對當前房地產市場的分析與建議

束哲民

隨著我國經濟發展和城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需政策的推行，近幾年房地產業發展很快，以至于出現過熱的苗頭。總體分析我國的房地產業，我認為仍處在綠色景氣區內運行，但局部過熱和房地產價格漲幅過快問題應引起足夠的重視。

一

1．房地產投資穩步上升，地域熱點顯現。發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對于中國這樣一個人口眾多的發展中國家來說，保持一定的投資規模尤為重要。近些年，全球經濟增速放緩，我國經濟一直保持7％—8％的高增長率，其中投資貢獻率高達3．6％左右。在國內產業結構的調整中，房地產投資占固定資產投資的比重逐步上升，彌補了傳統產業投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。

從房地產持續投資熱點的分布來看，它主要集中在北京、上海、廣州、南京、杭州等為主導的大城市群，客觀地講，這些地區房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。這些地帶是中國經濟增長最快的地區，經濟的發展，居民收入水平的提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有有效的需求，房地產投資就不可能持續增長。那么，我國的房地產投資穩步增長是否有需求的支撐?我認為，當前的房地產熱主要是需求拉動的。

2．銷售率、空置率，地域分化明顯。近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的銷售率(當年銷售面積占當年竣工面積的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的銷售率要更高一些。

但是，由于房地產投資總量的不斷增加，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升。對于空置率，我們要做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少?以住宅為例，我國房地產開發的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其偏好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮存量房有多少至今仍是一個未知數。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發后，海南空置商品房425萬平方米，給當地房地產業和銀行業帶來重創，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的1／7，卻能使之化險為夷，絕處逢生。

3．房價快速上漲，炒房圈地熱，成為房地產業發展的隱憂。近幾年，全國一些大中城市的房屋銷售價格快速上漲，漲幅超前。面對節節攀升的房價，廣大百姓找不到自己能負擔得起的住房。

實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規范，炒房圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多投機商借“舊城改造”之機忙著炒房圈地，房價經多次轉手越抬越高，這些投機商巨頭從中獲得了暴利，這種炒房圈地熱對房地產業的發展可以說是殆害長遠。俗話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。短期的漲價也許在可承受范圍之內，但是，當房價上漲過快超過廣大百姓可接受的程度，那么，就會對社會安定、經濟發展、吸引創業企業和人才產生不利影響。香港土地成本高、房價高已成為其經濟發展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎?

目前國家已出臺了多項政策措施，抑制炒房行為，平抑快速上漲的房價，我們已看到有一定的效果，是否能夠有實質性作用，還需繼續觀察。

4．房地產信貸發展，有喜也有憂。房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐“大企業”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環。

從房地產開發信貸方面分析，我們可以看到：房地產開發企業的自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現，都是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發房地產泡沫、金融風險?在現代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒房圈地、炒高檔樓宇，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業是否存在泡沫，銀行信貸的規模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產的質量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量(壞賬率)、經營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞金融危機中，香港和新加坡的房地產信貸占銀行資產的30％～40％，卻能在房地產價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15％～20％，不良資產率僅為3％，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產比率在6％～10％，不良貸款率高達22％，因此，房地產價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難。在我國銀行資本金不足，不良資產率居高不下的情況下，個人住房信貸和房地產企業貸款在銀行資產中應占多大的份額才有利于優化資產結構?在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產信貸的質量?這些都是亟待解決的問題。

二

當前，我國房地產業潛在的風險不在總量在結構，不在速度在質量。因此，對于不同的房地產熱，政府的調控方式也應有所不同。根據房地產泡沫的生成機理，我認為，防范房地產泡沫應采取如下措施：

1．從土地源頭人手，規范土地市場。中國的房地產行業獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應，即行政性壟斷。表面上看起來，全

國房地產企業已超過4萬家，是個充分競爭的行業，但由于房地產業的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實際上充當了土地供應的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協議轉讓流入了房地產企業。盡管從前年下半年開始土地市場引入了競價機制，但由于競價拍賣機制只適用于競爭性的市場，而在土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應求的情況下，競價拍賣機制只會提高房地產企業對地價的預期，使壟斷供給的壟斷產品形成壟斷價格，并且不斷把這種壟斷價格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產品的房子，價格更是高得離譜。

土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優化配置。我們認為：首先，應通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平。今后，國有土地無論使用者是誰(政府或其他企事業單位)，土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標并不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業的資質，以往的開發業績、土地使用方向、開發項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統，各城市政府應對所有待出讓的土地、現有土地使用結構、規劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利；另外，必須對違規違紀者給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。

2．靈活運用利率、完善稅收政策，調控房地產市場，杜絕偷稅漏稅。近兩年的房地產熱，一定程度是在政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業、個人涉足于高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業投資與開發更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅，有利于抑制奢靡之風，而將有限和寶貴的資源用在實現城鎮化和工業化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調控市場的重要內容。

房地產行業的偷稅漏稅行為已相當嚴重，相當一部分房地產企業會計核算不規范，納稅意識薄弱。在北京、四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務稽查人員均發現房地產企業的大肆偷漏稅問題，且欠稅金額巨大。其中浙江房地產企業的偷稅問題已經相當嚴重。業內人士認為，房地產企業的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過是冰山一角，大量沒查出的自然成了企業的利潤。一方面是房地產行業的高額利潤，另一方面卻是大肆偷漏國家稅款，解決房地產行業的偷稅漏稅行為已刻不容緩。

3．完善房地產金融體制，防患于未然。我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務，從外部環境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊和多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，個人住房抵押貸款僅占商業銀行資產的18％，占抵押銀行資產的50％，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態追蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業應從基礎設施建設人手，提高自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發展，這樣才有利于房地產業與金融業的共同發展。

21世紀全球經濟結構的大調整，中國工業化、城市化進程的加快，都為我國房地產業的發展提供了新的機遇。我們的房地產企業應該認清自己的使命與責任：我們不僅是未來城市的開發建設者，還是未來城市、地域空間的設計者；我們為人們提供的不僅僅是實物資產、價值的載體，還有全新的知識技術、全新的生產與生活方式。因此，房地產企業應堅持“以人為本”的理念，在投資與經營中少一點盲從，多一點理性；少一點炒作，多一點真誠，給消費者多一點實惠。同時，也為宏觀經濟的穩定發展作出實實在在的貢獻。

(作者單位：南京永華會計事務所)

責任編輯：浩宇