“五方”各論地產調控

欣　文

如今對房地產市場評價的言論就像集貿市場，七嘴八舌，說什么的都有。盡管如此，有5種聲音，還是應該聽一聽的——

政府部門、專家學者、銀行、購房者、房地產商

曾培炎：抑制房價是調控重點

各方縱論房地產調控并沒什么新鮮的，但落到一直遲遲沒有表態的國務院頭上，就顯得有些特別。4月24，國務院副總理曾培炎在上海參加全國部分城市房地產形勢座談會召開時指出，抑制房價過快上漲勢頭是今年宏觀調控的一項重要任務。要加強對房地產市場和房價波動的監測，從實際出發制定和 落實調控措施，促進房地產市場健康發展。

曾培炎說，政府今年要以經濟手段為主，努力實現房地產市場供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的目標。他還提出了四點具體要求，用以合理調控市場需求，控制房地產價格漲幅。他說國務院有關部門要抓緊研究提出加強和改善房地產宏觀調控的有關政策措施，引導房地產市場健康發展。

國家統計局發言人鄭京平也在近日在新聞發布會上坦陳中國房地產業存在的結構性問題，并透露中央政府正在采取措施。他說：“我們特別鼓勵民眾為居住而購房，同時將限制為投資或者投機而購房。今后，我們也會采取更多經濟和法律手段來轉變大家的觀念、行為和投資購買方式，以促進房地產業更加健康、穩定的發展，使參與房地產業的各方共同受益。”

近期國土資源部在全國范圍內就地價與房價問題，做了專門的調研，最后的統計數字顯示：結合國內32個主要城市的數據，從全國的平均水平來看，地價因素只占商品房成本的23%。北京土地占成本比還略低于全國平均水平，為 22.98%；上海的土地占成本比相對更低，只占16.15%；廣州則更低，為11.4%。國土資源部規劃司司長的胡存智直言，這兩年國內許多城市房價迅速上漲有人為炒作的原因，國土資源部希望能通過調控用地結構穩定房地產價格，防止房地產市場出現大起大落。

周小川：央行還要出臺新政限房價

周小川近日對這一系列金融調控政策做出了評價：央行出臺這些政策，首先是為了引導消費者對未來的資金價格產生一個合理的預期。不能認為不管未來房價走勢如何、物價走勢如何，房貸利率總應是低利率。過去，我們把個人住房貸款利率叫“優惠利率”，這個詞容易給人一個誤解，就是不管經濟形勢怎么變化，房貸利率總是“優惠”的。可以觀察到，有些人對未來風險的判斷有所不足，比如，其房價與收入之比是偏高的，也就是說還貸負擔重、時間長；還有一些消費者買的房子面積比較大、投入比較大。這些都需要消費者對未來利率變化可能產生的負擔和風險有所認識。房貸利率的微調是對消費者的一個風險提示。

其次，目前全國的房地產價格很不平衡。大多數城市的房價在上升，其中有一些城市上升偏快，還有一些城市上升過快，無法用一個全國統一的政策來調控。所以，房貸利率調整，體現了“區別對待”、不搞“一刀切”的原則，賦予商業銀行、各地銀行自行定價的靈活性。我們鼓勵商業銀行根據當地的實際情況，結合央行的“窗口指導”、銀行公會的自律機制和監管部門的風險監管等，來決定是否需要對當地房貸的最低首付款比例進行調節。

周小川還特別指出，利率政策針對的目標比較多，包括經濟增長、就業、消費品和生產者價格、資產價格等，房地產價格只是資產價格的一部分。如果其中的大多數指標都有一致的動向，我們當然會通過利率政策來調控。

購房者：買房壓力大增

政府頻頻出手，銀行緊隨其后，開發商借著“土地招拍掛”的變革和“地荒說”比著沖高房價……這種混亂的現狀帶給普通老百姓最大的困惑就是：現在該不該買房？它們到底能達到什么效果？人們相信，在政府出臺一系列政策后，調控措施還將繼續。盡管對房價以后的走勢還難以做出判斷，但不少購房者的心態都已發生了變化。

