成敗轉頭空

地產教父：馮侖

性別：男

年齡：46

表面形象：房地產界思想家、地產教父

公眾印象：有點紊亂

本色面目：職業董事長

出道經歷：1959年生于陜西西安。畢業于西北大學，獲經濟學學士學位。曾在中央黨校、中宣部、國家體改委、武漢市經委和海南省委任職，1991年領導并參與了萬通集團的創建及發展工作。1993年，領導創立了北京萬通實業股份有限公司。現任萬通集團董事局主席，北京萬通實業股份有限公司董事長。

海南刨出第一桶金

有人說馮侖是中國地產界“教父”式的人物，他用自己的所見所聞所思，教化自己的團隊，感染整個產業。每年，萬通都有自己的“反省日”，許多年，萬通為中國地產貢獻了數位精英……

在最初的印象里，馮侖之于萬通，恰如當年王石之于萬科，均屬企業團隊中的“靈魂人物”，萬通思想的精華，都貯藏于馮侖充滿智慧的頭腦中。拋開日常的經營細節，想要尋求整個集團的價值訴求與發展脈動的話，馮侖是最適合、甚至是惟一的直接切入點。

馮侖所到之處諄諄傳道解惑，所察之物常常與眾不同。一番游走之后，為中國地產界傳播了多少先進甚至激進的思想，也為萬通原創出諸如“住宅集成”一類的新產物——也許這便是萬通多年來一直借以保持“絕對創新”的源泉。

萬通有一些能說會道的人，但肯定沒有一個人像馮侖那樣，說得高屋建瓴，富于哲理。馮侖曾經當著記者的面說：“要沒有心理障礙地對某一件事情反復地講，講到最后連你自己都相信了，然后你才能讓別人相信。我原來當過老師，老師就是在不停地講一些重復的內容。”

1991年，北京。手里只有3萬元人民幣的馮侖在對一家信托投資公司老總談海南房地產的機會。談完機會，馮侖接著談自己公司抓住這個機會的能力以及自己的為人和出身。

在1991年的海南，對人講國家體改委、中央黨校、牟其中之類的背景，既能贏得對方的信任，又能讓對方隱約感覺自己的實力。

初步取得對方認可后，馮侖開始和對方講他也剛剛鬧明白的新名詞“按揭”。馮侖告訴對方這是一種全新的做房地產的形式，用很少的錢，就可以做很大的項目。對方聽得似懂非懂，懂與不懂都不要緊，只要隱約感覺這是一種先進流行的方式就行。

馮侖此次談話的目的當然是從對方那里拿到錢，“做生意，從別人那里拿錢，無異于奪人貞操。”馮侖拿錢的本事在于他的“懂人”和“會說”，他能在極短的時間內找到打動對方的那一句話。“就那么一句，不會說，說一輩子，也說不出來；會說，三分鐘就能將這句說出來。”“盡管時間少任務重，但決不能照直說‘我就缺錢，你給我投錢’，這就像談戀愛，不能照直說‘我就缺個老婆，你干不干’？還得先要談風花雪月，談理想，談未來，而最后實際就缺一個老婆。”

談完馬上就能賺到的錢，馮侖盯著對方的眼睛說，“這一單，我出1300萬，你出500萬。我們一起做，你干不干？”

對方點頭同意，馮侖立即騎著自行車跑出去寫文件，在最短時間內將手續做完后，馮侖讓創業伙伴王功權負責將錢在最短的時間內拿回來。王功權是談判高手，他在最短的時間拿到了500萬元。萬通拿著這500萬元，立即從銀行貸了1300萬元。這就是馮侖說了半天，對方似懂非懂的“按揭”。

這單生意，馮侖的確出了1300萬元，但這1300萬元要用對方的500萬元現金作抵押才能從銀行貸出來。如果沒有對方的500萬元現金，馮侖手中只有3萬元人民幣，什么事情也做不成。“做大生意必須先有錢，第一次做大生意又誰都沒有錢。在這個時候，自己可以知道自己沒錢，但不能讓別人知道。當大家都以為你有錢的時候，都愿意和你合作做生意的時候，到最后，你就真的有錢了。”此時的馮侖盡管沒錢，但他將自己和自己公司都收拾得很整齊，外形和言談舉止都一副有實力的派頭。

