上海樓市已到“最后一棒”？

1月18日，上海市市長韓正在上海市十二屆人大三次會議上坦言：2004年，上海全市房價漲幅雖然有所下降，但局部地區(qū)房價上漲仍然過快。

上海市有關(guān)部門也認為，由于局部地區(qū)房價上漲過快，全上海的房產(chǎn)均價已無法體現(xiàn)局部房價的起落趨勢。

據(jù)1月19日網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海新房價格沿著2004年末的漲勢繼續(xù)攀高，其中內(nèi)環(huán)以內(nèi)當日成交均價已經(jīng)達到16934元／平方米。中高檔二手房市場，在 2004年的最后一月，漲幅創(chuàng)出年度最高，達到5．69％，全年累計的漲幅達到27．6％。

圍繞上海樓市的博弈還在繼續(xù)，這種局面源自各路人馬對目前上海房市繁雜信息的不同解讀——有人認為上海房市已經(jīng)到了崩潰的邊緣，也有人認為上海的房市還可以漲上20年。2005年也許會給我們答案，但也許不會。

城里的人想出去

上海人王國偉剛剛跟一個異地投資俱樂部去了一趟三亞，他發(fā)現(xiàn)，那里的海景房只有6000多元一個平方米。

“在上海6000元的房子，只能到郊區(qū)去找了，在三亞，我可以買一套海景房，平時出租，冬天寒假的時候，可以帶著家人去過冬。”2005年年初，王國偉神采飛揚地盤算著。

王國偉是上海位育中學一名普通教師。2003年3月份他把單位分給他的兩居室賣掉，不光在江蘇路新買了一套130多平米的三房，還剩下幾十萬元的閑錢在手上。更讓他喜不自禁的是，沒出兩年，他買的新房每平米單價從買進時的8000多元，躥到了16000多元。

在上海，王國偉的故事幾乎每天都在上演，像他一樣通過購房“糊里糊涂發(fā)了大財”的人不在少數(shù)。

財富來得太容易，人們往往會懷疑它的真實性。何況是在理財方面一向以謹慎、精打細算著稱的上海人。

“這幾年房價漲個兩倍、三倍，差不多了，現(xiàn)在要投資上海房產(chǎn)成本太大，動輒一兩百萬一套，我覺得風險比較大。而內(nèi)地一些省會城市的房產(chǎn)市場，即使是市中心的黃金地段，房價一般還在5000元／平方米以下，我覺得很有投資潛力。”目前持這種想法的上海人不在少數(shù)。

王國偉毫不隱諱地告訴《瞭望東方周刊》，2004年末，他在重慶買了“重慶財富中心”的一套酒店式公寓，總價只有28萬，售后包租，開發(fā)商承諾投資回報率有 8％。據(jù)該異地俱樂部組織者公司職員鄭玉介紹，和王國偉一起去重慶的上海購房團，僅這個樓盤就買了140多套。

城外的想進來

上海人想出城投資，外地人(包括境外人士)卻被上海橫市的強勁走勢惹紅了眼，攜巨款拼了命地想進城。2005年關(guān)口，溫州人、臺灣人，歐美人以及俄羅斯人，對上海樓市的熱情開始顯山露水，事實上溫州人使的已是回馬槍了。

尹延是浦東聯(lián)陽社區(qū)鼎軒房的銷售主管，這兩天，他忙得不可開交。他告訴《瞭望東方周刊》，他們公司的客戶比例基本上是溫州人70％、境外人士20％，上海本地的僅占10％。

據(jù)方方工作室信息部經(jīng)理周浩介紹，溫州人從2003年傳言撤離后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地炒賣房產(chǎn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地市場做短線投資，套現(xiàn)很難，而且市場也不夠成熟。他們最終還是回到上海，為 2004年底上海樓市的又一波上漲添了一把火。

與此同時，央行加息塵埃落定之后，國際資本市場對人民幣升值的預期加大，一批境外資本紛紛潛入上海樓市，助推上海市中心高檔房市場繼續(xù)上揚。

2004年底，一家投資客組成的歐洲財富俱樂部在上海分兩次買進250套高檔房源；某位做鋼鐵生意的臺籍人士，通過浦東一中介公司買走的房源不下10套，主要集中在聯(lián)陽社區(qū)：而就在一周前，位于靜安區(qū)康定路的靜鼎安邦，一棟34層的總共60多套的公寓房被一個神秘的俄羅斯人買走。

