上海樓市在等第二只鞋掉下來

上海樓市回歸理性的需求還沒有遇上回歸理性的供應，發展商目前的減價多屬促銷的手段，所以調價總是遮遮掩掩、點到為止。從未來市場充沛的供量看，發展商早降價比晚降價交子，一次到位比遮遮掩掩好，跌到位了反而會有上升空間。

已故相聲大師馬三立有個膾炙人口的段子，講一個小伙子每天很晚回家，且總將脫下的鞋“咚咚”兩聲重重扔在地板上，驚醒住在樓下的房東的清夢。房東忍不住向小伙投訴。小伙子當晚回家，習慣性地摔下一只鞋后，突然想起房東的話，于是輕手輕腳地放下第二只鞋。次日一早，房東便來拍門說：“昨晚我一夜沒睡，等你的第二只鞋掉下來。”

今天上海的房地產市場，就在等第二只鞋掉下來。被發展商寄予厚望的“金九銀十”銷售旺季，在幾近無聲無息中過去。發展商雖包裝著將價格降了一些，但是成交的反彈卻屬曇花一現。黃金周的展銷會上，發展商來了不少，人群尚算踴躍，不過銷售并不理想。同期二手市場的成交萎縮，更是慘不忍睹。上海房地產的蕭條，與不少城市的回暖形成對照。上海發展商更是羨煞二，三線城市重新啟動的房地產建設。

上海房地產的第一只鞋早已掉下。房價只升不跌的神話，在消費者心中早已破滅，資金不再盲目地、源源不斷地送入發展商的腰包中，于是需求大減，成交萎縮。然而，回歸理性的需求還沒有遇上回歸理性的供應。發展商懷念昔日的暴利，目前的減價多屬促銷的手段，而非逃生之抉擇，所以價格的下調總是遮遮掩掩，點到為止。可是買房人偏偏不領情，膠著狀態便從七、八月淡季延續到九、十月旺季。

然而，發展商的資金鏈已被拉得嘎嘎作響，相當一部分中小發展商的現金流已亮起紅燈，個別大型發展商似乎也因過度擴張而頭寸吃緊。同時，新盤卻在今后數月集中涌現。9月份發展商拚出老命售出將近1．2萬套住宅，可售房源數目不降反升到27萬套。9、10月上海共推出新房近10萬套，今年最后兩個月預計還有15—18個新盤入市，即再加可售房源15萬套，而當前市場的每月銷售速度不過1—1．2萬套。明眼人都看得出，上海房地產還有一劫。

上海市政府對此的對策是控制信息。公平地說，上海房地產市場信息數量和質量遠好過全國任何一個城市。但是，隨著房地產銷售的慘淡，政府開始減少數據供應，房地產均價這樣似是而非的數字變成主流，二手市場數據更不公開。政府這樣做是好意，希望減輕消費者的心理負擔，避免羊群心理，但實際上增加了人們的疑慮，因為他們的知情權受到了干擾。

其實上海房地產的基礎面并非如此不堪一擊。勿庸諱言，上海房價在過去兩年上升過猛，與普通市民購買力脫節，需要一個調整。但是，任何地方的房地產市場都有周期現象，而調整是周期中不可缺少的一部分。必須看到上海的整體經濟依然健康，增長動力十足：上海市民的收入提升相當迅猛，國內、海外人才仍在涌入；上海仍是相當部分傳統海外直接投資的總部所在地，也是下一輪海外金融、服務業的搶灘點；在國內，上海的經濟、金融中心地位已大體確定，上海同時擁有世界級的基礎設施。這些是上海經濟繁榮發展的底蘊，也是上海房地產長期向好的本錢。

筆者看來，拉動上海房地產向前發展的三大需求并未消失。首先，本土居民的剛性需求依然強勁，大量外來人口進一步加大了住房需求的動能。第二，國內外對上海住房的投資需求依然旺盛。這部分資金認同上海是中國的經濟金融中心，是與國際接軌的窗口，愿意長期投資上海物業。第三，海內外資金流動性依然充沛，熱錢隨時可能殺回。這部分資金也許不是政府想要的，但確實是市場上難以剔除的一部分，也是不可忽視的一種需求。

需求存在，卻暫時未轉化成有效需求，因為需求在等待。今天的需求已變得理性，變得有耐性。然而供應僅向前邁出了一小步，發展商心理上僥幸成分多過理性成分。以今天的可售房存量和今后6個月的增量來看，發展商念拖字訣是躲得過初一躲不過十五。上海房地產面前還有一個長長的寒冬，早走比晚走好，早降價比晚降價好，降價一次到位比遮遮掩掩好，跌到位了反而有了上升空間。這是上海房地產市場在等待落地的第二只鞋。