關于ＣＢＤ商業發展的思考

中央商務區（CBD）的產生是一個國家的經濟活動在其最發達的城市的交集式的體現，是經濟貿易關系的中樞，是現代第三產業最高級存在形式的集中反映，因而勢必對國內外發揮強大的輻射和聚集作用。同時，中央商務區也是城市經濟發展過程中區域化布局、規模化營運的客觀、合理的要求。

因此，如何科學籌劃CBD的發展，從而減少盲目開發所造成的巨大浪費和資源閑置，就不僅是一個理論問題，更是一個實踐意義重大的現實問題。

一、商務區與商業區的辨析

依照現代通行定義CBD是：在一個大城市內集中了大量的商務、金融、文化服務機構和商務辦公酒店、公寓等配置設施，具備完善便捷交通、通訊等現代化基礎和良好環境，便于開展大規模商務活動的比較核心的區域。

而商業區則是在城市的若干中心區域，大量集中分布各種類型的零售商業、餐飲、娛樂、文化與服務業等以滿足個人消費者日常對最終產品和服務的需求的區域。

由此可見，商務區是以滿足企事業單位或從事服務貿易的第三產業單位的辦公等商務活動需求為其基本傾向或經濟特征的；商業區則是以滿足個人消費需求為基本傾向或經濟特征的。

需要指出的是，雖然在商務區中必然存在商業活動，在商業區內也會發生商務活動，但它們在其特定區域內都是居次要或非主導地位的。

從國外CBD發展所經歷的階段看，大體上有三個階段：

一是以商業為主要功能的混合階段。該階段是商務區發展的雛形階段。換言之，商業活動不可避免地帶來附加的商務活動，因而類似金融、法律、會計等活動都是圍繞商業活動而提供保障和支持的。

二是專業功能分區的綜合功能階段。由于大量商務機構的匯集，而使原本以商業區為內核的城市中心地帶呈梯度分布的特征，大體形成了零售商業區、商務辦公區、娛樂及旅館區、批發與倉儲區的層級。該階段的特征是商務活動有逐漸相對獨立化的傾向，即產生逐步擺脫依附于商業活動而獨立運營的客觀趨勢。這是同社會經濟活動日益廣泛、專業化分工日益突出、規模經營的客觀合理性密不可分的。

三是商務功能升級并逐步向綜合化、生態化發展階段。該階段的特征，是商務功能擺脫對商業活動的依附，完全形成一個獨立的服務貿易行業密集的現代辦公區。此時，商務區和商業區的分區經營與布局已然完成，以便充分適應不同專業分區的特定經濟需要，因而具有極高的運作效率和充分的經濟合理性。

從其過程看都呈現向中心區集中→向外分散→更高層次的中心集中的線索展開。這表明CBD的規劃與發展可以跳躍傳統的自然演進階段，而直接進入其現代發展階段，從而避免走老路所帶來的城市發展的各種磨擦造成的改造建設成本急劇上升的嚴重問題。

從北京朝陽區開發CBD的條件看，事實上就是選擇了一條跨越式的發展途徑。在客觀條件優越的基礎上走上了一條商務區獨立規劃與開發的道路，從而避免了在商業區基礎上改造與開發所帶來的混亂與磨擦甚大的矛盾。

因為，在現行規劃、開發CBD的區域內，集中了3000多家跨國公司的駐京機構和近200家海外新聞機構；又是毗鄰北京的使館區；同時該區域有全市半數以上的五星級賓館酒店；交通條件極為優越；土地資源較為充足，約為300萬平米之多，商務設施總建筑面積可達1000萬平米；商務氛圍濃厚如國貿、京廣、漢威、航華科貿等知名寫字樓眾多，匯集了120多家世界500強企業。

上述分析與資料佐證所要說明的結論是：

（一）商務區不同于商業區，更不是居住宅，因而過量開發商業建筑或住宅、勢必會破壞整個商務環境，降低商務效率。這具體表現為，交通阻塞、環境嘈雜，而降低商務環境價值；同時商業設施過量，使經營困難，虧損加大，甚至導致大量商業設施無人問津而大量空置；住宅價格居高不下，購房者必知難而退，形成大量住宅過剩。

（二）商業和住宅地產是商務區附屬價值的必要組成部分，即提供切合實際的商業和住宅支持，可以有效增加商務環境質量，提升商務環境價值。但商務區的特定屬性決定了商業和住宅地產開發的特殊性，因而只有遵循這一要求才能使投資取得令人滿意的回報。

（三）商務區的開發與建設必須規劃先行。因為，如果沒有科學的規劃和協調的開發比例與布局安排，一旦開發因脫離CBD的基本屬性與客觀要求，必然會造成巨大的損失，并且會極大地影響到CBD后期的運營。

二、商業區對商業業種與業態的需求

正像早期CBD是圍繞商業需求形成的金融、保險、法律咨詢、會計審計等行業支持一樣，現代CBD則是商業活動形成對商務活動的支持，即商業的業種和業態都是以滿足商務活動的需要加以擇定，以利于商務活動高效和低成本地展開。簡言之，商務活動的性質決定了商業的存在形態。

