一個公民的理性維權之路

鄒家健，深圳景洲大廈業委會主任。2001年，他帶領景洲大廈業主一舉炒掉了原有物業管理公司，在全國率先打破了“誰開發誰管理”的物業管理模式。2003年，因堅持執行《物業管理條例》，他成為全國第一個因此被罷免的民選業委會主任。2004年，他被中國消費者協會、央視等聯合提名，成為該年度中國消費者維權最高榮譽獎——“3·15”貢獻獎的5名候選人之一。他和他所在的景洲大廈，被認為是中國社區維權的一面旗幟。

然而，鄒家健卻沒有想象中那般慷慨激昂、苦大仇深，在一個周末的下午，他娓娓道盡5年維權的酸甜苦辣，語氣始終平和堅定，并不時發出笑聲。他告訴記者，維權只能也必須是理性的。維權的目的是創造雙贏，達到小區和諧，而不是要將小區搞成“運動場”。

逼上梁山

1998年，鄒家健來深圳已近10年了，在深圳某IT企業工作的他，為了把父母接來同住，他和妻子決定買房子。反復比較后，他看中了位于福田區蓮花山畔景洲大廈28樓的一個單位，每平方米7000多元?！拔液屠掀虐鸭依锼械拇嬲鄱紨傇诖采蠑担X還是不夠。”1999年，靠親友湊齊房錢的他們終于搬人了景洲大廈的新家。

人住后不久，他就發現小區的實際情況和開發商當時的許諾有很大出入：物業管理處不僅亂收費，還隨便對業主停水停電；大廈配套裙樓的商場超市，變成了大酒樓，噪音和油煙污染非常嚴重；原先售樓承諾的“名牌電梯”變成了東莞某小廠的產品，時常發生電梯關人、墜落事故，相當恐怖。深圳當地報紙用“景洲大廈電梯挑戰泰坦尼克”“記者暗訪感受生死時速”等語言來描述此事。

鄒家健最初的想法是賣掉房子，但由于開發商欠交一些政策性費用，房產證遲遲辦不下來。想租、想賣都不可能，“煩得不得了”。

到了2000年，景洲大廈業主發起成立業主委員會。鄒家健因為在單位里做宣傳策劃，有機會出頭露面，被提名為主任候選人。他所在的單位在該小區買了100多套房子，單位領導也來做他的工作。就這樣，他“糊里糊涂”被動地以高票當選，成為了業委會主任。

新任“樓長”鄒家健上任后的第一件事，是給每戶居民發了一張表，詢問他們對小區管理的意見。他認為自己每日早出晚歸，遇到電梯墜落這樣的倒霉事也許是偶然的，不一定有代表性。

收上來的問卷表明，業主們對小區物業管理意見很大。他將業主們的意見匯總出15條，遞交給開發商和物管公司。“開始他們很傲慢，對我們不屑一顧，但我們始終很理性，擺事實，講道理，最后，開發商的副總和物業公司的老總坐下來和我們對話協調，達成了10點共識，同意更換電梯，補辦房產證，糾正亂收費?！?/p>

初戰告捷，讓鄒家健著實興奮子一陣子，他感覺業委會主任不像人們說的那么難當。但幾個月后，幾項共識仍沒有兌現的跡象。他后來打聽到，因為更換電梯花費很大，開發商和物管公司已經變卦。

這時，深圳的業主維權活動已經風起云涌，在政府門前靜坐、打著“買房上當”的標語游行的業主們，已經成為深圳一景。景洲大廈也有業主提議采取類似行動，但鄒家健反對采取過激行為，他主張維權應該理智。為此，景洲大廈業委會開展了“法律進社區”的活動，請了三批律師和原深圳人大法工委的人到小區開展普法講座和咨詢；把政府相關部門的投訴電話整理出來發給業主，提出“維權從打電話開始”的口號。

在向相關部門反映問題得不到回音的情況下，2001年1月，景洲大廈70多名業主向法院起訴開發商和物管公司合同違約。經過兩級法院的審判，當年9月，終審判決開發商和物管公司敗訴。由于有“開發商在人住6個月內未能辦房產證的，從第七個月開始向業主支付賠償金”的規定，在申請強制執行后，起訴的業主得到了少則幾萬、多則十幾萬的賠償。據開發商稱，僅賠付景洲大廈業主款就近1000萬。