據媒體報道，中國社會調查所對北京、上海、廣州、廈門、沈陽、武漢、重慶、鄭州等地的1000位公眾進行了電話調查。78％的被訪者表示，房貸利率的上升，意味著自己買房和還貸的壓力又增加了，但是利率調整不是百姓可以左右的事，也只能無奈面對和接受。被訪者中26％的人表示，這次利率上升，給他們造成了不小的經濟和心理壓力。

一些受訪者認為，在提高房貸利率不能立竿見影解決房價問題的情況下，房貸利率的調整應該區別對待，不應一刀切。有群眾認為央行可考慮對二次買房或多次買房的人群提高利率，但對首次買房者應該不變或降低利率；在對待房價上升的問題上，不少群眾認為只有房地產市場充分競爭，形成市場定價權不是開發商個人說了算的局面，才能讓虛高的房價回到真實的水平。

房地產商預言：房價還會漲

萬通集團董事長馮侖認為中國房地產已經進入到理性、健康、持續增長的階段。他說，從1998年到2002年所有房地產政策都是刺激增長的政策，包括房改、按揭、銀行都是刺激增長的政策。2002年以后政策細分，針對不同的人群、投資的、自住的，不同的企業，不同的信用等級出臺新的調控政策，這是市場成熟的標準。

SOHO中國董事長潘石屹則更進一步認為：國務院下發報告后，下面要把好的東西和壞的區分開，房價過高不是最可怕的，過低的問題還要嚴重。因此，穩定是最主要的，防止暴漲和暴跌。但是，有一點其實是最重要的，就是千萬不要傷害了眾多購房人的積極性。當然，作為政府來說，就是要調控經濟的，對于北京的情況來說，主要還是防止暴漲，目前看來，國務院的報告下發后，對北京的影響還不是很大。

融創集團董事長孫宏斌在參加亞洲博鰲論壇時很明確地告訴大家，房價還會漲，因為房價漲落一直是市場在起作用。他以自己的900家房地產連鎖店為佐證，表明了在房地產需求問題上他是最有發言權、最了解情況的。他認為需求量是巨大的，而供應量一直是少的。首創置業股份有限公司董事長劉曉光也發表了相同的看法，住房需求是最實在的，破壞這個需求是有問題。華遠集團長董事長任志強非常干脆地告訴大家：2008年以后北京房價還得接著往上漲，北京現在正往遠郊區縣發展。

專家學者：調控力度還不夠

業內人士和專家普遍認為，目前出臺的叫停轉按揭等政策還是比較“溫和”，反映了政府又想調控又怕房地產業受打壓后一蹶不振的心態。“政策的累加性很強，雖然溫和，但是不斷出臺新政策，也會有很強的效果。復旦大學房地產研究中心華偉教授曾指出，如果房地產市場出現“崩盤”，很多相關產業都要死掉，很多金融機構也要深陷其中，會影響到整個城市的經濟。而一位業內專家指出，對于政策是否有效，現在下結論還為時過早。僅憑一個季度的數據評價房價漲跌是有失偏頗的。

中國社科院金融研究所金融發展研究室主任易憲容對這一系列地產調控政策作出判斷：國務院的政策表現出政府實施宏觀調控的決心，我覺得不是要降房價，而是調整市場的供應結構，防止炒作行為抬高房價，讓更多老百姓能買上房子，我認為應該從以下幾方面著手。

一是重新編制房地產數據體系，建立科學合理的指數系統，尤其是二手房交易的數據，并對外公布。既讓老百姓清楚市場狀況，便于理性消費，也有利于政府對癥下藥，制定有效的調控手段。二是針對購房人的收入制定不同的貸款利率，中低收入者依然享受優惠利率，高收入者可以再加息。還貸期限內，收入水平發生變化，利率隨之調整。三是銀行信貸要嚴格審核，5年內建立起較為完善的信用體系。因為貸款利率與收入掛鉤的話，個人信用體系必須建立。