馮侖用這1800萬元，買了8棟別墅，重新包裝之后，就賣了出去，大約賺了300萬元。這就是馮侖在海南的土地上刨出的“第一桶金”。有了錢的馮侖感覺像“大姑娘初婚，很幸福，幸福又糊涂。”此前，馮侖的理想可不是掙幾個“小錢”。

萬通人有做老板的遺傳基因

馮侖花了一年多時間在南德給牟其中當第一副手。

1991年，離開牟其中，馮侖感覺北京太壓抑，自己開公司，連工商注冊都通不過，他重新來到了海南。

馮侖在海南振臂一呼，南德和原海南體改委的舊部紛紛聚集而來。像梁山聚義一樣排座次，馮侖歲數最大，在原單位是眾弟兄的領導，萬通第一桶金也是他的關系，馮侖自然成為萬通的董事長。

排完座次，輪到分金銀。馮侖既然做了老大，這時他就要表現出老大的高姿態。6個創業伙伴采取了資產和工資都平均分配的做法。“創業初期，很難說誰的貢獻大，誰的貢獻小。我提出一個觀點，認為大家在一起，不是錢的投資，而是人的合作，缺了誰，都不行，所以，要平均分配金銀，只有這樣，大家才能沒矛盾，才能團結大家在一起多走一段。”

緊接著，萬通不遺余力地在海口、三亞炒房炒地。和當時15萬家海南企業不同的是，公司一有基礎馬上開始進行員工培訓，開始研究企業文化。此時的馮侖盡管在做企業，但仍保留著濃厚的“理想主義”色彩。

1992年9月3日，萬通成立一周年紀念日，馮侖將這一天確立為萬通“反省日”。“一直到現在，每年一到公司紀念日，我們都要檢討自己。”那個“反省日”，6個創業兄弟定下了不買外國護照、不轉移資產、不改變身份的規矩。

萬通沒有將賺來的錢立即分掉，他們為員工買房子，而創業者們卻擠在一間租用的房子里，也沒為自己買好車。

1993年，泡沫經濟充斥著海南房地產市場，創業未久的萬通決定移師北京。萬通六雄之一潘石屹帶著一小筆錢到了北京，找到華遠，通過運作，拿下了阜城門地鐵上蓋那塊地，成就了萬通新世界商城的輝煌，揭開了北京房地產開發市場化運作的序幕。

1995年，萬通的觸角已伸進房地產、通信、服裝、商業、信息咨詢、銀行、保險、證券等多個領域，地盤廣及北京、海南、西安、沈陽、武漢。

其間，被經濟學家譽為“朋友型”企業的萬通，一方面極度繁榮，一方面分崩離析。就在萬通總資產達到70億元時，萬通經歷了一次劇變，北京萬通的法人代表潘石屹離開萬通。

1995年，北京一茶館。馮侖對潘石屹說：“我會罵你三個月，罵完之后，我就會說你好話。”“你是總經理，你走了，還帶上幾個人走。我要是不罵你，我的正確性在哪兒？這里我就沒法管了。”“我繼續管理萬通總得有一個合法的正確依據吧，所以，我要罵你三個月。”

潘石屹點頭同意。作為補償，馮侖說：“你新做公司需要品牌，萬通以前所做的無論多偉大的事情，你都可以說是你做的。”

1995年6月，上海。馮侖、王功權、劉軍和各自的律師為一方，潘石屹、王啟富、易小迪和各自的律師為另一方，他們在商討分家的文件。4年前的1991年，他們以江湖的方式聚在了一起，今天，他們要以商人的方式“離婚”。

萬通新世界廣場賺了幾個億，大家都盯著。馮侖要乘勝追擊，繼續擴大投資，他想投航空公司、證券等公司、信托公司，又想投北京電影制片廠。馮侖想在各行各業發展，想在全國各地發展，而潘石屹就想在北京做房地產。

潘石屹當時掌控著北京萬通的實權，易小迪掌控著廣西萬通，馮侖要做更大的事情就要從他們手上分食資源。

馮侖堅持要做事情，兄弟們也不好逆他，但分歧卻明顯地擺在那里。“現在回想起來，我當時的多元化思路當然不成功，從財務上看，這些投資大部分都賺錢了，但賺錢并不代表成功。我們當時沒精力也沒競爭力多元化。從戰略上來說，我們那時還是一個小企業，多元化使萬通喪失了做大的機會。”但是在當時，馮侖并不認為自己錯，他的創業伙伴拗不過他，只好用腳投票。王啟富、易小迪、潘石屹將股份賣給了馮侖、王功權他們，自己另立門戶。

