房貸加息 誤會重重

繼去年底宣布調高金融機構存貸款基準利率后，3月16日央行又通過了新的房貸政策，調高了居民購房貸款利率，這被許多人理所當然地解釋為政府壓抑房價攀升的舉措，他們的著眼點主要是購房者的負擔增加、購房欲望受挫、房價下跌以及部分業主可能變成“負資產人士”等話題。但我認為，事情得顛倒過來看。

我的一位親戚，看到加息的消息，便打來長途電話問：“我看好的房子還買不買？”我回答：“你只打算買一個單元，而不是兩萬個單元，太具體的選擇，我沒法比你看得準。但說到加息，你不應受那小數點后的利率增幅影響。這好比冬天來了，棉衣價格比夏天時貴，你是索性不買棉衣了，還是趕緊買呢？”

許多人都有一個自上而下的誤會：房價之所以“偏高”，是有人故意“炒”起來的，而為了壓抑“過高”的房價，就必須要“加息”；“加息”能夠有效地平息“炒風”和壓抑房價，而房價下跌引發的后果則喜憂參半—喜的是中低收入階層更容易買房置業，憂的是已經成為業主的人將承受房屋價值的貶損，成為負資產人士。事實上，這層層推理中的每一步都是錯的。

首先，房價攀升不是“炒”的結果。有人想炒，就能炒起來嗎？要是這樣，市場狀態完全以個人動機為轉移，那還有什么市場規律可言？最近幾年來，大家都在預測國內房價的走勢，其實猜中這個走勢并不難，難的是要把連貫的推理整理出來，并用事前或事后的事實來檢驗。價格的升高和下降，都有它背后的規律。我們要研究現象背后不以人的動機為轉移的經濟力量，而不是見“漲”就說“有人想抬”，見“跌”就說“有人想壓”。

房價攀升的唯一原因，是供小于求；房價“過份”攀升的唯一原因，是過多的貨幣追逐過少的房屋，這就是通貨膨脹。沒有對房屋的真實需求，就不可能有房價的存在；市場中若沒有過多的貨幣，房價就不可能攀升過度。我以前曾說過，中國目前仍處于通貨膨脹的上升期，而這一現象很大的一個成因，就是人民幣鉤緊美元的匯率制度從美國引入了通脹。

加息是通脹的自然后果。通脹先行，加息緊隨其后。沒有一個國家和地區，在通脹發生后不是一次次加息的；但同時，也沒有哪里的通脹，是可以靠加息來平息的。要平息通脹，只能從根子上入手，從貨幣供應上卡斷過量的供給。在通脹環境下，加息顯然不能抑制市場對房地產商品的追逐。雖然購房者對加息有抱怨，因為購房的負擔不可避免地增加了，但只要市場上的房價仍然只漲不跌，人們很快就會醒悟過來：即使增付了利息，還是越早買房越合算。事實上，只要貨幣的過度供給不停止，這些貨幣流入市場，握著這些貨幣的人對房地產的加速追逐就不可能停止。

這意味著，那些看到央行加息就推測房地產價格將要下降、中低收入階層將更容易置業的人們錯了。央行加息，伴隨的結果不是房價下降，而是房價上升。現在討論房價下跌的后果，還為時尚早；而增加“負資產人士”的可能性其實也不存在—買了樓的人，會看到自己的物業是在不斷升值的—這是通脹時期的一般現象。

微妙之處在于：盡管認為房價是因“炒”而高的觀點是錯的，認為加息可以抑制房價的觀點是錯的，認為加息會產生“負資產人士”的觀點也是錯的，但央行加息的舉措本身并不錯—這是對市場變化和經濟力量較量的合理反應。這就像古代的神話—神話對雷電的解釋是錯的，但人們因為相信神話而規避雷電的行為卻是對的。