２００５：暴利房?jī)r(jià)，拿什么對(duì)付你

[樓市，作為“百姓經(jīng)濟(jì)”中的四大指數(shù)之一，舉手投足與細(xì)微變化均直接牽動(dòng)百姓消費(fèi)冷暖，更關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。政府已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)已對(duì)普通百姓形成“擠出”效應(yīng)，成為國(guó)內(nèi)擴(kuò)大消費(fèi)需求的最大障礙——]

房?jī)r(jià)漲幅維持了8.8%

隨著中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，2005年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著遏制投機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。商品房平均售價(jià)一季度漲幅是12.5%，二季度是10.1%，三季度是8.8%。

今年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定?3月17日，中國(guó)人民銀行宣布商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率下限上調(diào)。首先將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，利率提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其次對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20％提高到30％。

此舉好像是在平靜的湖面上扔進(jìn)了一塊石頭。首付由20％提至30％，利率提升0.2個(gè)百分點(diǎn)，使購(gòu)房者索性把錢揣到口袋里。其實(shí)這僅僅只是一個(gè)開始，接下來的第二季度，大雨就要來了，除了部分開發(fā)商外，受打擊的還有一些別有用心的炒房者。

第二季，數(shù)道藥方開給房地產(chǎn)市場(chǎng)?3月17日僅僅只是個(gè)開場(chǎng)，隨后，相關(guān)部門陸陸續(xù)續(xù)都有政策出臺(tái)，從《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》、國(guó)務(wù)院八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)再到七部委新政抑房?jī)r(jià)等等，讓房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)接不暇。由于受到政策影響，全國(guó)很多城市都存在購(gòu)房者“持幣待購(gòu)”和開發(fā)商觀望樓市升降的現(xiàn)象。一些開發(fā)商甚至停止了一切有關(guān)樓盤促銷的廣告宣傳、僵局在這個(gè)季度出現(xiàn)了。

第三季，購(gòu)房者信心受挫嚴(yán)重?其實(shí)，今年調(diào)控一開始，有購(gòu)房者就開始觀望了，只不過業(yè)內(nèi)人士原來預(yù)計(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在8月份以后回暖好像泡湯了，就是傳統(tǒng)的“金九銀十”，也不盡如人意。

第三季開始的時(shí)候，開發(fā)商說房子賣得不錯(cuò)，但后來國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是84％的消費(fèi)者認(rèn)為目前不是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。這時(shí)候，不僅購(gòu)房者茫然了，開發(fā)商也茫然了。購(gòu)房者的信心受挫，最直接的反應(yīng)就是市場(chǎng)冷淡。對(duì)購(gòu)房者來說，主要是等待和觀望，而不是馬上出手。但事實(shí)證明，“金九”并沒有像很多開發(fā)商預(yù)期的那樣，房子賣得非常好，開發(fā)商賺得滿滿當(dāng)當(dāng)，所謂的好，只不過比五六月份有進(jìn)步，但和去年同期相比，還有一定的差距。

第四季，樓市會(huì)往哪兒走?那么，第四季，樓市會(huì)往哪兒走。現(xiàn)在大部分人預(yù)計(jì)，地產(chǎn)新政應(yīng)該不會(huì)出了，房地產(chǎn)行業(yè)總算有了喘口氣的機(jī)會(huì)。潘石屹就說了，購(gòu)房人已經(jīng)放棄觀望了，樓市開始回暖了，觀望氣氛的炒作是媒體在“忽悠”，“今年房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了，還觀望什么？”

按以往的經(jīng)驗(yàn)，如果不出什么意外，行業(yè)新政大都在每年的第三季度出臺(tái)，10月以后，地產(chǎn)基本就進(jìn)入年度的調(diào)整期。但是今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于往年，新政對(duì)市場(chǎng)的影響將使得樓市的旺季整體向后推移，因此，第四季對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，將起到?jīng)Q定性的作用。

調(diào)控之“手”繼續(xù)發(fā)力

2005年，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商們來說委實(shí)不是一個(gè)平常年頭。國(guó)八條實(shí)施兩個(gè)月后，樓市低迷，房地產(chǎn)商們一片沉默時(shí)，建設(shè)部急急忙忙出來安撫:年底之前，將不會(huì)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新政策(8月初發(fā)布的聲明)。正在房地產(chǎn)商們似乎看到光明額手稱慶時(shí)，突然又冒出個(gè)央行的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，歷數(shù)當(dāng)前房地產(chǎn)之金融風(fēng)險(xiǎn)，更明確建議“取消期房預(yù)售制度”，讓潘石屹們好不容易落下去的心又提了起來。

《報(bào)告》重點(diǎn)指出，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。這簡(jiǎn)短的70個(gè)字，像晴天一個(gè)悶雷，驚得開發(fā)商一片恐慌。

