投資性購房風險驟增

關于房價的爭論近期在各大媒體被廣為關注。一個越來越響亮的聲音就是，樓市泡沫存在毋庸置疑，國內各大中城市持續上漲的房價已經到頂，房價由漲轉跌的時刻即將到來。

樓市降溫風勁吹

近日，一份未知出處的《杭州市房地產市場監測報告》被廣泛閱讀。該文預言杭州將遭遇“房價暴跌”，“有崩盤之憂”，并警示人們謹慎入市。該報告顯示，到2004年10月底，商品房均價為5651元/平方米，2004年上半年均價為6613.9元，跌幅高達14.6%。一度處在全國樓市價格金字塔頂端的杭州，其高漲的炒樓熱潮正在迅速降溫。

與杭州鄰近的南京地產界也感受到了樓市降溫帶來的絲絲寒意。一些樓盤陸續在開盤之后又封盤，一些樓盤一改以往的銷售模式，改為在封頂之后才開始賣房。一位常到競爭對手處“踩盤”的南京某房地產公司人士說：“別看銷售熱線、進度表都說賣得差不多了，其實日子不好過的樓盤多了！”

據說南京一家著名地產商已在河西開發了兩個大盤，第二個項目2004年9月就以6500元/平米左右的均價開盤，但并不順利。據知情人士透露，由于銷售情況不理想，該樓盤10月末曾將小區內的幾幢樓盤暫時“冷藏”起來，只銷售幾幢沿湖均價7500元/平米以上的景觀房，但銷售狀況還是不佳。

業內人士還透露，位于南京河西黃山路上的另一家樓盤，由于在9月開盤時“跟了大盤的風”，把均價定在了6000元以上，3個多月以來，房子根本賣不動。表面看起來，房源表上貼滿了已經售出的小紅旗，實際上，開發公司為了不丟面子，對外還是宣稱維持原售價，但私下里卻偷偷把房子以9折價賣給員工，再由員工發動自己的一切關系，爭取把房子賣出去。一般市面價格折扣打出的是97折左右，如果員工能夠銷售出去，那7%就算他的提成獎勵。

北京房產泡沫必然破裂

同樣的情況也出現在目前全國房價最高的北京。目前北京房地產市場存在泡沫已經毋庸置疑。原因有以下幾點：

首先，供求失衡。2005年北京住宅將供大于求。

據北京市統計局公布的最新數字顯示，2004年北京住宅開復工面積6068萬平方米，新開工住宅1751萬平方米，竣工面積1203萬平方米，銷售住宅1330萬平方米。也就是說北京目前仍有在建項目4865萬平方米。按一般住宅2-3年的建設周期，這4865萬平方米肯定在2006年以前完成。平均下來，今明兩年北京每年至少有2400萬平方米的新住宅上市。資料顯示，2004年北京銷售住宅項目1330萬平方米，2003年銷售1038萬平方米，兩年合計近2400萬平米。即使2005年不開工新項目，北京兩年內至少有4800平方米住宅需要銷售。而北京2005年300萬平方米的經濟適用房規劃已開始實行。

另一方面，目前有約一億平方米的建設用地在開發商的手中囤積，這一億平方米相當于北京前15年建設用地的總和。按照中央有關規定，若土地閑置兩年以上必須收回。即使這個規定不能嚴格執行，哪怕執行1/10的話，則有1000平方米的土地，按1：2的容積計算，至少要開工2000萬平方米。

其次，購買力和房價失衡。

也許有人會說，有需求才有供給，北京外來人口眾多，不愁房子賣不出去，但實際上，市場需求的投機成分越高，泡沫越大。度量泡沫主要是三個指標，即：房地產投資占GDP比重、房價收入比、租售比。房地產投資占GDP的比重指標用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象，并形成未來的空置；房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續性；租售比則是住房售價與月租賃價格的比值，用于判斷是否具有長期投資價值。

聯合國人居中心對房價收入比的標準上限是3∶1，世界銀行的標準是5∶1。根據上海市的實證研究結果，房地產投資占GDP比重的合理范圍在10-14%，房價收入比的合理區間是6∶1至9∶1，租售比的合理區間為150至230。

國家統計局發表的統計公報顯示，2003年我國人均GDP首次突破1000美元，達1090美元。然而與此同時，我國有些城市的房價收入比也已經達到10∶1，有的甚至超過了12∶1，遠遠超過了聯合國人居中心和世行的標準。

這意味著，如果一個城市的人均可支配年收入為1.2萬元，按一家3口人計，戶均可支配年收入為3.6萬元，則該城市平均水平的每套住房的銷售價格約為44萬元。

對于這樣的一套房子，該城市平均收入的家庭如果想買，則不吃不喝也得10多年。而如果以按揭貸款20年的方式購買此房，則首付20%要8.8萬元，按加息前通行的年利率5.04%計，則月供約需2331元。那么，這三口之家，日常每月生活費還剩3000-2331＝669元，人均669÷3＝223元。

對于大多數想購房自住的家庭來說，如果房價收入比達到甚至超過了12∶1，這就意味著其已失去了買得起住房的可能性。那么，此時對于那些投資購房者影響又如何呢？

投資就要講回報。投資購房者考慮到住房出租的空置率、折舊、維修、保險等因素，一般來說，其住房年投資回報即住房年出租收入至少應該比一年期銀行存款利率高5個百分點。這就是說，當投資購房者購得了城市平均價格水平44萬元的一套住房后，如用于出租，則其每年房屋出租收入應該至少為440000×（5+1.98)%=30712元(取加息前的一年期銀行定期存款利率)，平均每月租金為30712÷12=2559元。