高額賠償在當時引起很大轟動，引發了深圳其它小區業主仿效的連鎖反應，也從此引發了深圳的物業訴訟熱潮。自2002年起，訴訟數量一直以每年3000多宗的速度攀升。政府門前舉標語抗議的人少了，深圳業主逐步告別房產維權的“初級階段”，開始尋求法律途徑解決糾紛，理性維權。

一夜白頭

在景洲大廈業主起訴開發商后不久，鄒家健的麻煩也接踵而至。

2001年4月，開發商派集團公司法律室副主任向當地派出所報案，說鄒家健準備在5月份某位國家領導人來深圳視察期間組織業主游行，阻塞交通。派出所遂傳喚鄒家健，遠在北京出差的他不得不匆匆趕回接受調查。查明真相后，此事不了了之。

一波未平，一波又起。2001年4月26日，開發商以鄒家健在某網站BBS上辱罵開發商是“騙子、流氓”為由，向法院起訴他名譽侵權，索賠1000萬元，開創了建國以來地產商家向消費者個人索賠金額最高的全國之最。

幾天后，開發商的法律室主任以“名譽侵權”為由，要求鄒家健向其支付名譽損失賠償金8萬元；一個自稱是景洲大廈A座某室業主的人以“其他民事糾紛”為由，也將他告上法庭。起訴狀稱：鄒家健自辦“景洲315'’網站等行為，使原告所購的景洲大廈房屋嚴重貶值，出賣與出租都非常困難，要求判令鄒家健自“景洲315”維權網開通之日起，每月賠償3838．8元的經濟損失費。

一月之內三次被起訴，后面還不知道有多少。按深圳律師業的收費標準，這三個案子至少要支付100萬的律師費，鄒家健的壓力可想而知。他開始頻繁到相關部門反映問題，尋求幫助，卻均無下文。更奇怪的是，此前對他青睞有加的當地媒體，也開始三緘其口。在某報社的走廊上，鄒家健甚至看到了“景洲大廈的問題不準報道”的禁令

孤立無援的狀況下，鄒家健整夜整夜地睡不著，幾天之內，40多歲的他頭發全白了，原本很好的視力也經常出現重影、眼前發黑、眼壓過高的情況。醫生告訴他，再不注意可能會瞎掉。

就是在這種近乎絕望的狀態下，他開始了艱苦的自救。他購買了大量法律書籍，上網查資料，多次自費到北京、廣州等地請教相關專家。最后，他的真誠感動了北京大學的法學博士孫海龍和深圳的兩名律師，他們為他免費辯護。

兩年間，官司前前后后開庭10多次。最后，盡管鄒家健出具了那份帖子不是他所寫的有力證據，兩級法院依然判決鄒敗訴，只是把賠償金額減少到5萬元。開發商果然實現了在深圳“搞定”他的“豪言壯語”。

法院判決書稱，鄒家健在2001年5月19日、21日在網上發帖辱罵開發商是“騙子、流氓”。證據來自同開發商長期進行廣告營銷合作的某房地產商業網站，而地產開發商起訴鄒家健網上侵權的時間卻是在2001年4月26日，也就是說地產開發商起訴他侵權時，他的“侵權行為”尚未發生，但地產開發商仍然是贏家。

就在判決要進入執行階段時，事情發生了戲劇性的變化。開發商總經理在另一地產開發工程中因收受賄賂、去澳門豪賭等問題，被“雙規”、逮捕，最后判刑。開發商高層改組，新領導上任后，到景洲大廈進行暗訪后認為，該大廈的電梯沒出人命已是萬幸，遂主動和鄒家健達成和解。后兩起官司也很快以和解、撤訴的方式了結。法院還查明，那個向他朗索賠3838．8元的業主是個“假貨”，景洲大廈根本就沒有這個業主。

“景洲事件”首開先河

一直以來，物管行業實行的是“老子開發兒管理”的模式，業主炒掉物管公司非常困難。但鄒家健相信一個樸素的道理：房子是我的，我就有權利選擇誰來服務。景洲大廈業主委員會在鄒的帶領下，進行新一輪的維權行動，決心從此處取得突破。