從商業的業種方面看，零售商業、餐飲業、文化服務業、娛樂業從不同方面滿足企業、事業單位自身運營和溝通人際關系、培育忠誠客戶、協調公共關系等方面的需要，即為商務活動提供保障與支持，因而是商務區開發建設過程中必須要加以引入的。從這方面看，可以說商務區對傳統意義上的商業、餐飲業、服務業三大業種均構成全面的需要。但是，在具體的業態擇定上卻有很大的不同。這是由不同業態的經營特殊性，即目標顧客的不同所決定的。

從零售業態方面看，可以說凡大型商業或大規模經營的商業業態均不適宜引入CBD之中，如大型百貨商場、大型綜合超市、大型家居中心、購物中心等。這些業態都是以大規模消費需求為前提，輻射的商圈半徑極大，滿足消費群體低端日常需求和高端選擇性需求。顯然，如果在CBD中開發、建設上述這些大型商業帶來的嚴重后果是：其一，交通問題，即如果外來顧客大量進入CBD，致使原本飽和的交通陷于癱瘓狀態，從而惡化CBD的商務環境；其二，噪音、汽車與人流的交織，使噪聲大為增加，這明顯與辦公所需的安靜要求相去甚遠。這樣商務區變成不倫不類的商業區，分區經營變成不分主次的混業經營，其各自的優勢均無法充分張揚，反而成為相互牽制的劣勢，無疑會使商務區的企業、事業單位無法忍受而大量外遷。另一個可能后果是造成大規模經營商業陷入無法良性經營的絕境，即周邊商業設施極為完善，消費者又懾于進入CBD購物所造成的交通堵塞的困擾而裹足不前，則CBD內的這些商業因缺乏足夠的購買力支撐而無力經營下去，繼而造成大量的商業地產的閑置。

總之，無論從哪一個可能出現的后果看，都會造成嚴重的問題。因此，CBD內必須嚴禁大規模經營商業的進入。

適宜于在CBD經營的商業業態是便利店、中小型超市、各類專賣店等這些業態滿足CBD中白領階層的工作需要和日常生活的不時之需，從而為其工作和生活提供便利。可以說，零售商業進入CBD在于滿足其對工作和生活的便利性需求，而不是全方位和選擇性的消費需要。因為，這兩方面需要必然是由社區商業和商業區來滿足的。

從餐飲和休閑娛樂等服務方面看，CBD對它們的需求如前所述，也是滿足于維持企業事業單位外部公共關系的需要為主，因而也不應過多、過濫。從這些行業的檔次看，進入商務區的餐飲、休閑娛樂等服務型企業，應以高檔次定位為主，以滿足商務客的需求；同時快餐應成為其不可缺少的一個部分，以便同商務區高頻率的工作節奏相匹配。

以此為據，則北京CBD內引入沃爾瑪、華貿國際商城和萬達商業廣場等規模巨大的商業項目就是不適宜的。因為它既與CBD的人語言環境要求相背離，又會造成自身經營的高風險，更惡化了CBD的交通、環境等問題。

三、商務區對商業規模的要求

如前所述，商務區既不是商業區，又不是居住區，而是為企事業單位提供良好的辦公設施與環境的區域，因而商業區只是為其提供保障與支持的服務功能，以利于商務這一核心功能充分實現。這就決定了商務區內商業的規模不應過大。從北京市商業規劃的要求看，在居住型社區的商業比例為其建筑總面積的5%，全市人均商業經營面積為人均一平方米。據此推論，商務區的商業應低于住宅區的5%的比例，亦應小于全市人均一平方米的標準。

從目前披露的材料看，CBD內已有和即將開發建成的商業建筑面積已超過100萬平方米，已占其開發面積1000萬平方米的10%，這已大大超過商務區的需要。如果按照已知的開發比例，即CBD內商務設施占50%，住宅占25%，商業服務設施占25%的要求看，商業比例更是嚴重偏大。

我認為CBD內適當的商業比例應維持在3%左右，按CBD1000萬平方米的總建筑面積為準，商業建筑面積為30萬平方米，即可足夠支持在4平方公里內商務活動的需求。CBD內30萬平方米商業面積略小于西單商業街提供的商業面積36萬平方米，但西單商場是市級商業中心區，每天人流幾十萬，目前仍顯得過剩。因此，如何修正已有規劃，以便有效壓縮CBD內商業規模過量是一個需要亟待加以解決的問題。很明顯的道理是，北京適合CBD開發的區域只有一個，因而不可能再擇地而行，重修開發以補救既往開發因規劃缺失所造成的嚴重問題。

現代CBD是一個專業區劃明顯、獨立運營的辦公區域，即商務活動是其主旋律，因而不宜于過多地開發獨立商業建筑，否則會極大地破壞CBD的環境與風格，使之成為一個不倫不類的怪物，最佳的選擇應是將商業設施配置在寫字樓、酒店和公寓之內，為這些商務活動的建設提供一體化的配套服務，即提供靈活和充分的便利性。

（作者單位：北京工商大學）