２００４年房地產行業(yè)大盤點

完善市場蓄勢待發(fā)

在過去的2004年前三個季度，通過加強和改善宏觀調控，經濟生活中的一些不穩(wěn)定、不健康因素得到了抑制，薄弱環(huán)節(jié)得到了加強，避免了經濟的大起大落，保持了經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展。從太和顧問本年度涉及的全國16個大中型城市的房地產行業(yè)薪酬福利調研數據來看，房地產行業(yè)依然是被視為高利潤的行業(yè)，其薪酬水平始終在全行業(yè)中居于首位，其次是高科技行業(yè)和汽車行業(yè)。對比去年太和顧問所進行的房地產行業(yè)薪酬調研結果來分析，今年全國房地產行業(yè)整體薪酬水平繼續(xù)保持上升勢頭，平均上浮幅度為11%。單從增幅上分析，較2002-2003年度的23%增幅有了明顯的下降。究其原因，我們分析主要有以下兩個重要因素起到了決定性作用：

第一，國家加大了對資本市場的管理力度，遏制了房地產行業(yè)的盲目投資、開發(fā)，減少了房地產行業(yè)內的經濟泡沫及虛高成分，并有針對性的加強對房地產投資過程中的監(jiān)督力度，使得當前的房地產投資市場更趨于理性化。

第二，最近兩、三年的項目建設直接導致現階段個別城市的房地產開發(fā)趨于飽和，項目開發(fā)進度日趨放緩。各城市房地產開發(fā)商大多處于資金回籠階段，為下一階段的奧運項目建設、市政基礎設施及由此而帶來的新興城市小區(qū)建設積攢實力。

綜上所述，在持續(xù)了兩、三年的高速開發(fā)建設后，房地產投資開發(fā)在今年是微波迭起，勢必將帶來行業(yè)內人員的流動，特別是中高層經理人的流動會更加頻繁。企業(yè)一方面希望在目前這個階段節(jié)約更多的人力成本，另一方面又希望為幾年后的蓄勢待發(fā)吸引和保留人才，房地產行業(yè)企業(yè)經營者們不約而同地將注意力集中到企業(yè)員工的薪酬改革和員工激勵上來。

從房地產年度總體薪酬結構來看，年度基本現金收入仍然占到了年度總薪酬的60%以上，接近于傳統(tǒng)行業(yè)的基本現金比重水平。與此同時，從薪酬調研數據中不難發(fā)現，房地產行業(yè)的年度變動現金收入，即年度的績效獎金、年度銷售提成、年度加班費三部分的總額已經占到了年度總薪酬的20%左右，總現金收入的比重加大會使員工對于工作本身產生較大的安全感、穩(wěn)定感，以及針對其它行業(yè)顯而易見的薪酬優(yōu)越感，堅定了員工為本企業(yè)服務的信念，保證企業(yè)人才的相對穩(wěn)定及連續(xù)性。此外房地產企業(yè)也逐漸認識到，在當今競爭日趨激烈的房地產行業(yè)中，對員工的激勵將起到重要作用，變動現金收入所占比重的增加也恰恰反映出這樣的一種政策傾斜的趨勢。

一類城市南北擂臺

在太和顧問的城市劃分標準中，一類城市特指北京、上海、廣州、深圳。作為國內經濟發(fā)展速度最快的城市，其房地產開發(fā)建設也帶有明顯的地域特點：由于北京近兩年乘奧運東風，房地產開發(fā)空前興旺，項目數量、竣工面積等指標都居全國首位，該地區(qū)行業(yè)發(fā)展快，必然導致人才競爭激烈，所以北京地區(qū)房地產行業(yè)的薪資水平在全國范圍內是最高的，其后依次為深圳、上海、廣州。

作為我們南北方面的標志性城市，北京和深圳各自云集了眾多實力雄厚的房地產開發(fā)商，將兩座城市的房地產行業(yè)薪酬調研結果對比分析，不難發(fā)現房地產行業(yè)在不同地域范圍內的發(fā)展特點。

值得注意的是，相對于去年，2004年度深圳房地產行業(yè)整體總薪酬只是在決策層以上才出現輕微上漲，漲幅不超過1%，而之下等級的崗位薪酬均略有所下滑。

中低層現金增加總薪酬普遍降低的現象可印證目前深圳地產處在發(fā)展的成熟時期，項目利潤出現普遍攤薄的現象，業(yè)內也有人稱這種隨之而來的所謂薪酬下浮反而是深圳地產市場化程度較高的體現，政府的宏觀調控和土地運作的規(guī)范化擠掉了前些年的浮躁和泡沫。在福利給付方面，企業(yè)做出適當調整或者提供福利選項打包的綜合服務，不光可以適度降低人力成本，有效貫徹了“人工成本總控”的原則，還可把福利的激勵作用積極有效地發(fā)揮出來。