2001年9月17日，景洲大廈業主在全國首開先河，由業主自主投票表決，更換了原來由開發商指定的物管公司，這就是聞名全國的“景洲事件”。有媒體稱，“景洲事件”推動了中國房地產物管行業的改革，引發了物管行業的重新洗牌。

炒掉了舊的，就要選聘新的來代替。這時，鄒家健發現，原來一直沿用的由住宅局起草的物管格式合同有諸多不合理之處，如允許物管隨意停電、停水，對住宅失竊造成的損失不予賠償等，不僅侵害了業主權益，對物管業的長遠發展也不利。他希望對這一格式合同進行大幅度的修改。

就在這時，深圳某山莊發生了某浙江紐扣大王被害事件。事發前，兇手已在小區內的一間空房住了幾天，保安也已發現他們，但沒有采取相應措施。該案二審時，法官以“物管合同未做相應規定”為由，判物管勝訴。

這件事讓鄒家健意識到，物管合同權利與義務的不對等，后患無窮。在其堅持下，景洲大廈后來的物管合同增加了這樣的規定：“若因物業管理員違規、失職、脫崗，造成業主財產損失的，經公安部門確認后由物業管理公司承擔賠償責任?！?/p>

然而，在新物管公司的招聘上，深圳市住宅局卻要求在他們的主持下，通過招標形式進行選擇。“我們和物管公司的關系是平等的民事主體之間的關系，不涉及政府，根本不需要招標”。但住宅局堅持這樣做，并不允許業主投票，在9名招標組成員中，業委會只占3席，其余都是主管部門指定的專家代表。

“這些專家，大都是房地產公司和物管公司的經理人員?！编u家健說。招標前，住宅局圈定了5家候選公司。結果，業主大會投票表決勝出的公司沒有中標，最后中標的公司在業主大會表決時比前者少150票。

這樁“包辦婚姻”維持了兩年多，兩年中，小區多次發生失竊事件，物管本體基金的使用賬目也不按合同執行，當他們最后離開時，甚至卷走了業委會從前任物管追回的、委托其代為保管的小區物業維修基金和物管費，至今不肯退還。招標時異常積極的住宅主管部門卻對此—直充耳不聞。

自主選擇物管公司

兩年后的2003年9月17日，景洲大廈業主委員會不愿再與這家公司續簽合同，仍然堅持要自己選擇物業公司。而當年9月1日，國務院頒布的《物業管理條例》正式實施了。按照《物業管理條例》的有關規定，選聘和解聘物業管理企業是業主大會的職責，選聘和解聘物業管理企業“必須經物業管理區域內全體業主所持投票數2／3以上通過”。于是，2003年10月18日，深圳景洲大廈業主大會投票表決選聘了新的物業管理企業。

與以往選聘不同的是，這次景洲大廈選聘物業管理企業，沒有行政主管部門的官員參與，也沒有招標機構的投票評330負責這次選聘工作發票、收票、統計的是小區業主委員會從深圳大學管理學院邀請來參加社會實踐的行政管理專業碩士研究生。負責監督選聘和監票工作的是所在轄區的居委會主任、律師、學者以及前來采訪的媒體記者。

最終，超過2／3的表決票贊同深圳市金風帆物業公司來景洲大廈實施管理。第二天，景洲大廈業主委員會便把投票結果報到深圳市福田區建設局物業管理科進行備案。10月30日，景洲大廈業主委員會和金風帆物業公司簽訂了委托管理合同，隨即新物管進駐，實現了平穩過渡。

然而，這場曠日持久的維權事件并沒有就此劃上句號。2003年11月17日，鄒家健突然收到深圳市住宅局“關于責令景洲大廈業主委員會限期改正違規選聘物業管理企業行為的通知”。通知認為，景洲大廈繞開住宅局主管部門，拋開深圳物管招投標程序(即沒讓深圳市住宅。局指派的“專家”參與投票)，責令景洲大廈業主委員會在15日內“限期改正違規選聘物業管理企業行為”，“應按規定的招投標程序組織招標活動，重新選聘物業管理企業?！毕鞒觯浾撘黄瑖W然。行政法專家認方，深圳市住宅局所依據的條例和辦法，和作為上位法的國務院《物業管理條例》相抵觸，應屬無效。