6個兄弟走了3個，馮侖不能不難過，但他將這稱為成長的代價。“我們選擇了江湖方式進入、商人方式退出”。

不同于萬科培養了一批職業經理人，萬通培養了一批老板。不知這是萬通的幸運還是不幸？馮侖倒是引以為豪：“萬通人有做老板的遺傳基因。”

此后，潘石屹的現代城一炮打紅，易小迪又把陽光100做成了樓市新星，加上其他萬通人開發的項目，在北京房地產市場上，“萬通系”聲名鵲起，萬通本身卻被籠罩在“萬通系”光環的陰影下，市場上開始流行起萬通不行了的說法。

消滅馮侖

“第一次成功往往是下次行動的陷阱，而跨越陷阱很難”。萬通也末能幸免。繼新世界廣場項目之后，萬通做的是發展大廈，卻比較吃力，好在后來成功地轉讓給國航。接下來是開發“理想世界”，產品仍是寫字樓。當時北京的寫字樓市場開始逆轉，因此這一項目壓住了大量的資金。與此同時，萬通犯了一個慣性決策的失誤：看著別人在東邊搞賽特、燕莎，很紅火，萬通也在西邊搞了個高檔的萬通新世界商場，不料人氣久久不旺，經營很不理想，當時萬通人承擔了很大的壓力。

在這種壓力下，經過周密的市場調研，萬通將商城改為北京檔次最高的小商品批發市場，沒想到，這一大膽的創新獲得了空前的成功。

“邯鄲學步，必死無疑。”馮侖總結了經驗教訓，提出了“不重復自己”的策略。1995年底，在房地產開發公司熱衷于開發寫字樓時，萬通掉轉馬頭，發動了萬通在北京的第二戰役——住宅戰役，開發高檔住宅市場。馮侖說這樣的定位是綜合考慮了各種因素之后做出的判斷，“國內的土地制度，國家的住房保障制度，高檔住宅巨大的利潤空間及良好的抗跌性是萬通選擇高檔住宅的原因。”

馮侖很早就通過朋友認識了柳傳志。雖然沒和柳傳志做成生意，柳傳志卻在無意之中幫了馮侖一個大忙。那天，馮侖在從香港回北京的飛機上碰到了柳傳志，兩個人一路聊天，柳傳志談到自己要買房子，馮侖告訴柳傳志，萬通剛好正在中關村建萬泉新新家園，希望柳傳志過去看看，柳傳志過去一看，就相中了。柳傳志住進萬泉新新家園的消息在中關村不脛而走，中關村人在1999年以能買下萬泉新新家園的房子作為自己成功的象征。這種心態造成萬泉新新家園的房價猛漲，越漲越有人買。

在成功運作萬泉新新家園等幾個項目之后，馮侖又和王石、任志強、盧鏗等人共同發起“新住宅運動”，成立了一個房地產界的策略聯盟機構——中城房網。這是中國首家觸網的房地產商。1999年萬通地產推出創新業務——萬通筑屋，由此將萬通地產的創新觀提升到一個新的高峰，并且雄心勃勃“要做中國最大的獨立住宅供應商”。

馮侖總說，“偉大是熬出來的”，他認為對信念的執著不是靠一時的小聰明。在遇到困難時，多數人是再選擇而不是將原來的選擇堅持到底，“成功者與常人的差別并不是智商而是一種毅力。”萬通的這種毅力既基于對傳統房地產開發商和行業的理性判斷，也基于創業者的經驗和創業者的性格——非常固執，“這種固執會產生一種力量”，使人勇往直前。

2004年，一向積極學先進的馮侖再一次引領手下部將大手一揮，以3.08億元賣掉了萬通實業27.8%的股權，請進第一大股東天津泰達。馮侖對此很開心，說他的心愿——“學先進、傍大款、走正道”，至此如愿以償。

其實，早在90年代馮侖就為萬通設計了資本社會化、公司專業化和經理職業化的制度，但“在行動和操作上卻遲疑了”。馮侖沒說為什么遲疑了這么多年，但他顯然已意識到，人比制度更重要，光有制度，沒有與之配套的文化還是不行。萬通的革命，首先要革自己的命，把自己裝進制度里去。馮侖夸張地說，要“消滅馮侖”。

萬通終究要逐步適應離開馮侖的日子。