《投資性房地產》準則將帶給企業的利弊

章美珍

[摘要]本文分析了《投資性房地產》準則(征求意見稿)的四個重大突破及其實施后將帶給企業的利益和不利因素，并建議修改意見稿，規定開始階段的重估增值計入權益中的資本公積(而不是計入當期損益)，并比照《關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》有關規定計算應交所得稅。

由于《投資性房地產》準則(征求意見稿)采用了公允價值作為換入資產的入賬價，故投資性物業比重大的投資性物業公司的資產增值顯性化；由于該意見稿取消了投資性房地產折舊，并要求公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，企業凈利潤將有提升，如果稅收標準與新準則同步變化，企業所得稅將增加，對公司短期內的現金流不利。

一、《投資性房地產》準則(征求意見稿)的重大突破

(一)關于投資性房地產核算的范圍：該意見稿要求，將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映。所謂投資性房地產是指：企業為了資本增值而投資擁有的土地使用權及房屋建筑物；房地產開發企業為了賺取租金而出租的開發產品。而企業為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產(仍舊按照固定資產及無形資產處理)、房地產開發企業在正常經營過程中銷售的存貨、企業為客戶代建的房地產則不屬于投資性房地產的概念范疇。

(二)關于投資性房地產轉換的入賬價值及損益處理：意見稿所謂的轉換指“自用房地產停止自用，擬用于賺取租金或資本增值；房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出”或反向操作。在以公允價值計價模式下，按照轉換當日的公允價值作為換入資產的入賬價值，按照賬面價沖消換出資產。如果上述轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額借記“當期損益”，如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額在已計提的減值準備或跌價準備的范圍內計入當期損益，剩余部分計入資本公積。由于沒有發生房產產權或土地使用權的轉讓，不繳土地增值稅，對轉出的投資性房地產也不用交納房產稅。

(三)關于投資性房地產處置的損益處理：企業出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后(營業稅、土地增值稅)的差額計入當期損益。

(四)關于投資性房地產期末計量：該意見稿要求企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續計量；如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式。采用公允價值模式計量投資性房地產，應當具備兩個條件：有活躍的房地產交易市場；同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息能夠從房地產交易市場上取得。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。同時嚴格列舉了取得投資性房地產公允價值的四種方式。該意見稿要求企業采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。(本文認為該條規定可能不會最終實施，詳見本文第三部分的分析。)

二、《投資性房地產》準則(征求意見稿)將帶給企業的利益

由于房地產開發類公司持有的土地、在建項目不屬于投資性房地產，因此該準則對萬科、寶安等單純房地產開發類公司影響很小，該意見稿對投資性物業比重大的投資性物業公司(如：金融街、中國國貿、浦東金橋、益民百貨、新世界和小商品城等)是短期利好，具體體現如下。

(一)資產增值顯性化。根據我國現行會計準則要求，對投資性物業一直采用歷史成本入賬，按照物業預計使用年限提取折舊(下文中簡述為“成本入賬+折舊”制度)。近幾年來在房地產資產大幅增值的背景下，大多數投資性物業的賬面凈值相對市場價值已明顯低估。新準則采用公允價值模式，將使投資性物業比重較大的公司凈資產賬面值得到較大提升，利于公司融資、并購和規模擴張。

(二)由于將不再計提折舊，投資性物業出租業務的成本將大幅降低，毛利率和凈利率會有明顯提高。由于目前對房地產上市公司估值普遍采用RNAV(重置資產價)與P/E(市盈率)相結合的估值方法，不少資產富余型公司由于過高的折舊和攤銷導致凈利潤水平過低，其真實投資價值一直得不到市場的認同。而此次準則明確，公司即使不轉讓資產，也能重新估價投資性房地產，即資產重估在企業會計報表中將表現為實實在在的資產增加。采用公允價值模式后，這類公司的凈利潤水平將顯著提升。據聯合證券分析師調查分析，在采取資產價值重估的方式評估后，全國重點商業城市的25家零售公司的平均市凈率僅為0．81倍，同比下降了53．6％。如上海新世界和益民百貨，通過重置成本法和現金流貼現法，公司下屬地產重估后實際值分別為22．95億元和27．96億元，實際每股凈資產分別為10．12元和13．62元，是目前凈資產的2-3倍。在2005年至今，大盤下跌超過12％的情況下，新世界凈升39％，益民百貨更是狂飆40％有余。

(三)企業不會由于物業升值承擔過多的所得稅。征求意見稿明確提出：“公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。”由此股東將可能享受到公司物業持續升值的收益。結合國際會計準則和香港會計準則之規定，本文認為計入當期損益的重估增值不應當征收所得稅，即使要征收所得稅，建議比照《關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》(國稅發[2000]118號)第三條規定處理。“企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配股股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失；上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅卻有困難的，報經稅務機關批準，可做遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中；被投資企業的上述非貨幣性資產，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本”。可見無證是基于按照國際慣例假設，還是基于(國稅發[2000]118號)的參照效應，企業并不會因物業升值承擔過多的稅收，沒有增加現金支出。

三、《投資性房地產》準則(征求意見稿)將對企業產生的不利因素分析及其改進

(一)不利因素：如果稅法與新準則同步修改(即：不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷)，原來新建后立即計提的折舊被多年以后的資產減值所取代，公司在短期內失去折舊的抵稅作用，所得稅支出將有所增加。盡管新準則對稅收沒有明確說明，筆者認為，折舊抵稅效應推遲的可能性還是非常大的。據聯合證券分析師調查分析發現僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8％，基于50％的負債率假設，股東權益將減少16％。這說明企業實際真實價值可能受到損害，但其程度取決于未來稅收方法。

(二)改進建議：為避免如上所述的不利因素，建議修改意見稿，規定開始階段的重估增值計入權益中的資本公積(而不是計入當期損益)，一旦出現減值則首先以整個重估儲備為基礎與先前的增值抵銷，然后再計入當期損益。其后如有任何增值將以先前扣減之金額為限計入當期損益，其他部分再計入資本公積。需要說明的是，如果投資性房地產已提取了相應的減值準備，在確認所得時，由于企業提取的減值準備不得在稅前扣除，其在提取的當期已經調整了應納稅所得額，如果用公允價減去賬面價值，這對減值部分會造成重復計稅，因此，納稅企業只需按照投資性房地產公允價值扣除原賬面余額(而不是賬面價值)的差額確認當期納稅所得。此外，可使用年限在20年(或以下年期)的投資性房地產按最后重估值入賬，以后不再重估，按可使用年限折舊。此情形中企業將因為會計準則的變更，在投資性房地產竣工前幾年可能增加所得稅現金支出。但通過殘值增加和最后20年的折舊，增加稅收的負面影響可盡量抵銷。

綜上所述，征求意見稿對投資性物業公司的影響為短期利好，如果最終的新準則對公司的稅收影響不大，新準則的實施可能成為投資性物業公司股價上漲的催化劑。中長期影響需要新準則的最終細則出臺，特別相關稅收標準明確后才能作出正確判斷。