2003年12月31日晚上，深圳市住宅局、福田區建設局來到景洲大廈，召集業委會9名成員(2人缺席)開會，讓景洲大廈業委會成員表態同意按住宅局、要求招投標。因與會全體業委會成員拒絕接受住宅局整改要求，住宅局便拿出事先已打印好的“處理決定”宣讀：罷免鄒家健景洲大廈業委會主任、委員職務。鄒家健于是又成為全國第一個因堅持執行《物業管理條例》，被深圳住宅主管部門直接用行政紅頭文件罷免的民選的業委會主任。為表示對“處理決定”的不滿，參會的業委會成員提出集體辭職。

“當家人得知我被紅頭文件罷免的時候，妻子和小孩都很興奮，以為我終于可以解脫了。”但是業主們的信任和肯定，注定了鄒家健離不開是非的漩渦，2004年1月13日，他以98％的支持率再次被業主推選為業委會主任。

和諧景洲

景洲大廈經過5年的不懈維權，已經發生了很大變化。原來臭烘烘的垃圾房經過改造后舊貌換新顏，原來貨不對板的屯梯全部被更換，物業管理費從原來的3元多降到2．3元／平方米，電梯內廣告和地下停車場的收益也已收歸業主集體所有；房子的價值發生了巨大變化，房價從低潮時的4000元／平方米左右上漲到如今的6000元／平方米以上。買房、租房人稱，在景洲大廈置業有當家作主的感覺，不會受欺負。港人及外國客商也選擇常住景洲大廈，社區安定祥和。

總結國內物業維權的經歷，鄒家健提出了“三段論”：第一階段，業主往往采取—些過激方式，比如掛標語、靜坐、游行等；第二階段，業主行為日趨理性，主要通過法律途徑維權，但敗訴者居多，第三階段，業主與房地產商、物業管理公司達到“三贏”局面，形成“和諧社區”。他認為，“目前我們還處于第二階段”。這幾年，鄒家健—直在探索邁向“第三階段”的路徑。他認為，要實現“和諧”，除了不斷地奔走維權外，還需要制度創新和人們之間的善意。

鄒家健認為，業委會名義上享有對物管公司的監督權，但實際上有名無實，因為物管是很專業的領域，涉及財務、機械維護等方方面面，業委會成員既沒有能力也沒有時間去時刻“監控”物管公司，所謂的監督權往往流于形式。

2005年1月1日，景洲大廈在深圳再開先例，實行物業管理“包干制”：每年支付固定費用給物管公司，業委會不再過問物管公司的具體事務。只對本體維修基金和所購買的物管服務項目的執行情況進行監督。業主和物管雙方按合同約定辦事，各司其職。

鄒家健還擔心，業主權利從開發商和物管公司那里收回后，往往集中于業委會，對業委會成員的監督成了大問題。早在2003年8月23日，景洲大廈業委會首次進行換屆選舉，鄒家健就提出“拒絕黑箱操作，把業委會換屆選舉過程攤在陽光下”的口號，并首開先例，將業委會換屆選舉過程的各種資訊文本及候選人情況介紹在深圳房地產信息網“物業管理”欄目進行網上公示，接受社會和業主監督。

后來，針對有些小區出現的業委會成員被開發商和物管公司收買，辦事不公的情況，他在景洲大廈業委會實行《業委會自律守則》，要求業委會成員必須交納管理費和停車費，小區的所有事務必須在內部網站和小區內部張貼，接受監督。

在很多小區，業主維權往往意味著和物管公司工作人員的對抗和沖突，鄒家健則認為要對事不對人，反對一些業主對物管人員頤指氣使的做法?！八麄円彩侨?，出來打工不容易，要尊重他們。”平日，鄒家健總是客客氣氣的。逢年過節，他自己掏錢給物管人員發紅包、送月餅、送年歷。一次，有業主投訴保安唱歌大叫影響休息，希望他“管一管”。鄒經過調查發現，保安在冬天還在用涼水洗澡，唱歌大叫是為了抵御寒冷。在他的堅持下，保安的衛生間裝了熱水器，值勤的崗亭裝了風扇。