上述表征也是市場供需關系改變的體現。今年進入第二批擴招生畢業(yè)的就業(yè)年，特別是越來越多的高校設置了建筑設計、工民建、建筑管理等專業(yè)，職場呈現“供大于求”的局面，畢業(yè)生起薪點相對與前幾年依然持續(xù)低迷。綜合而言，深圳乃至整個珠三角房地產的發(fā)展已趨向平穩(wěn)發(fā)展，市場的競爭在加劇，熱點在減弱，市場的信息透明度增加，企業(yè)仍然在“賣方市場”巍然不動。

與深圳相似的是，與2003年相比，北京房地產行業(yè)基本現金仍然呈現了較大的漲幅，只是覆蓋面更廣，覆蓋了從普通專員到總經理的企業(yè)內部各層級員工。與深圳房地產行業(yè)總薪酬大部分下滑所不同的是，北京房地產行業(yè)的整體總薪酬特別是從經理層之上的崗位在2003年的大幅上揚之后仍然保持著穩(wěn)步的增長，這是北京房地產行業(yè)發(fā)展在2004年持續(xù)走穩(wěn)的結果。

就房地產開發(fā)而言，北京的資源有不可取代之處，與深圳廣州這類房地產發(fā)展較早的地區(qū)相比，北京的房地產仍有10年到15年的成長期，外地發(fā)展商紛至沓來，成為房地產高速發(fā)展市場支撐的基礎。外地企業(yè)會非常重視招募北京地產行業(yè)有經驗的從業(yè)人員，希望通過他們來實現當地團隊的高效運行。面對外地軍團的強勢攬才和高薪招聘，北京房地產高端人才供求關系即發(fā)生重新排序，薪資水平保持不斷攀升也就不足為奇了。

基于北京深圳兩地房地產行業(yè)的開發(fā)程度和市場需求，兩地房地產行業(yè)定薪理念更加成熟，定薪趨于合理化，崗位價值在薪酬水平的決定上起到重要作用，城市收入水平差異與消費水平差異的影響日漸縮小。在經過2003年房地產市場的重新洗牌和排序之后，兩地房地產行業(yè)同等級之間的薪酬差異弱化，薪酬逐漸趨同。

二類城市風景獨好

在太和顧問城市劃分標準中，二類城市一般定義為各省會城市或東部沿海地區(qū)大型城市。在太和顧問2004年度全國房地產薪酬調研中涉及的二類城市包括大連、重慶、成都、杭州、武漢、沈陽等。

其中像大連、重慶、成都、杭州這樣較早進行房地產開發(fā)的城市，項目前期、設計、工程仍是這些企業(yè)的著眼點，這些工作方向的崗位薪酬較高。但市場營銷崗位的作用越來越凸現，該種工作方向崗位薪酬的上升空間非常好，而且績效獎金的比重也越來越大。

而像武漢、沈陽市場化房地產開發(fā)起步較晚的城市，地區(qū)房地產行業(yè)發(fā)展空間很大，前景看好。由于發(fā)展階段的限制，現階段武漢各房地產公司的著眼點主要還集中于前期開發(fā)和施工建設上，所以與之相關崗位的高管會很受青睞，而且一段時間內方向不會改變。同時隨著該地區(qū)項目的不斷竣工，相信市場營銷崗位熱度也會越來越高。

以處于房地產行業(yè)發(fā)展中期的成都為例，通過對當地房地產行業(yè)調研數據的分析，不難窺探出房地產行業(yè)在二類城市中發(fā)展的一些特點：

2001年到現在，短短三年時間里，眾多外來企業(yè)在成都攻城掠地占據了半壁江山。伴隨著這一強勁勢頭共生的是另一種強烈的變化，在三年里，成都本土的房地產企業(yè)飛速成長和擴張，置信、博瑞、藍光、新希望等本地房地產企業(yè)幾經改革和提升，現在已經蛻變成為中國房地產界的一流企業(yè)。2004年的成都房地產市場，在春暖花開之后，迎來的是一個前所未有的高度競爭的環(huán)境。

與北京和深圳相比，成都房地產市場尚未成熟，還處在發(fā)展階段。正是在這個階段中，成都房地產市場的黃金崗位顯得更為突出，主管級設計人員以高出同級21.4%的薪酬，成為成都房地產毋庸質疑的黃金崗位。在薪酬市場中表現出如此大的偏離度，表明成都房地產市場對設計人員的需求已經達到了迫切的程度。

分析成都房地產的發(fā)展我們不難看出設計人員走俏的原因。第一，成都房地產市場剛剛開始高速發(fā)展，代替過去大量同質化樓盤的是一個個包涵大量設計理念和思想的特殊化樓盤，成都房地產市場正在走入設計主導化市場，設計人員作為風格的創(chuàng)作者自然成了市場的焦點。