房屋預(yù)售制度是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)長(zhǎng)期以來運(yùn)行的基礎(chǔ)。當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商仍處于“資金擴(kuò)張型”階段，在開發(fā)過程中，大量的資金是在這一環(huán)節(jié)中得以回流。房屋預(yù)售制度的取消無疑會(huì)讓這些處于“資金擴(kuò)張型”階段的開發(fā)商窒息，從根本上動(dòng)搖開發(fā)商資金鏈的基礎(chǔ)，開發(fā)商、銀行、消費(fèi)者都會(huì)遭到規(guī)則變化的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)將不可預(yù)測(cè)。

就在央行發(fā)布《報(bào)告》后的第4天，8月19日，建設(shè)部組織全國(guó)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、金融部門和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院召開會(huì)議，討論“取消房屋預(yù)售制度”的建議。會(huì)議出現(xiàn)壓倒性的觀點(diǎn)，認(rèn)為在目前的房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)環(huán)境下取消房屋預(yù)售制度不現(xiàn)實(shí)。

8月24日，建設(shè)部發(fā)言人明確提出國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。這位發(fā)言人指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的重點(diǎn)，是堅(jiān)定不移地貫徹好國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施，以切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。近期，國(guó)家不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。

穩(wěn)定市場(chǎng)，也許應(yīng)該是2005年壓倒一切的主題。

調(diào)控投資結(jié)構(gòu)將奏出強(qiáng)音

在政府重拳調(diào)控下，2005年商品房平均售價(jià)上漲幅度一直在回落，但在很多地方尤其是北京、上海、杭州等城市，房?jī)r(jià)仍然高不可攀。

如何看待2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)“大勢(shì)”？諸多學(xué)者和政策分析人士給出了“向好”的判斷。

“一方面，中央最近兩年持續(xù)調(diào)控的效果將會(huì)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)和鞏固；另一方面，由于目前國(guó)家對(duì)房市的調(diào)控正處在關(guān)鍵階段，將有可能進(jìn)一步加大調(diào)控與落實(shí)的力度。”中國(guó)人民大學(xué)教授鄭保衛(wèi)如此說。

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出：明年將把增加居民消費(fèi)作為擴(kuò)大消費(fèi)需求的重點(diǎn)。而中央已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)已對(duì)普通百姓形成“擠出”效應(yīng)，成為國(guó)內(nèi)擴(kuò)大消費(fèi)需求的最大障礙。

事實(shí)上，已有種種跡象表明，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格已被列為明年房市調(diào)控的醒目主題。近日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任張平明確表示，2006年將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格管理，包括改善征地、協(xié)議出讓土地最低價(jià)等土地價(jià)格管理；探索開展住房成本調(diào)查工作的有效途徑等。

調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)將奏出強(qiáng)音。針對(duì)高檔次、大面積、高價(jià)位住房投資開發(fā)過多扭曲住房需求的情況，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2006年將增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)。

2005最大誑語(yǔ)“房地產(chǎn)就該暴利”

如果有人評(píng)選“2005年十大誑語(yǔ)”的話，這條一定是排頭老大：“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。”

在“2005首屆中國(guó)地產(chǎn)品牌價(jià)值評(píng)估與品牌評(píng)選活動(dòng)”論壇上，房產(chǎn)商任志強(qiáng)的一句“表白”舉座皆驚：“沒有巨大的利潤(rùn)支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。”當(dāng)任志強(qiáng)面色嚴(yán)肅地說出這句話時(shí)，立刻引發(fā)全場(chǎng)一陣騷動(dòng)。

改革開放20多年來，從來沒有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬富翁，各種富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山；“中國(guó)十大暴利行業(yè)”中，房地產(chǎn)業(yè)每年都是“第一名”，暴利絕對(duì)值和公眾評(píng)價(jià)惡譽(yù)度年年都是五星。如果任志強(qiáng)的暴利理由成立，有如此之巨又如此之久的暴利“支持”，那我們的房地產(chǎn)業(yè)早已應(yīng)該是品牌林立了。可實(shí)際上呢？買房時(shí)鮮有讓老百姓真正放心的品牌，交稅時(shí)更沒有因?yàn)樾燮鸲档靡徽f的品牌。

顯然，開發(fā)商的階層優(yōu)越感和特殊占有地位，對(duì)應(yīng)著老百姓的階層卑微感和相對(duì)剝削感，而這兩種感覺延續(xù)下去的結(jié)果就是階層對(duì)立。在這個(gè)意義上，房地產(chǎn)業(yè)的暴利如果繼續(xù)維持，考驗(yàn)的不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，更是老百姓善良和忍耐的限度。