在景洲大廈，就是在維權最激烈的時候，鄒家健和保安、保潔人員的關系都是很融洽的，有什么風吹草動，總有人給他通風報信。在他看來，“和諧”不僅僅是冷冰冰的權利和義務，設身處地地尊重和關心周圍’的人，這樣的“和諧”才有人情味。

“要去影響游戲規則的制訂”

維權的過程中，鄒家健意識到，物業侵權現象的頻繁發生，不僅僅是某個開發商或物管公司的“良心”或“素質”問題，更主要的是相關游戲規則中存在著不公平的因素。因此，他很早就有意識地去試圖影響相關政策法規的制訂。

2002年6月，當景洲大廈業主委員會大膽擯棄深圳物管“不平等條約”(格式合同)，在全國首開先例，采用經濟合同方式約束業主同物管公司的責權利后，鄒家健親自去京，將相關資料送到國家建設部。當他回到深圳的時候，他聽說建設部通過深圳有關部門調閱了景洲大廈的物管合同。2003年9月1日生效的《物業管理條例》相關條款在很多方面體現了他曾經鼓與呼的內容。

2003年5月15日，鄒家健以非正式候選人的身份自薦參加深圳市福田區人大換屆選舉，他自制了50份海報在選區張貼，海報寫道：在人大代表選舉中，請在“另選他人”一欄里直選——鄒家健，并稱根據《選舉法》，公民有權在候選人以外另選他人，請投下您莊嚴的一票，選擇一位敢為百姓維權代言的人大代表。

鄒家健坦言，如果能夠當選，將關注公眾消費，代表百姓參政議政，為弱勢群體的維權作出努力。由于有關單位的阻止和準備不充分，鄒沒能成功當選，但這來自社區維權群體的競選代表的出現，成為2003年深圳區級人大“選舉風云”中的焦點。

2003年7月15日，沒有當選人大代表、沒有私家車的鄒家健卻以唯一的消費者代表的身份，作為大會陳述人參加深圳市人大舉行的地方立法聽證會，就深圳經濟特區機動車停放管理中“停車場丟車賠不賠”等問題發表意見和建議。他的發言引起了聽證會和媒體的關注，并因此走進央視東方時空進行“時空連線”，放大了消費者群體的聲音。

一個月后深圳人大、政府采納了鄒的建議后作出規定：“政府應興辦相當數量的停車場，在工作時間向前來辦理事務的車輛提供無償停放場地?！睂ν＼噲龉芾韱挝坏姆韶熑螁栴}，修改后的立法《草案》中除采用保險理賠的方式來解決外，同時規定，“車場管理單位因不履行本條例規定的職責或不符合停車場管理規范而造成停車場內的車輛損毀或丟失的，應當承擔相當賠償責任?！?/p>

2004年1月13日，鄒家健開展“深圳物業管理現狀”‘的專題調查，調查項目涉及深圳目前物業管理中普遍存在的熱點問題，還涉及業主權利、物管選聘、行政執法、矛盾解決方法等許多有爭議和有制度創新的熱點話題。旨在為政府決策和物管調研提供真實的民意調查數據，反映社情民意，反映業主聲音，為深圳正在進行的與百姓生活密切相關的房地產物業管理“游戲規則”的修訂建言獻策。

對鄒家健而言，5年多維權的風風雨雨讓他有太多的感慨。他說，依法維權，建立和諧社會，需要政府和業主的共同理性，合作努力：政府要正確看待業主的維權行為，引導業主維權依法進行，不要將業主維權視為社會“不穩定”因素，不要采取行政手段隨便干涉市場民事事務；業主則要學會按照市場經濟的運行法則，學習理性地調節處理各種民間事務，學會用合同約定的方法規范利益雙方的權利與義務，不采取任何過激的行為進行維權，不要將個別主管部門工作人員的不正確言行視為“政府行為”，尊重物管人員的勞動。

“維權并不是我生活的全部內容。維權是為了活得有尊嚴，維權是為了更好地生活——這就是我對業主維權的理解?！编u家健最后微笑著對記者說。