第二，成都不比北京、上海等地，在北京，開發(fā)企業(yè)完全可以外包設計，北京的眾多設計院所成為北京房地產界的一大“外腦”，房地產企業(yè)可以通過和設計院所的合作完成樓盤的主導設計。在成都，由于沒有類似的外部機構，各家有實力的地產企業(yè)都要自己負擔設計，每個企業(yè)都要有自己的設計部門，這就使本來不多的設計人才市場供求更加緊張。調研結果顯示，有經驗的設計師在成都的年薪水平幾乎和北京的市場水平相差無幾。

同時，調研成果顯示成都房地產人力資源設計方面已經比較成熟。成都房地產人力資源總體設計已經趨近合理，基本能做到績效比例和員工層級的正增長，即員工級別越高績效所占比例越大。這種薪酬結構設計方式實際上是用薪酬語言對公司崗位職權責任的最直接表述，是現代薪酬結構的一大特點。

成都房地產人力資源正處在一個變化的時代，正是一個從舊有體制、傳統(tǒng)理念向新的人力資源管理和理念邁進的階段，正處在快速接受新的理念、充分理解后高效有力的執(zhí)行、企業(yè)管理體系快速成長的階段。從今年成都幾家龍頭企業(yè)不惜巨資邀請管理咨詢公司進駐，就可以感受到成都企業(yè)對于成長和成熟的迫切渴望。

總的來看，全國房地產行業(yè)整體薪酬趨勢還是利好，但重心將逐漸有所轉移，將由一級城市向二級城市傾斜。因此，及時了解市場薪酬變化，結合市場發(fā)展情況和地域特征、結構特征，將可以使企業(yè)能夠做到精確控制人力成本、合理設計薪資體系，從而達到激勵和保留人才的目的，保證企業(yè)的人力資本鏈正常運行。對于經理人來說，也能更好掌握薪酬大勢，洞悉市場變化，為企業(yè)和個人謀求個好的發(fā)展。

崗位排名市場決定

在4個一類城市的房地產高薪崗位中，我們發(fā)現具體的崗位薪酬排名也不盡相同，但有一點是毋庸置疑的，即行業(yè)在當地經濟條件下的發(fā)展狀況決定了崗位的“錢”途。

北京的房地產行業(yè)對法律、戰(zhàn)略規(guī)劃等職能序列的重視程度是從去年開始就凸現的一個特點，從高級法律顧問獨占鰲頭就可見一斑。北京是政治、經濟、文化中心，在房地產開發(fā)方面，一方面有商業(yè)運作的規(guī)則，另一方面也有文化運作的規(guī)則，還有政治運作的規(guī)則，政策環(huán)境相對其他地區(qū)會更加嚴格。文化和政策共同影響房地產開發(fā)的特性，影響開發(fā)企業(yè)的人才重心。

北京的市場及廣告策劃序列幾乎盤踞了10強的小1/3強，分別是市場經理、媒體策劃經理、廣告策劃經理。北京房地產行業(yè)處于從啟動到成熟的中間階段，消費者購房尚未進入完全理性的狀態(tài)。但是如何在房子尚未建成時就使消費者心甘情愿地來購買，這是所有北京地產策劃人員面臨的考驗。一個房地產項目銷售得好壞與否，很大程度上也依賴于市場人員做出的策劃方案。

2004年上海房地產一直保持著高速增長，受外資進入以及市場增長影響，2004年上海房地產行業(yè)薪酬增長保持在10.2%的高水平上。在前10名的中層崗位中，法律顧問獨占鰲頭，繼續(xù)保持著法律體系在地產中的高端地位。由于去年年底以來，原材料價格起伏較大，市場一直不夠穩(wěn)定，所以各大房地產企業(yè)都把有經驗的材料經理看作是公司的核心崗位。由于物流等原因，上海較之北方城市有更多的海外采購材料的優(yōu)勢，國內原材料上漲就使得上海商人更多地著眼于海外。于是，行業(yè)內對具有海外采購經驗的材料經理就異常看中。由于業(yè)內高速增長的需求和上海成熟的行業(yè)獵頭市場，今年材料經理流動率上升在20%左右。隨著人員的變化，今年材料經理的年薪增長在15%以上。對于整個行業(yè)而言，2004年的材料經理成為上海房地產的一大亮點崗位。

在深圳，首席建筑師可以獲得更充分的青睞。深圳的房地產是起源最早的，受香港的地產形態(tài)影響比較深，景觀和風格是地產開發(fā)的核心點，建筑師的“市場價位”一直高居不下也是其直接結果。

而人力資源經理、財務經理這類職能部門經理在深圳可以獲得相對更高的報酬和矚目；深圳地產的發(fā)展已經進入了穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展商逐漸從關注業(yè)務和項目、側重項目的經營和利潤的創(chuàng)造，轉變?yōu)樘嵘图訌姽芾砺毮埽貏e是人力資源管理。相信職能部門的薪資和專業(yè)技術部門一起逐步攀升是深圳地產薪酬發(fā)展的必然趨勢。