預(yù)期土地釋放后的紐省房產(chǎn)市場(chǎng)

大型土地釋放計(jì)劃對(duì)一直抱怨政府批地太吝嗇的發(fā)展商無(wú)疑是個(gè)好消息，但對(duì)房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，是增加了投資機(jī)會(huì)，還是使已經(jīng)降溫的樓市雪上加霜?

對(duì)了展商的影響

土地釋放計(jì)劃將在一定程度上解決悉尼住宅開發(fā)用地不足的問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)計(jì)劃，代表發(fā)展商的城市發(fā)展協(xié)會(huì)、代表大發(fā)展商的紐省城市工作小組(NSWUTF)以及代表發(fā)展商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的紐省房地產(chǎn)商會(huì)(PCA)均表示歡迎。紐省城市工作小組的總經(jīng)理Sue Robinson表示，土地釋放計(jì)劃的公布會(huì)讓公眾清楚地了解到政府對(duì)西南和西北地區(qū)的基建和規(guī)劃，穩(wěn)定投資市場(chǎng)的信心。

但是，開發(fā)商對(duì)新釋放土地上的的建筑密度和住宅類型存有異議。按政府規(guī)劃，新建住宅的類型將以獨(dú)立和中密度的TowerHouse為主。而發(fā)展商認(rèn)為，凡在城市邊緣區(qū)域買房的人多是希望能夠買到面積在600平方米以上的獨(dú)立屋。澳洲城市發(fā)展協(xié)會(huì)(UDI-A)的總裁David Poole說(shuō)：“由于這些土地具有混合用途，所以很難計(jì)算平均每公頃要建多少套住宅。不過(guò)，我們堅(jiān)持認(rèn)為大地塊更受歡迎。”他認(rèn)為政府應(yīng)該顧及居民的需求，而不是強(qiáng)迫大家接受中密度住宅。

政府對(duì)基建工程的籌資方式，也引來(lái)業(yè)界的不滿。根據(jù)政府計(jì)劃，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用約需78億澳元，其中只有1／4的資金(約20億澳元)采用發(fā)行公債的方式來(lái)籌集，其余的一律由發(fā)展商承擔(dān)。發(fā)展商在申請(qǐng)用地許可時(shí)，就要將這筆基建費(fèi)用與市政費(fèi)一并交給當(dāng)?shù)厥姓d。房地產(chǎn)商會(huì)的總裁Kent Morrison表示，20億澳元的基建費(fèi)用只夠建學(xué)校和醫(yī)院，也就是說(shuō)，其余的包括道路和水電工程的其它費(fèi)用均要由發(fā)展商承擔(dān)。“政府以前從沒(méi)有要發(fā)展商承擔(dān)這么多的基建費(fèi)用，我們希望政府能多出點(diǎn)錢”，他說(shuō)。

對(duì)投資者的影響

該土地釋放計(jì)劃對(duì)于投資者而言，帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)有多大，目前仍難以預(yù)計(jì)。

PRD的總經(jīng)理Curtis Field認(rèn)為，投資者現(xiàn)在應(yīng)該采取觀望的態(tài)度。他說(shuō)“這兩個(gè)新建住宅區(qū)和其它現(xiàn)有地區(qū)是一樣的。目前，所有研究結(jié)果均表明，政府的規(guī)劃是積極的，政府會(huì)盡量讓這些新的發(fā)展項(xiàng)目更具社區(qū)氣氛。”

西南西北各有優(yōu)劣

新釋放的西南、西北地區(qū)的項(xiàng)目各有優(yōu)劣，投資者在選擇時(shí)應(yīng)根據(jù)自己需求，綜合比較。西南部的土地目前掌握在少數(shù)大業(yè)主手里，而西北區(qū)的情況則剛好相反，土地分散在大量個(gè)人手中。所以，業(yè)界估計(jì)政府的規(guī)劃方案在西南部會(huì)比在西北部執(zhí)行得好，投資者購(gòu)買西南地區(qū)的土地及房產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)相對(duì)容易。但是，西北部較接近現(xiàn)有的商業(yè)和就業(yè)中心Parramatta，當(dāng)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的需求狀況取決于附近是否有工業(yè)區(qū)和商業(yè)中心以及當(dāng)?shù)氐慕煌顩r時(shí)，西北地區(qū)比西南地區(qū)更具優(yōu)勢(shì)。所以，投資者在購(gòu)買新建項(xiàng)目時(shí)，不要急于出手，要根據(jù)自己最看重的地區(qū)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行選擇。

蜂擁而至可能提高成本

不少投資者認(rèn)為土地釋放、新增房產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)巨大投資機(jī)會(huì)，于是蜂擁而至，但這樣會(huì)影響土地價(jià)格進(jìn)而影響房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，最終會(huì)影響投資收益。政府本來(lái)是希望發(fā)展商們?cè)谂c當(dāng)?shù)氐刂鱾冇憙r(jià)還價(jià)后可以較低的價(jià)格得到土地。不過(guò)，如果未來(lái)幾年發(fā)展商們都擠到這些地區(qū)買地，造成賣方市場(chǎng)，土地價(jià)格就有上漲可能。據(jù)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，現(xiàn)在某些地皮的報(bào)價(jià)已經(jīng)高到100萬(wàn)澳元／英畝甚至200萬(wàn)澳元／英畝了。如果發(fā)展商支付的地價(jià)貴，房屋的售價(jià)自然不會(huì)便宜，投資的收益當(dāng)然就會(huì)打折扣。

數(shù)量不會(huì)造成沖擊

本世紀(jì)前幾年，悉尼的房?jī)r(jià)曾經(jīng)歷飛速增長(zhǎng)，從去年開始疲軟，很多投資者開始擔(dān)心新的土地釋放計(jì)劃可能會(huì)令已經(jīng)降溫的樓市雪上加霜。理論上講，土地釋放會(huì)帶來(lái)新的房產(chǎn)項(xiàng)目，房產(chǎn)供應(yīng)量增大會(huì)使得房產(chǎn)價(jià)格下跌，但實(shí)際的市場(chǎng)反應(yīng)不會(huì)這么簡(jiǎn)單。

土地釋放計(jì)劃咨詢委員會(huì)的成員Robert Melior認(rèn)為，可供發(fā)展的土地與人口相比，供應(yīng)不足仍是悉尼房?jī)r(jià)暴漲的最根本原因。首先，這次土地釋放的總量并不大。16萬(wàn)套新住宅是在20年內(nèi)分批推出，平均每年的釋放量?jī)H為8000套，而悉尼住宅每年的需求量就高達(dá)28000套。其次，據(jù)估計(jì)到2025年，悉尼會(huì)凈增居民65萬(wàn)。盡管在某個(gè)階段的新宅推出量可能略超過(guò)10000套，但仍僅夠容納一小部分新增人口，與大量的有住房需求的人口比起來(lái)，新增釋放量仍顯不足。

“澳洲物業(yè)監(jiān)察”的LouisChristopher也認(rèn)為，這個(gè)土地釋放計(jì)劃對(duì)悉尼住宅的供應(yīng)量影響有限。他說(shuō)，“如果新建的房屋都是半獨(dú)立或更高密度的住宅，將會(huì)對(duì)投資市場(chǎng)有一定影響，如果這些房屋大部分是獨(dú)立屋，那么對(duì)投資市場(chǎng)的影響就不會(huì)太大。”目前，投資者不妨密切關(guān)注這兩個(gè)土地釋放區(qū)域的規(guī)劃和發(fā)展動(dòng)向，再?zèng)Q定自己的投資方向。