張力：力不到不為財

“我認為，如果老板的高爾夫打到80多桿，他的公司肯定做不好;官員如果打到80多桿，官肯定不會做大了。”

——張力

富力集團在廣州叫得很響，1999－2001年，富力地產連續三年榮獲廣州市房地產銷售冠軍；2002年，富力正式進軍北京，開啟了它的全國戰略計劃，富力的名字真正成為焦點中的焦點。2004年其銷售突破60億，成功擠入中國地產銷售的前幾名。如今的富力，又在籌備在香港上市，它的財富根蔓正在不易察覺又有些一鳴驚人地蔓延。

富力的很多項目都被別人說成走鋼絲， 然而，細考富力的發展史，細聽張力自述發展思路，頭腦正常的人都會得出一個結論，張力根本不是冒險家。這個看似愛冒險的地產大亨其實是一個將利潤做到極致的操作者。

對這個人了解越深，越知道他說自己“成功并非偶然”并不是虛語妄言。

神秘雙老板制

追蹤張力的財富故事，不能不提富力的“另一半”，也就是富力地產的現任董事長李思廉。

從發家時的2000萬資產、十多個員工，到現在一年售出60個億的全國性地產集團，十余年來，富力地產一直是兩人當家，張力和李思廉平分股權。在企業內部，員工將兩人喚作“張生”、“李生”。

“我和李生十年沒紅過臉，在商界也是絕無僅有。我們之間沒有簽署過任何一份文字性的東西，大家講的都是信用。”張與李這種境界的合作，在外人看來多少有點匪夷所思。富力的員工也說兩人是“絕配”，從沒有看過比他們更合適的合作者。

“如果一件事情有一個人堅決反對，那么富力就不會去做。” 李思廉透露出雙方的合作底線原則，而這種情況少之又少，絕大多數情況下雙方的意見都能保持高度一致。

畢業于大學數學系的李思廉，被人稱為“儒商”，主管公司財務和市場營銷。干實業出身的張力，則負責項目土地和工程管理。兩人分工明晰，不去干涉對方的業務，這也是合作的基礎之一。李思廉曾說，資金和財務上的事張力從來不問，也不去糾纏自己占多少資產，兩眼只盯著自己的工程。

李思廉認為，和張力的合作是富力不斷前進的動力之一。“房地產行業的特點決定了這個行業的‘奪金之路’是資金和管理鋪就的。所以我和張力各占50%的股份，可以不時檢討互相提醒：現在還不到100分，可以做得更好的。”

“不紅臉”、“全憑信用”的合作雖然匪夷所思，但僅從雙方難得同時露面的機會中，人們總是能捕捉到默契的蛛絲馬跡。

在“2003年內地富豪百強榜”開榜之時，富力地產集團總裁兼副董事長的張力排名第61位，而同樣是董事長的李思廉卻不在100強之列。在新聞發布會上，兩位董事長被問及此事，張力笑呵呵地解釋：“第一，這個排名榜并不能真實反映情況；第二，我和李先生之間并非‘分配不均’，而是李先生是香港人，當然不會在‘內地富豪榜’之列。”

此話一出，獲得現場笑聲和掌聲無數。

“我的成功是必然的”

成功人士的歷史最容易引起人們的興趣。有些人依靠的是對時機的把握和對市場的敏感，不用付出太大代價就能一鳴驚人，比如被人說爛了的比爾·蓋茨。有人依靠的是扎扎實實穩打穩拼，小人物最終成就大事業，比如耳熟能詳的李嘉誠。

張力說，我的成功是必然的。

張力出生于平民家庭，1973年參加工作。最早在工廠當工人，后來調到廣州郊區二輕局當團委副書記，又干過五年生產科長。二輕局解散后，到鄉鎮局當副科長。后來去廣州電大讀書，原本準備學兩年，鄉鎮局要籌建梅花村酒店，張力被任命為當籌備組組長，邊干邊學。1986年酒店開業，他當上了總經理。這段仕途看來一帆風順。張力又被調去籌建白云區的新區政府。“樓堂館所緩建”的政策一出，工程下馬，沒事可做的張力就去幫人家做裝修。一個月賺了一千多塊，當時可是個大數目。

