千萬借貸引出期房抵押合同的效力問題

案情簡介

原告光大銀行訴稱：1996年7月31日，其與第一被告華東三峽公司簽訂人民幣資金借款合同一份。按約其向第一被告華東三峽公司放貸人民幣1000萬元，華東三峽公司則依約應于1997年7月25日前向其歸還貸款本金及利息。第一被告華東三峽公司同時為其上述借款提供期房抵押擔保。第二被告中國三峽總公司為華東三峽公司的借款提供連帶責任保證?，F因第一被告到期未償還借款本金及利息，請求法院判令：第一被告華東三峽公司歸還貸款人民幣1000萬元及相應的利息；第二被告中國三峽總公司對第一被告所欠款項承擔連帶清償責任；兩被告如不能清償上述欠款，依法拍賣、變賣第一被告已設置的期房抵押擔保的房屋，所得款項優先清償原告。訴訟費用由兩被告承擔。

被告華東三峽公司辯稱：對原告陳述的事實無異議，但對期房抵押合同的效力存在異議。因華東三峽公司未取得抵押房產的產權，故應認定抵押合同無效。被告中國三峽總公司答辯稱：同意第一被告的陳述意見，并愿意盡快督促華東三峽公司償還貸款。

焦點問題

本案爭議焦點為期房抵押合同的效力問題。

律師點評

圍繞爭議焦點主要涉及以下幾個法律問題：

關于預售商品房抵押是否僅限于購房款的借貸抵押問題。期房是我國社會主義市場經濟發展中的新生事物，推動了我國房改進程和房地產業的發展。但同時期房的出現沖擊了我國抵押權制度的理論，給我國的司法實踐亦帶來了一定的問題。根據我國傳統的民事立法和司法實踐，抵押權的標的必須直接地指向現存的具有一定的經濟交換價值和即時可轉讓性的財物或者是能夠物化的權利，排除了以期待性利益（即指非現實存在的，并且得于將來一定時期取得或實現的財物或利益）作為抵押權標的的可能。期房雖然是尚不存在的房屋，但購買期房會導致事實上獲得房屋，且購買方在買期房時已支付了部分樓款，所以，盡管期房具有一定的不確定性，但它還是具有相當于現房的價值。在司法實踐中，期房的轉讓、抵押等行為是客觀存在的，它與房屋抵押無實質性的區別，具有現存財產抵押的基本特征。最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第四十七條的出現既規定了期房按揭抵押的法律適用問題，同時又將期待權引入了抵押標的物的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。因此，從目前的立法精神來看，房屋的期待權是可以設定抵押的，是一種不動產的抵押方法。只要抵押合同系抵押權人與抵押人之間真實意思的表示，當事人辦理了抵押登記手續，可以認定抵押有效。

在本案中，華東三峽公司為向光大銀行貸款人民幣1000萬元，將預售別墅的期待權抵押給光大銀行作擔保，房產公司又出具了華東三峽公司擁有對上述期房完全的產權和處置權的承諾，華東三峽公司取得了對該房屋的期待權。當事人又到市房地產登記處登記辦理了房地產其他權利證明書，進行了預告登記，具有物權上的排他效力，其抵押擔保的行為符合法律的規定，應當受到法律的保護。

《擔保法》與《擔保法》的司法解釋沒有涉及期房抵押所獲貸款必須用于購房款這一問題，故應理解為立法機關進行價值選擇時未將期房抵押款僅能用于購房款明確予以禁止。在通常情況下，期房抵押所獲貸款一般用于購房款，但不能因此得出期房抵押貸款僅能用于購房款而不能作他用的結論。從理論上講，期房抵押與房屋抵押性質基本相同，惟一的差別是設定的抵押標的不同，期房抵押是用期待權作抵押，而房屋抵押是用所有權作抵押，只要華東三峽公司已取得期待權完全可以不受貸款用途的限制設定抵押。

即使本案系爭的房屋期權抵押合同違反了《城市房地產抵押管理辦法》中有關期房抵押貸款需用于購房款之規定，但鑒于該辦法系建設部頒布，其不屬于法律、行政法規，而屬于部門規章，抵押合同并不違背法律和行政法規的禁止性規定。同時抵押合同的簽訂反映了光大銀行與華東三峽公司之間真實的意思表示，并辦理了公示登記手續，就應當認定有效。《擔保法》的司法解釋已將房屋期待權引入了抵押標的物的范疇，期房可以設定抵押。司法解釋對期房抵押款的用途并未予以限制，允許期房抵押僅僅考慮了擴大融資范圍的問題。

關于房款未付清是否導致本案抵押合同無效的問題。根據現有證據表明，華東三峽公司確未付清購房款。但房款未付清并不必然導致產權存在爭議。

在本案中，房產開發商出具承諾書，承諾華東三峽公司擁有對預售別墅完全的產權和處置權，該內容不僅足以使人相信華東三峽公司已經取得了對該預售別墅的房屋期待權，而且足以使人相信抵押人華東三峽公司享有對抵押物完全的處分權。光大銀行基于該份承諾書以及經市公證處辦理的預售合同公證、由市房地產交易所辦理的預售合同登記、經市房地產登記處登記辦理的房地產其他權利證明書完全相信華東三峽公司依法有權處分系爭抵押物。從保護善意第三人的合法權益和維護交易安全的角度出發，抵押物在法律上不存在爭議，應認定抵押合同有效。另一方面，開發商房產公司出具承諾書的行為充分表明其已將抵押物的產權及處置權自愿移轉至華東三峽公司，放棄了本該屬于其享有的權利，承擔了不利的風險后果。即使華東三峽公司購房款未付清，亦僅形成華東三峽公司與房產公司之間的債的糾紛，不能就此影響到已進行了公示的抵押合同的效力。

關于房屋預售合同的終止是否導致本案抵押合同無效的問題。華東三峽公司與光大銀行簽訂借款及抵押合同的時間為1996年7月31日，華東三峽公司與案外人房產公司簽訂終止房屋預售合同的時間為1997年7月17日，故抵押貸款行為先于終止預售合同所發生的行為。同時，華東三峽公司訂立終止房屋預售合同時，既未事先告知債權人光大銀行，又未事后征得債權人的認可，其以事后擅自所為否定當初經雙方合意并已辦理抵押登記手續的法律行為，顯然有違誠實信用的原則和擔保法的有關規定，故房屋預售合同的終止不應影響本案抵押合同的效力。

據此，法院判定華東三峽公司如不能還本付息，則優先受償抵押房產的折價或變賣、拍賣款項，中國三峽總公司對上述抵押物清償債務后仍不足的部分承擔連帶清償責任的判決是正確的。