如果把這樣一套平均價格水平的住房，出租給可支配年收入為3.6萬元的家庭，結果是——這三口之家，日常每月生活費還剩3000-2559＝441元，人均441÷3＝147元。對于同一套住房，月供約需2331元，而月租約需2559元；當然，“月供”與“月租”之間，存在著一個“首付”的差異；但這并沒有實質性的影響。由此可見，當房價收入比已達到甚至超過12∶1時，投資購房者是不大可能取得最低限度的投資回報即住房出租收入了。在該城市住房已經不再是理想的投資對象。在這樣的非理性繁榮的房地產市場，真正的投資購房者，是肯定要抽身而退了。

第三，房價和租金的失衡。

從公布的統計數據看，北京房價2004年的漲幅超過10%。據北京市建委日前發布的2004年第二季度住房租賃指導價格顯示，與2003年同期相比，城八區樓房租金上揚明顯，其中一居室租金上漲4.66%，二居室租金更是上漲8.61%。但二季度這種上漲幅度是由于2003年受到“非典”影響，第二季度租賃市場不景氣造成的。實際同上一季度相比，租金上漲并不十分明顯，其中，樓房一居室平均租金為1269元/月，比上季度1280元/月下降了0.87%；樓房二居室平均租金為1606元/月，比上季度1574元/月上漲了2.04%。普通平房租金水平則保持不變。

普通樓房租金漲幅極小，高檔公寓的租金下跌的幅度卻很大，房價和租金出現嚴重失衡。客觀地說，租金反應了北京人的消費水平。房價和租金的失衡導致了買房子作為投資并不合算。如果買房用于出租不合算的話，這些投資人就會退出市場，賣掉手中的房屋，使得供過于求的矛盾進一步加深。

第四，銷售和入住率的失衡。

這一兩年，房地產銷售火爆，可是入住率很低。公布的空置率不能真實的反應入住率。很多賣出去的房屋，幾年沒有入住的情況比比皆是。給人的感覺是賣出去的房子越多，入住率就越低。在近日舉辦的深圳住交會“住宅金融論壇”上，中國房地產協會有關負責人稱，由于現階段的商品房市場銷售率有所降低，造成積壓及空置率上升。目前全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率為19%，已超過了10-15%的國際“警戒線”，值得警惕。

該負責人表示，除了上述情況外，房地產市場現在還面臨以下幾個問題：一是房地產信貸質量有所降低。目前房地產企業平均資產負債率是72%，最高達到94%。截至2002年10月，個人住房貸款的總規模為7500億元，銀行貸給開發商的開發貸款總額為2000億元，加起來近1萬億元。二是房價上漲中蘊含一些不正常因素，一些企業盲目高價買地，也使其開發出來的產品超過了市場承受能力。三是居民投資房地產可能帶來的銀行貸款償還風險。目前我國有6.6%的人擁有兩套住房，但實際上這個數字可能要達到15%。一旦多余的住房租不出去，償還銀行的貸款就會成問題。

此外，2005年還有一大利劍制約房地產市場發展，就是央行極有可能繼續加息，而且幅度會增加。這將大大打壓投機和投資者的利潤空間，造成拋售，但是接盤者會很少，這與2001年股市大跌有相似之處。

房價走勢有其一定規律。在經濟形勢穩定的城市，房價總是以波浪形的態勢前進。既然是波浪形就會有起落，起是對落的促動，落是對起的補充。有人說中國的房地產市場至少還能繁榮20年，也有人說北京房價在2008年奧運會之前肯定是上漲的。但以上的幾個失衡加之國家宏觀調控的影響，使得北京房地產市場泡沫極有可能在2005年開始破滅。

防范房產貶值

既然房價的走勢漸顯疲態，投資者就要在投資時冷靜考慮。在此時需要注意的是，當人們把房產說成是一種投資時，他們總會提到房價已經上漲了多少，或他們已經積累了多少住宅資產。但是實際上，房地產回報中最可靠的部份并非資本增值，而是它衍生出的租金回報。什么是租金回報？如果房產是自己居住，那么得到的就是不必付租金也有房可住。為了評估房產究竟價值多少，可以設想一下如果把房子租出去每年可得多少租金。這個數字可能是房產價值的8%，也就是說20萬元的房子每年的租金相當于1.6萬元。

歷史數據顯示，房價每年的上漲幅度比通貨膨脹率高1%。也就是說，如果年通貨膨脹率為3%，那么房價每年的漲幅大約為4%。加上8%的租金回報，每年的總回報率為12%。但沉重的貸款壓力、房屋自身的折舊、房屋每隔10年左右的修葺裝修費用支出，都會降低這一回報，你在房子上賺的錢或許比你想像的要少很多。

與就建樓盤相比，二手房投資的抗風險性相對較高，錢女士2004年4月委托某中介公司在北京柳芳南里買了一套面積44平米的大一居，22.2萬元全包價，一次性付款，目前空房進行出租，月租1300元，租期穩定。根據我愛我家專業人士預計，這套房如果在5年以后進行轉賣，即使契稅下調，還可以銷售20萬元。那么該房5年的租金是78000元，錢女士在這套房子上的收入可以達到278000元，扣除購房成本，投資收益為56000元。

在消費者購買二手房投資中還需要注意一個誤區，就是戶型的選擇。現在大部分的人都會選擇購買大一居，大一居雖然總價較低，但是均價達到5100-5500元／每平米，甚至更高，相同地區的小二居基本是5100-5300元／每平米。50平米左右的小二居在出租時和大二居的租金價差不過200-300元，而在總價上卻相差3-5萬元。由此可見，小二居的投資優勢十分明顯。

目前的樓市價位由于供求失調，虛高不下，如果投資者想在此時介入二手房市場，要做好適應目前價位的心理準備。