此時的張力衣食不愁，有車有房，即使在今天的標準來看，也頗有資格滿足，更不要提那是十幾年前。然而，張力的不甘寂寞使他毅然放棄了政府機關的工作，下海當了個“包工頭”。十年茹苦，才誕生了現今身價幾十億的張力。

一開始，張力就是一個小包工頭，別人包了裝修工程，再把其中一部分分給他來做。能接個三四萬元的工程他就開心得不得了。到了第二年，張力已經能接到幾十萬元的工程了。張力戲言當時是純粹的“皮包公司”，所有合同、文件都裝在包里。晚上應酬談合同，談好了回家寫合同，全是手寫，寫錯一個字就要重新來，每份合同都要抄好幾遍。第二天一大早就要去買材料，下午再到工地去監工。張力規定自己每天睡覺不能超過五個小時。

在這個過程中，張力積累了房地產工程運營的第一筆經驗財富。時至今日，他在富力仍然主要負責工程，從拿地到規劃再到建設，凡事都能事必躬親、親力親為。

\"生地不碰郊地不拿\"

在廣州，拿別人不敢拿的地，這似乎已經成了富力的一個標志。

1994年，張力蓋的第一個小區——富力新居，就是建在一個煤廠的原位置上。這塊地又挨著鐵路，沒人敢買，張力“就夠膽買”。當時拿到那塊地，地上的煤還有一寸多厚，他們就把煤鏟起來，再用水沖干凈。房子一開賣，三千多塊一平方，買房的人排隊來，很快就賣完了。因為當時很少人搞普通住宅，市場上幾乎沒貨。

“買銅材廠那塊地時，那里是五彩煙囪匯集，沒有人敢要。當時的中山八路，銅材廠冶煉廢銅，煙囪里冒黃煙，而太白粉廠冒白煙，灰錳氧廠冒紅煙，煤廠冒黑煙，還有個有色水泥廠，冒綠煙、藍煙。我們在這塊土地上蓋起了富力廣場后，這里成為荔灣區最大規模現代商住社區。原來的工廠都陸續搬遷走了，整條中山八路舊貌換新顏。”

張力愛買受爭議的地，本來已成了定式，甚至殯儀館的地他也要拿，這又是別人想不到的了。張力似乎對自己的任何選擇都很自信，用殯儀館的地蓋樓，他保證一定也能賣好。

富力這種拿地的風格，被總結成了“一句話綱領”：生地不碰，郊地不拿。

拿地原則的背后，是富力的產品原則：要金字塔最大的一塊，給工薪階層蓋房。工薪階層上班的需要決定了開發商拿地的風格。多年來，張力一直堅持這種產品主義，逐漸又引進了“五分鐘城市”概念。

拿地是決定產品命運的關鍵，但拿地只是表象，想要蓋什么房，或者說產品定位是否合理清晰，才真正決定了拿地的原則，更體現了戰略家的眼光。

進軍北京

做廣州的老大，富力好像并不甘心于此。

2002年，富力開始了它的全國戰略，第一步就是首善之地北京。第一個舉措就是32億天價拿下北京最大的一片住宅用地，這是從北京大佬潘石屹的虎口中奪下的一塊肥肉。

2002年張力來到北京，這是十幾年來的第二次，當時他連東南西北都搞不清楚，按他自己的話說，就是“房管局、國土部門的大門朝哪邊開都不知道”。有朋友告訴他北京有地。張力在北京轉悠了幾天，得出一個結論：北京的房價比廣東高，北京的購買力比廣東強，北京的樓盤比廣東糙。強烈的市場感覺使他認定，攻陷北京的時機已經到了。

恰逢雙井的地正在招標，這塊147萬平方米的地，是北京規劃中最大的一塊住宅用地，北京的幾大房地產商都虎視眈眈，但未來建設的資金消耗大、風險高，也阻擋住了不少大佬的腳步。當時拿地希望最大的是現代城的老板潘石屹。