香港戴德梁行泛城租售網(wǎng)2005年1月10日發(fā)布的研究報告還顯示，浦東陸家嘴地區(qū)的盛大金盤、湯臣海景及鵬麗海景等豪宅，通過買賣差價獲利的投資性客戶居多，其購買者當中，海外客戶占到60％，其中以東南亞、港臺客戶居多。

衛(wèi)明不動產(chǎn)策劃咨詢中心、《上海樓市》境外人士版發(fā)行人蔡為民是個地道的臺灣人，他和他的同事們組織臺灣購房團到上海已有30多次。而在2004年底的這次，火暴程度超出他們的預料。

“我們一般是提前3個禮拜聯(lián)系看房團活動，每次30-40位左右。這次我們寄函出去，一個禮拜就有60個名額了。”該公司的田小姐都覺得很驚詞：。

“臺灣人曾經(jīng)嘗過匯率上浮的甜頭，大概是在1989年那段時間，臺幣與美元的匯率曾經(jīng)漲了將近一半，一進一出，臺灣人賺到的匯差非常可觀，所以說這一撥的人民幣升值大家都會想去套。”

田小姐引用蔡為民的觀點說，如果人民幣升值，境外人士在上海樓市至少可以賺到幾個差：一個是匯差，第二個房差，第三個利差，即臺灣或境外的銀行貸款利率只要3％左右，低于人民幣5，9％的利率，之間的差額就可以賺到。

會不會成為最后一棒

在上海樓市一路狂奔的背后，危機的跡象也在蔓延。

不少專家認為，上海樓市的上揚已經(jīng)并非來源于真正的住房需求，投資性需求的放大是2004年年末房價再次飆升的主要助推器。

據(jù)媒體報道，虹橋開發(fā)區(qū)某樓盤近日傳出丑聞，在開盤之前開發(fā)商將樓盤批量轉(zhuǎn)給中介，開發(fā)商借房源緊缺抬高房價，中介趁機賺取價差。而這可能只是新開樓盤排隊購房真相暴露后的一個普通案例。

在二手房尤其是次新房市場，炒作現(xiàn)象已經(jīng)相當突出。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2004年年底，上海二手房投資購房的比例已經(jīng)達到了40％。

二手房市場炒作的一個直接結(jié)果就是，市場—亡大量空置房的出現(xiàn)。據(jù)泛城租售網(wǎng)2004年底對上海房屋空置率的調(diào)查，包括交伺·使用少于一年的樓盤在內(nèi)，上海房屋的空置率已經(jīng)達到12．8％，其中黃浦區(qū)的空置率已經(jīng)達到18．2％，已經(jīng)超山了國際上10％的警戒線。

這是一個危險的信號。

上海樓市這艘大船未來將駛向何方?幾乎每一個人都急于知道答案。但是同處于這條船上的人們卻各自打著閂己的算盤。

尹延的客戶主要是溫州人。他認為溫州人的想法聽起來讓人驚訝：“現(xiàn)在會議說有千億美金的國際熱錢進入中國尋找機會。由于中國外匯的管制比較嚴，所以他們進人中國市場還需要一定的周期。在國際熱錢進入上海之前，我們把上海的中檔樓盤全部掃光，早期進入的境外資本把上海的高檔房產(chǎn)掃光，等人批的國際熱錢進來了，我們再拋出去，讓他們接盤。”

看來，來勢洶洶的溫州資本，此次進入上海樓市，野心不小，要在上海樓市與境外買家一賭輸贏。不過，這可能只是一向精明的溫州人的一廂情愿?

就以臺灣、香港購房者為例，衛(wèi)明不動產(chǎn)策劃咨詢中心的田小姐告訴《瞭望東方周刊》，臺灣人和香港人在上海購房的確不少，現(xiàn)在的關(guān)注度仍然很高，但是由于這兩地都有過房價大幅縮水的痛苦經(jīng)歷，因此他們出于還是會比較謹慎。

更重要的是，時至今日，所謂“下億美金的國際熱錢”能否進入中國市場，有多少會投向房地產(chǎn)，又有多少會投向上海的房地產(chǎn)，這仍然是一個大大的問號。

“上海樓市現(xiàn)在都不是中產(chǎn)階級在買房了，隨便一套房子都要一二百萬。不管是溫州人還是境外的投資者，其實現(xiàn)在大家都在賭，就看最后一棒最終落到誰手上。”金豐易居上房置換市場部經(jīng)理鄭翎昀說。