“我和張生商量，與其和多方談判，多處拿地，不如一舉拿下這一塊，也就相當于所有在談項目的總量。”兩年之后，當談起富力第一步跨越之時，李思廉還為兩個人的共識叫好。

決策下了，李生開始在后方集資找錢，張力在前線排兵布陣。

盡管知道機不可失，但張力心里的確沒譜。沒有經驗、沒有關系，在北京似乎寸步難行。張力憑感覺看標書，預測底價，沒跟公司里的其他人商量。2月27日，投標前一天晚上，張力還沒定下標底，他問副總：“如果給你標底，你需要多長時間做好標書？”副總說個把小時就成。

28日下午2點封標，張力決定上午10點把最終的標底定給副總。

28日上午9點，張力定下標底29個億。根據當時的情報，有四五家準備投標，聽到這個消息，張力未免有些緊張，臨時又加了一個億。到了10點半，忽然傳出消息：一家不知名的公司也在投。張力有些慌神，心里連喊糟糕，價似乎定高了。

到了11點多鐘，潘石屹來了，在場里轉了一圈，沒投，走了。張力馬上給副總打電話，想要改成29個億，副總說已經來不及改標底了。情急之下，張力決定把標書中100%負責拆遷改成20%，對方工廠付1.2個億，富力只需要付3000萬。

改過標書的張力，也就踏實了半個小時，沒想到12點多鐘，潘石屹又回來了，在最后關頭投下了標書。張力大呼糟糕，被經驗老到的潘石屹給騙了一把。標書已經不可能再改了。

下午開標，卻發現富力的標是最好的。“有一個標是32億，老潘是29億，華潤是28億，我們剛好是30億，是最好的。他們幾家都是百分之百負責搬遷的，現在算起來，搬遷大概是1.8億，老潘來一來、走一走，雖然耍了花腔，但給我們省了1.6億。”至今，張力說起這段經歷，還頗有些僥幸和得意。

\"力不到不為財\"

力不到不為財，是一句對北方人陌生卻在南方很常見的俗語，它的意義從字面上理解即可知，要想發財先得吃苦。“白加黑，二加五。”這也是張力對自己的描述，張力自己都承認：“做我的家人會很辛苦，像我這樣的人最好不要結婚”。

在事業的奮斗初期，張力曾給自己定下“一天只睡五小時”的規定。2003年，擁有富力半數股權的張力在中國內地百富榜上排到了第61位。已經發展到這個地步，張力身邊的人卻說，他仍然比大多數員工都更辛苦、更勤奮。

“我認為，如果老板的高爾夫打到80多桿，他的公司肯定做不好；官員如果打到80多桿，官肯定不會做大了。”“任何一個成功的老板首先應該勤奮，以香港第二代巨商們的子弟來說，像長江、新鴻基這幾家的小孩都很勤奮，還有幾家的小孩很懶，他們的企業就走下坡路了。在廣州我也看到一些有錢的老板，賺了錢就打高爾夫球，公司慢慢就倒閉了。

他對勤奮的重視同樣貫徹到企業文化中，他對項目的每個細節都會親自關照，包括富力城售樓處的彩蛋造型，他親自設計。公司里每一名員工都經過他的親自面試。每天察看管理層人員的考勤情況，更是家常便飯。

“我們公司除了做地產，主要是為了房產一條龍服務，我們公司本身有設計、有前期開發，我們本身還有搞建筑和銷售等一條龍管理。建材方面我們有攪拌機廠、有鋁合金廠，還有苗圃，都是三四百畝地的，就是我們先把樹買回來種上，然后再大量地種到小區。基本上除了鋼筋、水泥、瓷磚不生產，其他的我們都可以解決。”

在產業鏈中，苗圃是個很特殊的部分。在其他一條龍式的房地產企業中，少見將苗圃單做一塊的舉動。北京富力城的園林景觀中，不少樹種就來自富力在北京的苗圃。公司上上下下，談到苗圃都要大說特說。對于細節的關心，似乎正是張力本人的領導風格之一，對于地產公司來說，更是難能可貴。